หลายคนห่วงว่าราคาบ้านจะตกต่ำลง เพราะเศรษฐกิจไม่ดี แม้ราคาน้ำมันจะดันให้วัสดุก่อสร้างเพิ่มราคาขึ้นก็ตาม มาฟังคำตอบจาก ดร.โสภณ ผู้ที่สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวางและชัดเจนที่สุด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าในขณะนี้มีหลายคนวิตกว่าถ้าเศรษฐกิจไม่ดี อาจทำให้ราคาบ้านตกต่ำลงได้ ข้อนี้อาจมองได้หลายแง่มุม

            1. เศรษฐกิจของไทยตามการคาดการณ์ของธนาคารโลกหรือ IMF เติบโตช้ากว่าประเทศเพื่อนบ้านมาก่อนโควิด-19และหลังโควิด-19 ก็น่าจะฟื้นตัวช้ากว่าประเทศอื่นๆ ในอาเซียน แสดงว่าเศรษฐกิจไม่ดีเท่าประเทศเพื่อนบ้าน

            2. เศรษฐกิจไทยถูกซ้ำเติมด้วยสงครามซึ่งทำให้วัสดุก่อสร้างขึ้นราคาเพิ่มขึ้น  อย่างไรก็ตามภาวะในขณะนี้ อาจไม่จำเป็นต้องสร้างบ้านหรืออาคารชุดใหม่ๆ ขึ้นมาเพราะค่าก่อสร้างแพงและมีสินค้ามือสองอยู่เป็นจำนวนมาก

            จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรวมกันรอขายอยู่ถึง 1.2 ล้านหน่วย รวมมูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท โดยเป็นของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินประมาณ 4 แสนหน่วย และอีก 8 แสนหน่วยเป็นบ้านมือสองของประชาชนทั่วไป

            ยิ่งกว่านั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่า

            1. ในกรณีของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในรอบปี 2564 ที่ผ่านมา ราคาบ้านในมือผู้ประกอบการ โดยเฉลี่ยไม่ได้ลดราคาลงแต่อย่างใด ที่เห็นลดราคาอาจเป็นข้อยกเว้น และบางส่วนก็เป็นการ “บอกผ่าน” ก่อนประกาศลดราคาลงมา

            2. ในกรณีบ้านมือสองอายุ 1-3 ปี ราคาก็แทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในแต่ละปี แสดงว่าอุปทานที่อยู่อาศัยที่ผลิตออกมามากในช่วงที่ผ่านมามีเป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น

            3. ในส่วนของบ้านมือสองที่มีอายุนานแล้ว เช่น  20 ปี ก็ไม่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจมีเพิ่มขึ้นเพียง 1-2% เท่านั้น และบ้านมือสองเก่าๆ เหล่านี้ก็มักมีราคาประมาณ  70% ของราคาบ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จ เพราะมีการออกแบบที่ไม่ทันสมัยเท่าของใหม่และอาจมีสภาพทรุดโทรมลงบ้าง

            4. อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองที่เคยมีการส่งเสริมการขายด้วยการประกันค่าเช่าที่ 6%-8% ต่อปีเป็นระยะเวลา 3 ปี ซึ่งขณะนี้หมดอายุการส่งเสริมการขายนี้แล้ว ก็ปรากฏว่าราคาห้องชุดเหล่านี้อาจลดราคาลงไป 10-15% เพราะหาคนเช่าต่อได้ยาก  ดังนั้นราคาอาจลดลงไปบ้างในห้องชุดบางทำเล บางระดับราคาที่มีอุปทานเหลือล้นจนเกินไปนั่นเอง

            สิ่งที่น่าสังเกตก็คือการตกต่ำลงของเศรษฐกิจนั้นยังมีลักษณะการเติบโตเป็นบวก ไม่ได้ติดลบเช่นในช่วงโควิด-19ในปี 2563 ดังนั้นโอกาสที่ราคาบ้านจะลดลงเช่นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 หรือวิกฤติโควิด-19 ในช่วงปี 2563 จึงไม่มี อย่างไรก็ตามในช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา ประเทศในยุโรปและอเมริกา มีราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะประเทศเหล่านี้ยังดำเนินเศรษฐกิจอย่างจริงจัง ไม่ได้ Work from Home หรือ เรียนออนไลน์อย่างต่อเนื่องยาวนานเช่นในประเทศไทยนั่นเอง อย่างไรก็ตามสงครามรัสเซีย-ยูเครนก็เป็นที่คาดการณ์ว่าน่าจะจบลงในเวลาไม่นาน จึงไม่น่าจะส่งผลร้ายต่อเศรษฐกิจไทยในระยะยาวเช่นกัน

            ดังนั้นโอกาสที่ราคาบ้านจะตกต่ำลงจึงไม่มี การที่บางท่านคิดจะ “ช้อน” ซื้อบ้านในราคาถูกจึงไม่มี ยกเว้นในกรณีที่เจ้าของทรัพย์สิน (บางราย) ตกอยู่ในภาวะคับขันทางเศรษฐกิจเฉพาะบุคคล ก็อาจจำเป็นต้องขายในราคาต่ำกว่าท้องตลาด ซึ่งก็เป็นกรณีข้อยกเว้นที่จะถือเป็นสรณะไม่ได้

            ดร.โสภณย้ำว่าถ้าจะซื้อบ้านก็อย่าได้รอจนกว่าราคาบ้านและห้องชุดจะตกต่ำลง แต่ถ้ามีความจำเป็นในการซื้อและมีฐานะเพียงพอในการซื้อหรือการผ่อนชำระโดยไม่เดือดร้อน ก็สามารถหาซื้อบ้านได้โดยต้องเลือกที่คุ้มค่าที่สุด