มีข่าวว่าจะรื้ออาคารสถาบันปรีดี พนมยงค์ ที่เพิ่งสร้างมา 27 ปีโดยอ้างว่าอาคารทรุดโทรมเกินกว่าจะเยียวยา มันจริงหรือ ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะการประเมินค่าทรัพย์สิน ขอให้ความเห็น

            ผมในฐานะที่เป็นประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทราบข่าวว่าจะมีการรื้ออาคารสถาบันปรีดีตามข่าวในหนังสือพิมพ์ ซึ่งก็เป็นเรื่องน่าแปลกมากเพราะอาคารที่มีอายุเพียง 27 ปีกลับถูกอ้างว่าโครงสร้างไม่แข็งแรง และเมื่อสร้างใหม่แล้ว ผลประโยชน์ที่มูลนิธิจะได้รับ คุ้มค่าหรือไม่เพียงใดเป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเพื่อประโยชน์ของสถาบันเอง

            อาคารสถาบันปรีดี พนมยงค์ ก่อสร้างบนที่ดินขนาด 371 ตารางวา ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 55 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร โดย “ครูองุ่น มาลิก” ผู้ก่อตั้งมูลนิธิไชยวนา เป็นผู้มอบที่ดินให้เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2526 โดยมีการวางศิลาฤกษ์เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2531 และเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการในวันที่ 24 มิถุนายน 2538 และเมื่อนับถึงปี 2565 ก็ใช้งานมาแล้ว 27 ปี อาคา

            มูลนิธิปรีดี พนมยงค์ ชี้แจงเหตุผลรื้อถอนอาคารสถาบันปรีดี พนมยงค์ว่า “เหตุที่ต้องมีการปรับปรุงรื้อถอนอาคาร เนื่องมาจากความเสื่อมโทรมของอาคารสถานที่ ซึ่งใช้งานมากว่า 20 ปี โดยไม่เคยมีการปรับปรุงครั้งใหญ่ ทำให้สภาพอาคารและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ เสื่อมโทรมลงไปมาก ทางคณะกรรมการมูลนิธิฯ พิจารณาแล้วเห็นว่าอาจเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัย และไม่สะดวกต่อการใช้งาน จึงได้ประกาศปิดปรับปรุงพื้นที่ชั่วคราว หลังจากที่ได้ให้ผู้เชี่ยวชาญทำการตรวจสอบประเมินสภาพอาคารแล้ว พบว่ามีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยหลายประการ เช่น โครงสร้างอาคารไม่แข็งแรง ฝ้าอาคารถล่มลงมา ระบบไฟฟ้า ประปา ชำรุด ซึ่งไม่สามารถที่จะซ่อมแซมอาคารเดิมได้ แต่ควรเป็นการรื้อถอนและสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด เพื่อให้สามารถใช้สอยได้อย่างยั่งยืนต่อไปได้ในระยะยาว (อย่างน้อยอีกกว่า 30 ปี ขึ้นไป)”

            จะสังเกตได้ว่า น.ส.สุดา พนมยงค์ ประธานมูลนิธิแห่งนี้เคยพูดแบบนี้ (แบบ “แผ่นเสียงตกร่อง”) ไว้ครั้งหนึ่งตอนสั่งปิดปรับปรุงอาคารเมื่อปี 2560 ว่า “เนื่องจากตัวอาคารไม่เคยมีการปรับปรุงครั้งใหญ่มากว่า 20 ปี อาจมีปัญหาเรื่องความปลอดภัย” นี่ยังแสดงว่าก่อนการรื้ออาคารแห่งนี้ก็คงปิดมานานแล้ว  สำหรับข้อน่าสงสัยในฐานะที่ผู้เป็นผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้สำรวจอาคารแทบทุกประเภทในประเทศไทย ในอาเซียนและหลายประเทศทั่วโลก ก็คือ:

            1. ปกติอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กทั้งหลาย มีอายุทางกายภาพนับร้อยปี มีอายุทางเศรษฐกิจประมาณ 50 ปี (เช่นอาคารดุสิตธานีก็หมดอายุทางเศรษฐกิจไปตอนอายุได้ 44 ปี) จึงเป็นเรื่องน่าสงสัยเป็นอย่างยิ่งที่ว่า “อาจเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัย. . .โครงสร้างอาคารไม่แข็งแรง” ดูอย่างกรณีอาคารเก่าๆ ทั้งหลาย เช่น ตึกแถวอายุ 50-70 ปี  ก็ยังมีอยู่มากมาย

            2. ถ้าหากโครงสร้างไม่แข็งแรงจริงๆ คงต้องให้นายธีระพล นิยม นายครองศักดิ์ จุฑามรกต และนายปรีชา รุ่งรจิไพศาลจากกลุ่มบริษัทแปลนอาคิเต็ค ในฐานะผู้ออกแบบ และ บจก.ปิยะภูมิ ในฐานะผู้ก่อสร้าง ออกมาชี้แจงว่าทำไมอาคารที่ใช้งานได้เพียง 27 ปีก็ “หมดอายุ” เสียแล้ว  อย่างไรก็ตามข้ออ้างดังกล่าวของทางมูลนิธิจะเป็นจริงหรือไม่ ก็ยังไม่ทราบชัด “ผู้เชี่ยวชาญ” ที่ทำการตรวจสอบเป็นใคร  มีรายงานการตรวจสอบอาคารหรือไม่ ผมเองก็บริหารบริษัทตรวจสอบสภาพอาคารที่ได้รับอนุญาต โดยตรวจสอบมามากมาย ก็ยังไม่เคยพบอาคารไหนที่โครงสร้างไม่ปลอดภัยเลย

            3. กรณีฝ้าเพดานถล่มลงมา เป็นเรื่องเล็กๆ ไม่ใช่เรื่องของโครงสร้าง และควรมีการปรับปรุงฝ้าเป็นระยะๆ อยู่แล้ว

            4. กรณีระบบไฟฟ้า ประปาชำรุดนั้น ก็เป็นปกติที่ต้องเปลี่ยนทั้งระบบเมื่อครบกำหนด เช่น ในระยะ 15-20 ปี ก็ต้องเปลี่ยนระบบใหม่ หรืองานสถาปัตยกรรม (ฝ้าเพดาน หรืออื่นๆ) ก็มีรอบการเปลี่ยนหรือรื้อซ่อมใหญ่  ส่วนงานโครงสร้างนั้น ยังอยู่ได้นับร้อยปี

            5. การที่มูลนิธิอ้างว่า “ไม่เคยมีการปรับปรุงครั้งใหญ่” แสดงว่าผู้บริหารมูลนิธิยังไม่มีความรู้ในการบำรุงรักษาอาคารที่มีผู้บริจาคเงินสร้างขึ้นมาและไม่รู้จักการใช้สอยอย่างทะนุถนอมเท่าที่ควร

            6. การที่มูลนิธิให้เอกชนยื่นข้อเสนอพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ BOT (Build Operate Transfer) เพื่อให้มีพื้นที่มูลนิธิฯ สำหรับจัดกิจกรรมตามวัตถุประสงค์ของมูลนิธิอย่างยั่งยืน (อย่างน้อยอีกกว่า 30 ปีขึ้นไป) โดยได้คัดเลือก บจก.ยูโร ครีเอชั่นส์ มาพัฒนาโครงการเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2564 นั้น ข้อนี้มูลนิธิได้ประกาศเชิญชวนอย่างกว้างขวางเพียงใด หรือมีผู้เสนอเพียงบริษัทเดียว จะเป็นที่ครหาว่าเอื้อประโยชน์เฉพาะรายหรือไม่ เป็นสิ่งที่มูลนิธิควรชี้แจงด้วย ไม่ใช่เพียงแนบเรื่อง “แจ้งให้สาธารณชนรับทราบในสารอวยพรปีใหม่ 2565” เท่านั้น

            7.  ที่มูลนิธิว่าจะสร้างเป็นอาคารสูง 7 ชั้น โดยจะแบ่งออกเป็นพื้นที่ของ บจก. ยูโร ครีเอชั่นส์ ซึ่งกำหนดให้เป็นโชว์รูมและสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ของสถาบันปรีดีฯ จะอยู่บริเวณชั้น 6 และ 7 ขนาดพื้นที่รวมประมาณ 600 ตรม. นั้นแสดงว่าชั้นอื่นๆ เป็นสิทธิของบริษัทดังกล่าว  พื้นที่ 600 ตารางเมตรที่ได้มา เทียบกับพื้นที่เดิมที่มี 380 ตารางเมตร ห้องประชุมขนาด 300 ที่นั่ง เวทีกลางแจ้ง 100 ที่นั่ง ห้องสมุด 60 ตารางเมตร และระเบียงจัดนิทรรศการ อบรมและประชุมย่อย รวมทั้งบันไดวนและอื่นๆ อย่างไหนคุ้มค่ากว่ากัน ถ้าดูเบื้องต้นตามนี้ พื้นที่เดิมของมูลนิธิน่าจะมีขนาดใหญ่กว่าที่จะสร้างใหม่หรือไม่ พื้นที่ใหม่ มี Auditorium ขนาดเพียง 100 ที่นั่งเท่านั้น

            8. มูลนิธิได้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินแล้วหรือไม่ว่า การนำที่ดินขนาด 371 ตารางวาซึ่งน่าจะมีราคารวมเกือบ 400 ล้านบาท มาก่อสร้างใหม่แล้วได้พื้นที่ใช้สอยที่ถูกจำกัดไว้แค่ 600 ตารางเมตร โดยต้องทนใช้ไปอีก 30 ปี มีความคุ้มค่าหรือไม่ หลังจาก 30 ปี มูลนิธิอาจได้อาคารทั้งหลังกลับมา แต่มูลค่าปัจจุบันสุทธิของพื้นที่ใช้สอยสุทธิ อาจน้อยมาก อาจไม่คุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่

            9. มูลนิธิอ้างว่าที่ผ่านมาไม่ค่อยมีรายได้ ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะมูลนิธิสั่งปิดการใช้งานอาคารมานาน และไม่มีแผนในการใช้ที่ดินระยะสั้นเพื่อการหารายได้ใดๆ เลย ปล่อยทิ้งที่ดินและอาคารไว้อย่างนั้นเป็นเวลานาน นับเป็นความสูญเสียที่คณะกรรมการมูลนิธิอาจไม่ได้พิจารณาให้ชัดเจนหรือไม่

            10. มูลนิธิได้พิจารณาถึงค่าส่วนกลางในการดูแลอาคารที่ต้องจ่ายในอนาคตแล้วหรือยัง เช่น พื้นที่ 600 ตารางเมตรของมูลนิธิที่จะได้ อาจต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อต่อเดือน หรือเดือนละ 24,000 บาท หรือปีละ 288,000 บาท  เงินส่วนนี้มูลนิธิไม่เคยต้องเสียมาก่อน  นอกจากนี้ที่จอดรถจะมีมากน้อยเดิมเพียงใด ปกติถ้าพื้นที่สำนักงานขนาด 600 ตารางเมตรที่มูลนิธิจะได้ อาจได้ที่จอดรถเพียง 10 คัน  แล้วจะเพียงพอต่อการจัดกิจกรรมหรือไม่ เป็นต้น

            ช่วยกันคิดเพื่อมูลนิธิสถาบันปรีดี พนมยงค์