แอชตันอโศกถูกศาลปกครองกลางสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทั้งที่อาคารก็สร้างเสร็จมานานแล้ว ชาวบ้านที่ซื้อบ้านไปแล้วจะทำอย่างไร มาฟังความเห็นขอบประชาชนข้างๆ อาคารที่ได้รับผลกระทบ และทางออกที่ควรจะเป็น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะนายกสมาคมผู้ซื้อบ้านได้ให้คณะนักวิจัยออกสำรวจความเห็นของประชาชนโดยรอบเพื่อพิจารณาถึงทางออกของปัญหานี้ และได้รวบรวมความคิดเห็นแล้วเสร็จ จึงขอนำเสนอเพื่อประโยชน์สาธารณะ

 

เกี่ยวกับอาคารแอชตัน อโศก

            มีข่าวสรุปเกี่ยวกับโครงการแอชตัน อโศกไว้ว่า เป็นโครงการที่ดำเนินการโดยบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ซึ่ง “อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก” เป็นบริษัทร่วมลงทุนระหว่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับบริษัท ซี อินเวสเม้นท์ ไฟว์ ไพรเวท ลิมิเต็ด (บริษัทในกลุ่มของบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด) โดยเป็นอาคารชุดพักอาศัยขนาด 50 ชั้น มีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 783 ห้อง (มีผู้เข้าอยู่แล้ว 578 ราย) ตั้งอยู่ในบริเวณถนนซอยสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรี แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร

            โครงการนี้มีพื้นที่ทั้งหมด 2-3-47.6 ไร่ หรือ 877.6 ตารางวา หรือ 4,590.4 ตารางเมตร ประกอบด้วย ที่ดิน 3 แปลง คือ โฉนดที่ดินเลขที่ 2452 เลขที่ดิน 2120, โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 เลขที่ดิน 2122 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 เลขที่ดิน 2160 มีพื้นที่อาคารรวม 55,206.14 ตารางเมตร จึงมีลักษณะเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษตามกฎหมายควบคุมอาคาร

 

 

 

ผลการสำรวจ

            ผู้ให้สัมภาษณ์เป็นผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง โดยมี 38% เป็นชาย และ 62% เป็นหญิงจากทั้งหมด 16 คน มีอายุเฉลี่ยอยู่ที่ 55 ปี ส่วนใหญ่มีช่วงอายุอยู่ระหว่าง 41-69 ปี แสดงว่าเป็นผู้ที่มีอายุพอสมควร และที่สำคัญเป็นผู้ที่อยู่อาศัยมาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศกจนถึงปัจจุบันนี้

 

ตารางที่ 1: การรบกวนของโครงการแอชตัน อโศกในระหว่างการก่อสร้าง

เสียง                                            81%

ฝุ่นละออง                                     88%

วัสดุตกใส่                                      84%

 

            สำหรับการรบกวนของโครงการแอชตัน อโศกในระหว่างการก่อสร้างนั้น ในการสอบถามแบ่งออกเป็น รบกวนมากที่สุด รบกวนค่อนข้างมาก ปานกลาง รบกวนค่อนข้างน้อย และแทบไม่รบกวนเลย โดยแบ่งเป็น 100%, 75%, 50% 25% และ 0% ตามลำดับ  ผลการประมวลพบว่า การรบกวนที่หนักที่สุดคือเรื่องฝุ่นละออง มีสูงถึง 88% รองลงมาก็คือเรื่องวัสดุตกใส่ 84% และเรื่องเสียง 81%  อย่างไรก็ตามการที่คะแนนออกมามากกว่า 80% แสดงว่าในระหว่างการก่อสร้างมีการรบกวนเพื่อนบ้านค่อนข้างมากในความคิดเห็นของเพื่อนบ้าน ซึ่งก็ย่อมเป็นธรรมดาที่ไม่มีใครอยากถูกรบกวนหากมีการก่อสร้างขนาดใหญ่หรือเล็กก็ตาม

            ทั้งนี้ผู้อยู่อาศัยกล่าวว่ามีผลกระทบในระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่

• บ้านหลังหนึ่งได้รับผลกระทบชำรุด กำแพงร้าว หลังคาทะลุ 11 จุด มีการทรุดตัวของบ้าน เจ้าของบ้านแจ้งว่าปัจจุบันยังไม่ได้รับการรับผิดชอบจากโครงการ
• ตัวบ้านอีกหลังหนึ่งได้รับปัญหามี บ้านทรุด เกิดรอยร้าวหลายจุด มีหลังคาทะลุในบางจุด (แต่ได้รับการซ่อมแซมเป็นอย่างดีแล้ว)
• เจ้าของบ้านหลังหนึ่งแจ้งว่าบ้านทรุดในช่วงระหว่างการสร้างคอนโด ทางโครงการมีส่งช่างมาแก้ไขซ่อมแซม แต่ก็ทิ้งงานทำไม่เรียบร้อย ต้องซ่อมเองต่อ

 

ตารางที่ 2: ความรับผิดชอบของผู้เกี่ยวข้อง

สำนักงานเขต/กรุงเทพมหานคร       28%

ตำรวจ                                          25%

เจ้าของโครงการ                             38%

ผู้รับเหมา                                     34%

 

            ในทำนองเดียวกัน หากคิดถึงความรับผิดชอบสูงสุดอยู่ที่ 100% และต่ำสุดอยู่ที่ 0% ปรากฏว่าสำนักงานเขตหรือกรุงเทพมหานครซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ได้คะแนน 28% ซึ่งแสดงว่ายังมีความรับผิดชอบน้อยมากในความคิดของผู้อยู่อาศัย  ที่ต่ำกว่านั้นก็คือตำรวจหรือผู้พิทักษ์สันติราษฎร์ ซึ่งได้คะแนน 25%  ผู้ประกอบการได้คะแนน 38%ซึ่งถือว่าสูงสุด แต่ก็ยังต่ำกว่า 50% นอกจากนั้นในส่วนของผู้รับเหมาได้คะแนน 34%  ในการนี้แม้ว่าเจ้าของโครงการจะยังไม่สามารถ “สอบผ่าน” แต่ก็มีความรับผิดชอบสูงสุด  การเอาชนะใจเพื่อนบ้านให้ได้จึงเป็นสิ่งที่สำคัญมาก

 

ตารางที่ 3: การรบกวนของโครงการแอชตัน อโศกในปัจจุบันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ

เสียง                                            36%

ฝุ่นละออง                                     39%

วัสดุตกใส่                                      33%

 

            ประเด็นสำคัญก็คือแล้วในปัจจุบันเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังมีปัญหาที่เกี่ยวข้องมากน้อยเพียงใด  ปรากฏว่ามีการรบกวนน้อยลงกว่าเดิมมาก โดยด้านเสียงมี 36% ด้านฝุ่นละออง 39% และวัสดุตกใส่มี 33% ซึ่งถือว่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับช่วงของการก่อสร้าง ทั้งนี้มีระบุว่า:

• ผู้อยู่อาศัยยังคงได้รับปัญหาในเรื่องฝุ่นและเสียงจากการขึ้น-ลงของที่จอดรถในบางเวลา
• มีละอองน้ำจากการรดน้ำต้นไม้บนอาคารตกลงมาเป็นละอองน้ำเข้าบริเวณหน้าบ้านจนเกิดความชื้น และ มีเสียงดังจากการซ้อมดับเพลิงโดยไม่มีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า
• พนักงาน รปภ. และ คนงานบางส่วน เดินพลุกพล่านจากเดิมที่เคยเป็นซอยตันมีความเป็นส่วนตัว (แต่ทางโครงการก็มีสิทธิ์ใช้ทางนี้)
• บางครั้งมีเสียงดังรบกวนจากอาคาร ดังครั้งละประมาณ 10-15 นาที
• พนักงานส่งอาหารมักจะหลงทางเข้ามาในซอยอยู่บ่อยครั้งจากการปักหมุดในแผนที่ผิด ทำให้โดยรบกวนอยู่บ่อยๆ
• ปัจจุบันได้รับผลกระทบจากห้างสรรพสินค้าที่อยู่ติดกันมากกว่า มีลูกกอล์ฟและลูกเทนนิส ตกลงมาใส่หลังคาแต่ไม่บ่อยมากนัก

 

บทสรุปและข้อเสนอแนะ

            จากผลการสำรวจจะพบว่าการก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ได้สร้างผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่ในบริเวณที่ตั้งอยู่ติดกันเป็นอย่างมากอย่างหลีกเลี่ยงได้ยาก  อย่างไรก็ตามการเจรจาอย่างละมุนละม่อมและทำการแก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างทันท่วงที เป็นสิ่งจำเป็นโดยโครงการขนาดใหญ่นี้เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยข้างเคียงได้รับผลประทบน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ และจะได้ไม่ให้เกิดปัญหาการฟ้องร้องโดยผู้อยู่อาศัย 16 รายดังกล่าวจนกลายเป็นประเด็นด้านข้อกฎหมาย

            สิ่งที่ควรดำเนินการในอนาคตสำหรับโครงการอื่นๆ ก็อาจเกี่ยวข้องกับการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว กรณีที่เกิดปัญหาระหว่างการซ่อมแซมบ้านทรุด แต่บางท่านก็บอกว่าบ้านมีสภาพเก่าและทรุดตัวอยู่แล้ว  รวมถึงการจ่ายชดเชยในกรณีที่สร้างความรำคาญหรือเสียหายให้กับเพื่อนบ้าน เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาบานปลาย

            ในปัจจุบันผลกระทบในทางลบที่รบกวนเพื่อนบ้านมีน้อยลงมาก ปัญหาสำคัญคงมีเฉพาะในช่วงการก่อสร้างเป็นหลัก  และทางโครงการก็คงมีมาตรการป้องกันตามสมควร  สำหรับอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว โครงการโดยเจ้าของโครงการก็ยังควรประสานกับเพื่อนบ้าน เช่น การแจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้าในกรณีการซ้อมหนีไฟ การปูพื้นที่จอดรถด้วยวัสดุลดเสียงเพื่อให้เกิดเสียงรถขึ้น-ลงให้น้อยที่สุด เป็นต้น ทั้งนี้จะเป็นการสร้างภาพพจน์ที่ดีต่อบริษัทเจ้าของโครงการเอง

            เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวว่าลูกบ้านลงขันกันจ้างทนายเป็นเงินห้องละนับแสนบาท รวม 668 ห้อง (https://bit.ly/3KPObqV) หรือเท่ากับเป็นเงินประมาณ 60 ล้านบาท ดร.โสภณมีความเห็นว่าในกรณีนี้หากนำเงินไปให้เจ้าของบ้านโดยรอบ 30 รายที่เคยได้รับผลประทบให้รายละ 2 ล้านบาท เพื่อให้ถอนฟ้องในคดีดังกล่าวนี้ น่าจะเป็นทางออกที่ดีทางหนึ่งเช่นกัน

            ในเขตเมืองมีความจำเป็นต้องก่อสร้างอาคารสูงเพื่อการอยู่อาศัยของประชาชนอย่างหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) ประชาชนจะได้ไม่ต้องเดินทางออกนอกเมือง ซึ่งการออกนอกเมืองเป็นการสร้างปัญหาในการก่อสร้างทางด่วน รถไฟฟ้าหรือสาธารณูปโภคออกไปไม่สิ้นสุด ความเดือดร้อนของประชาชนโดยรอบจำนวนหนึ่งควรได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสม แต่ไม่ควรถือเป็นข้ออ้างเพื่อไม่ให้เกิดการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของการพัฒนาประเทศ

 

ภาคผนวก ก: แบบสอบถามสำหรับผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง