ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ขณะที่ผมเขียนบทความนี้ ผมอยู่ที่นครแกรนด์เรพิด มลรัฐมิชิแกน ประเทศสหรัฐอเมริกา มาเข้าสัมมนาการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองทางสถิติ และสัปดาห์หน้าก็เป็นวิทยากรบรรยายในการประชุมนานาชาติ กว่าจะกลับก็วันที่ 30 สิงหาคมเลย วันนี้เลยขอพูดถึงกรณีศึกษาภัยธรรมชาติกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา หรือแม้แต่ประเทศไทย ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างไรหรือไม่
          เรื่องภัยธรรมชาติเป็นเรื่องที่หลายคนวิตกกับปัญหาโลกร้อน ก่อนอื่นผมคงต้องบอกแบบสวนกระแสว่า อย่าเพิ่งไปเชื่อเรื่องโลกร้อนเกินไปนัก ในประวัติศาสตร์โลกใบนี้มีร้อนเย็นเป็นวัฏจักร ไม่ใช่เฉพาะฝีมือมนุษย์เท่านั้น ที่สำคัญภาพทะเลสาบอารัล ซึ่งกลายเป็นทะเลทราย มีเรือจอดอยู่บนผืนทราย ก็ไม่ใช่เกิดจากโลกร้อนดังที่เคยเชื่อกัน ส่วนภาพหมีขั้วโลกเกาะอยู่บนน้ำแข็งละลายก็เป็นภาพ “ดรามา” ในวันที่ร้อนสุดและอยุ่ใกล้ฝั่ง โดยหมีว่ายน้ำเข้าฝั่งได้ง่าย ๆ และไม่ตายแน่นอน
          สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เห็นน้ำท่วมโบสถ์วัดขุนสมุทรจนอยู่ห่างจากฝั่งทะเลนั้น คงเป็นเพราะการทำลายป่าชายเลน การพังทลายของตลิ่งและอื่น ๆ ซึ่งเป็นมาโดยตลอด ไม่ใช่เพราะภาวะโลกร้อนแต่อย่างใด เป็นธรรมชาติรอบอ่าวไทย ที่บางส่วนของพื้นที่อาจถูกกัดเซาะ บางบริเวณก็กำลังเกิดที่งอก ในสมัยโบราณ บริเวณลุ่มน้ำเจ้าพระยาแต่เดิมเป็นทะเลทั้งหมด ทุกวันนี้ใต้ท้องนาในจังหวัดอยุธยา ยังขุดทรายมาขายกันได้เป็นล่ำเป็นสัน วัดเจดีย์หอยที่อำเภอลาดหลุมแก้ว ปทุมธานี ก็ยังพบเปลือกหอยทะเลมากมาย แค่น้ำทะเลกัดเซาะวัดขุนสมุทรและบริเวณใกล้เคียงเพียงเท่านี้ ยังเทียบอะไรไม่ได้กับการเกิดภาคกลางของประเทศไทยแต่อย่างใด
          แต่ภัยธรรมชาติที่พบบ่อยมากในสหรัฐอเมริกา โดยเฉพาะในช่วงตอนกลางของประเทศก็คือพายุทอร์นาโด และเฮอริเคน นอกจากนี้ยังมีแผ่นดินไหวร้ายแรง และคลื่นสึนามิทางด้านตะวันตกของประเทศอยู่บ่อยครั้ง ในแทบทุกพื้นที่ของประเทศมีแผนที่น้ำท่วม หรือ Flood Map เพื่อระบุให้เห็นว่าในแต่ละบริเวณมีปรากฏการณ์น้ำท่วมซ้ำซากอยู่เป็นระยะ ๆ เพื่อเตือนภัยสำหรับประชาชนและให้ผู้เกี่ยวข้องได้พิจารณาเกี่ยวกับการเลือกที่อยู่อาศัย
          จากประสบการณ์ที่ผมได้ไปดูงานในจังหวัด หรือ County หลายแห่งของแต่ละมลรัฐนั้น ปรากฏว่าในบริเวณน้ำท่วมซ้ำซากเหล่านี้ ราคาบ้านก็ไม่ได้แตกต่างไปจากที่อื่นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้คงเป็นเพราะเป็นสิ่งที่พบเห็นอยู่ทั่วไป แต่ถ้าเกิดพายุร้ายจนบ้านพังไปก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังเก็บตามปกติไม่ได้มีลดหย่อน ยกเว้นพื้นที่ที่ถูกพายุพัดบ้างพังหายไป และแม้สร้างใหม่แล้วให้ใหญ่และดีกว่าเดิม ปกติทางราชการก็มีนโยบายเก็บภาษีตามอัตราเดิมไปก่อน เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของชาวบ้าน
          เช่นเดียวกับในออสเตรเลีย ก็มีปรากฏการณ์น้ำท่วมซ้ำซากบ่อย ๆ เช่น นครบริสเบน เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก 3 ปีซ้อน คือ พ.ศ.2553-2555 ซึ่งเป็นการท่วมหนักกว่าปกติ  หรือที่ถนนออร์ชาร์ด ซึ่งเป็นถนนสำคัญในการจับจ่ายสินค้าของนักท่องเที่ยว ก็เกิดปรากฏการณ์น้ำท่วมซ้ำซ้อนอย่างเหลือเชื่อมา 3 ปีซ้อนเช่นกัน (พ.ศ.2553-2555) แต่ก็ไม่ส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวแต่อย่างใด
          เมื่อนำกลับมาเทียบกับประเทศไทย จะพบว่าน้ำท่วมใหญ่เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 ซึ่งบางคนถึงขนาดเอ่ยปากว่าคงต้องย้ายเมืองหนี  แต่ปรากฏว่า 6 เดือนให้หลัง หาดใหญ่กลับมาคึกคักกว่าเดิม เพราะอิทธิพลของนักท่องเที่ยวชาวมาเลย์ที่แห่กันเข้าไทย และการหนีภัยก่อการร้ายของโจรใต้จาก 3 จังหวัดขายแดนใต้  ส่วนน้ำท่วมกรุงเทพมหานครครั้งใหญ่ในปลายปี พ.ศ.2554 ก็ปรากฏว่าราคาบ้านไม่ได้ตกต่ำลง ทั้งโครงการที่กำลังขาย โครงการที่ขายแล้วและมีคนอยู่แล้ว เพียงแต่จำนวนคนซื้อลดลงในช่วงน้ำท่วมและพุ่งขึ้นหลังจากอั้นมาพักหนึ่ง
          ครั้งที่พายุแคทลีนาพัดผ่านที่เมืองนิวออลีนส์ มลรัฐหลุยเซียนา เมื่อเดือนสิงหาคม 2548 นั้น ถือเป็นปรากฏการณ์ครั้งร้ายแรงเช่นเดียวกันพายุแซนดี้ ที่พัดผ่านมลรัฐนิวยอร์กเช่นกัน แต่ครั้งนั้นมีความรุนแรงกว่าและแผ่ขยายเป็นวงกว้างกว่ามาก อย่างไรก็ตามหลังจากพายุแคทลีนาพัดผ่านไปแล้ว ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นตามลำดับ จนมาตกต่ำลงอย่างชัดเจนในเดือนเมษายน 2550 หรือ 20 เดือนหลังจากนั้นเพราะพิษเศรษฐกิจตกต่ำทั่วประเทศสหรัฐอเมริกาต่างหาก ดังนั้นพายุไม่ระคายผิวตลาดอสังหาริมทรัพย์เลย ยกเว้นบ้านเรือนที่พังทลายไป หรือจำเป็นต้องซ่อมใหญ่หลังจากพายุนั่นเอง
          ต่อกรณีสึนามินั้น ตอนเกิดสึนามิเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2547 ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ในอินเดียเชื่อว่า ราคาที่ดินริมหาดในบริเวณที่สึนามิทำลาย จะมีราคาลดลง 15-20% จากราคาเดิมอย่างน้อยก็ภายในระยะเวลา 1-2 ปีนับจากนี้ และอุปสงค์ของบ้านและที่ดินริมชายหาด น่าจะลดลง 60-70% แต่ในความเป็นจริงไม่ได้ลดลง แม้แต่นครอาเจะห์ทางด้านเหนือของเกาะสุมาตรา ซึ่งเป็นศูนย์กลางของแผ่นดินไหวที่มีคนตายเกือบ 200,000 คน ก็พบว่าราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวเพราะรัฐบาลได้ปรับปรุงสาธารณูปโภคขึ้นอย่างขนานใหญ่
          กรณีของฮาวายพบว่า สึนามิเกิดขึ้นบ่อย อาจเฉลี่ยทุกรอบ 7 ปี และยังมีหินละลายภูเขาไฟอยู่เนือง ๆ รวมทั้งภัยธรรมชาติอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในย่านธุรกิจของเมืองฮิโร ลังเลที่จะลงทุนเพิ่มเติมหลังจากการเกิดสึนามิครั้งใหญ่ในปี พ.ศ.2503 เช่นกัน  อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัย ราคากลับปรับตัวสูง โดยราคาบ้านในเมืองฮิโร เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความกลัวคงเป็นเพียงปรากฏการณ์เฉพาะหน้า โดยเฉพาะอาจเป็นข้ออ้างของผู้ที่หวังซื้อของถูกมากกว่าจะเป็นความจริง
          แม้แต่ในกรณีเกาะภูเก็ต จากการสำรวจอย่างต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็พบว่า ราคาที่ดินตามหาดต่าง ๆ หลังเกิดสึนามิไม่ได้ลดลง แต่หยุดนิ่งไปพักหนึ่ง เช่น บนหาดป่าตอง ราคาที่ดิน ณ เดือนกรกฎาคม 2547 ก่อนเกิดสึนามิเป็นเงิน 40 ล้านบาทต่อไร่ พอถึงเดือนเมษายน 2548 ราคากลับหยุดนิ่ง และหลังจากนั้นก็ขึ้นมาตลอด ณ ปัจจุบันราคาคงไม่ต่ำกว่า 120 ล้านบาทต่อไร่แล้ว
          ดังนั้นนักลงทุน นายธนาคาร นักพัฒนาที่ดิน ตลอดจนประชาชนผู้ซื้อบ้านทั้งหลายไม่พึงที่จะตกใจจนเกินเหตุกับเรื่องภัยธรรมชาติ เพราะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้บ่อย ๆ และเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวเท่านั้น ไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่ดินในระยะยาว 

17-30 สิงหาคมนี้ ไปสัมมนาและบรรยายการประเมินค่าทรัพย์สิน ณ นครแกรนด์เรพิดส์ มลรัฐมิชิแกน
 จัดโดย International Association of Assessing Officers

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน