ท่านทราบหรือไม่ว่ามูลค่าของที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายอยู่ ณ ปี 2565 มีมูลค่ารวมกันถึง 3,190,527 ล้านบาท หรือประมาณการเท่ากับงบประมาณแผ่นดินไทยในปี 2565 โดยมีจำนวนหน่วยรวมทั้งหมด 1,518,000 หน่วยซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและห้องชุดพักอาศัย โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.1 ล้านบาท คาดว่าหากหน่วยหนึ่งสามารถอยู่อาศัยได้ 2.5 คน ก็เท่ากับว่าที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะจุประชากรไทยได้เพิ่มเติมอีกถึง 3,795,000 คน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประมาณการว่า ณ สิ้นปี 2564 มีที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศไทยจำนวน 27,708,635 หน่วย ทั้งนี้เป็นหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จรอการขายอยู่ 1,208,948 หน่วย โดยประกอบด้วยหน่วยที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย 654,775 หน่วย และหน่วยที่ยังมีผู้อยู่อาศัยแต่ประสงค์จะขายประมาณ 554,173 หน่วย ในจำนวนหน่วยเหล่านี้รวมทรัพย์ NPA และทรัพย์บังคับคดีด้วยแล้ว

            นอกจากนี้ยังมีที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่พร้อมนำมาขายในปี 2565 อีก 309,052 หน่วย โดยแยกเป็นที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 162,659 หน่วย และในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศอีก 146,393 หน่วย  ที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ยังสร้างไม่เสร็จ ณ สิ้นปี 2564 และจะทยอยสร้างเสร็จในปี 2565-2568 กรณีนี้จึงถือเป็นอุปทานที่อยู่อาศัยอีกกลุ่มหนึ่งนอกเหนือจากที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว

            โดยสรุปแล้ว  มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทั่วประเทศ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังก่อสร้างมีมูลค่ารวมกันถึง 3,190,527 ล้านบาท หรือประมาณการเท่ากับงบประมาณแผ่นดินไทยในปี 2565 ทั้งนี้มีจำนวนรวม 1,518,000 หน่วย ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.1 ล้านบาท หากหน่วยหนึ่งสามารถอยู่อาศัยได้ 2.5 คน ก็เท่ากับ 3,795,000 คนโดยไม่ต้องสร้างใหม่เลย 

            ที่อยู่อาศัยจำนวน 1,518,000 หน่วยที่จุคนได้ถึง 3,795,000 คนนี้ แสดงว่าทั้งภาครัฐและภาคเอกชนแทบไม่ต้องสร้างใหม่เลย เฉพาะในส่วนของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ยังขายอยู่ในตลาดในขณะนี้จำนวน 211,770 หน่วย (โดยมีบ้านสร้างเสร็จแล้วมีราว 20% และที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 80%) ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 40 เดือน หรือมากกว่า 3 ปี ในสมมติฐานว่าไม่มีคู่แข่งใหม่เพิ่มขึ้นมาอีกเลย  แต่ในความเป็นจริง ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่เรื่อยๆ ดังนั้นระยะเวลาที่น่าจะขายหมดก็จะขยายตัวออกไปเรื่อยๆ ทั้งนี้เมื่อ 3 ปีก่อน ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าระยะเวลาในการขายสินค้าที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ต้องใช้เวลาขายเพียง 2 ปี แต่ขณะนี้กลายมาเป็น 40 เดือนแล้ว

            การเพิ่มพูนของทรัพย์สินรอการขายของบริษัทพัฒนาที่ดิน รวมทั้งที่ขายอยู่โดยผู้ซื้อบ้านรายย่อยไปแล้วนี้ อาจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร  อย่างไรก็ตามในแง่หนึ่งสินค้าเหล่านี้ยิ่งทิ้งไว้นานก็ยิ่งจะมีค่าเสื่อม จนกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) ทำให้หมดสภาพเป็นสินค้าที่อยู่อาศัยไป และทำให้จำนวนอุปทานลดน้อยลงตามการเสื่อมสภาพ  แต่ในอีกแง่หนึ่ง การเพิ่มพูนของทรัพย์สินเหล่านี้ก็จะทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นได้ยาก เพราะการขายจะยิ่งช้าลงตามอุปทานที่ไม่ถูกดูดซับไปมากเท่าที่ควร และในที่สุดก็จะทำให้อุตสาหกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยประสบความเสียหายอย่างใหญ่หลวงได้

            หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นให้สามารถช่วยในการผ่องถ่ายขายที่อยู่อาศัยเหล่านี้ได้ ก็จะทำให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจได้อย่างมหาศาล การเร่งทำการซื้อขายอย่างเป็นธรรมจะยังประโยชน์ในการชำระหนี้ การลงทุน การร่วมทุน การใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์ ไม่ให้เป็นความสูญเปล่า และจะทำให้เศรษฐกิจของชาติได้รับการพัฒนาอย่างขนานใหญ่

 

 

            คำถามสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือสินค้าในมือผู้ประกอบการจะต้องขายอีก 40 เดือนจึงจะหมดจริงหรือ ข้อนี้อาจกล่าวได้ว่าสินค้าในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีอยู่ 211,770 หน่วย แยกเป็นห้องชุด 85,313 หน่วย (40%) ทาวน์เฮาส์ 71,945 หน่วย (34%) บ้านเดี่ยว 32,690 หน่วย (15%) บ้านแฝด 17,389 หน่วย (8%) และอื่นๆ

 

 

            โดยรวมแล้ว หากดูจากอัตราการขายที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจ ดร.โสภณ ได้จัดทำตารางข้างต้นและพบว่าต้องใช้เวลาขายถึง 40.4 เดือน หรือมากกว่า 3 ปีจึงจะหมด ภายใต้เงื่อนไขว่า ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  กรณีนี้แสดงว่าการขายค่อนข้างเชื่องช้า และอาจมีบางโครงการปิดตัวไปก่อนที่จะขายหมดก็ได้  อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุด  อาจใช้เวลาน้อยกว่าคือ 34 เดือน  ส่วนบ้านเดี่ยวต้องใช้เวลาขายถึง 60 เดือน หรือ 5 ปี

            จะสังเกตได้อย่างหนึ่งก็คือ สินค้าที่มีราคาแพง เช่น บ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านขึ้นไป ทาวน์เฮาส์ราคา 20 ล้านขึ้นไป และห้องชุดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กลับขายได้เร็วกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า สินค้าราคาแพงกว่า จะขายได้เร็วกว่าเพราะเป็นสินค้าคุณภาพ ผู้ซื้อก็เป็นผู้ที่มีฐานะ จึงไมได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจที่สืบเนื่องมาจากโควิด-19  ในปัจจุบันการพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงไม่ค่อยทำในราคาต่ำ เพราะผู้ซื้อมีความสามารถในการซื้อลดลง การทำบ้านประชารัฐที่คิดจะขายในราคาต่ำกว่าท้องตลาด จึงยังคงทำไม่ได้ หรือทำได้ก็แค่เพียงจำนวนหนึ่งเท่านั้น

            ส่วนกรณีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ดร.โสภณ ฟังธงว่าไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เนื่องจากในช่วงปี 2564 มีต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 1,243 หน่วยจากห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด 28,973 หน่วย หรือเพียง 4.3% เท่านั้น  ส่วนในปี 2563 มีต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 1,017 หน่วยจากห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด 28,947 หน่วย หรือเพียง 3.5% ยิ่งกว่านั้นราคาห้องชุดที่ต่างชาติซื้ออาจไม่ต่างจากคนไทยซื้อเอง จึงถือเป็นการแย่งซื้อจากคนไทยมากกว่า ถ้ารัฐบาลจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุด ควรกำหนดดังนี้:

            1. ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคา 10 ล้านบาท ซื้อบ้านในราคา  15 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและไม่เป็นการแย่งซื้อบ้านจากชาวบ้านคนไทย (มาตรการของมาเลเซีย)

            2. ให้ต่างชาติซื้อ-ขายบ้านมือหนึ่ง แต่ห้ามซื้อขายบ้านมือสอง ดังนั้นเมื่อต่างชาติจะขายต่อ ต้องขายให้แก่คนไทยเท่านั้น (มาตรการของออสเตรเลีย)

            3. ให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ทุกปีตามราคาตลาดจริง เช่นที่คนไทยต้องไปซื้อบ้านในต่างประเทศ โดยไม่มีข้อยกเว้น 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ

            4. มีการเก็บภาษีมูลค่าที่เพิ่มขึ้น เช่น ซื้อมาในราคา 1 ล้านบาท ต่อมาขายไปในราคา 3 ล้านบาท ต่างชาติผู้ขายต้องเสียภาษี 20% ณ 2 ล้านบาท (ราคาขายลบราคาซื้อ) และลบด้วยค่าปรับปรุงบ้านที่ผ่านมา เช่น นานาอารยประเทศ

            5. ให้ต่างชาติเสียภาษีตอนซื้อกับรัฐบาลเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ เช่น ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่กำหนดให้ผู้ซื้อเสียภาษี 30% ของบ้านตามราคาตลาด

            6.  เก็บภาษีมรดกกับผู้ซื้อบ้าน เช่นในนานาอารยประเทศ โดยอาจเก็บ 10-30% ของมูลค่าบ้าน ณ วันที่รับมรดก โดยไม่มีข้อยกเว้น (ยุบยับ) เช่นในประเทศไทย

            โดยสรุปแล้ว ในปี 2564 จำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีจำนวน  60,489 หน่วย ลด (-17.2%) เมื่อเปรียบเทียบกับ ปี 2563  มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 277,626 ล้านบาท ลดลง (-3.4%) จากปี 2563 ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นจาก 3.933 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 เป็นราคา 4.590 ล้านบาท (+16.7%) อุปทานคงเหลือทั้งตลาดลดลง จากกลางปี 64 ประมาณ 2.5% จาก 213,728 หน่วย เหลือ 211,770 หน่วย (-1,958) ที่จะเข้ามาขายในปี 2565 ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยหลัก (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด) อุปทานคงเหลือสะสมลดลงทุกประเภท เนื่องจากเปิดใหม่น้อยลง และมียอดซื้อเพื่อขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 15.4% (+10,085 หน่วย)

            สำหรับแนวโน้มในปี 2565 สำหรับในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คาดว่าจำนวนหน่วยอาจจะมีการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ  15-20% จากปี 2564  ส่วนมูลค่าลดลงอาจจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10-15% จากปี 2564 อุปทานคงเหลือทั้งตลาดมีแนวโน้มลดลง (5-7%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวมากขึ้น  ด้านอุปสงค์/ยอดซื้อปี 2565 เพิ่มประมาณ 15-20% จากปี 2564 โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัย จะเริ่มปรับดีขึ้นประมาณไตรมาส 2/2565

            ส่วนในจังหวัดภูมิภาค ก็ยังคงไม่ฟื้นตัวเช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ขนาดตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อื่นทั่วประเทศ น่าจะมีขนาดเล็กกว่าในกรุงเทพฯ เสียอีก คือมีสัดส่วนราว 80% เช่น ในขณะที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายเข้ามาในปี 2565 จำนวน 211,770 หน่วย ในจังหวัดภูมิภาค น่าจะมีเหลือเพียง 170,000 หน่วยเท่านั้น  อย่างไรก็ตามสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวน่าจะมีดีขึ้นตามการท่องเที่ยวที่น่าจะกระเตื้องขึ้นโดยไม่พึ่งพิงกรุงเทพมหานคร