ในประเทศไทยมีบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ หลายแห่ง ท่านอยากทราบไหมว่าบริษัทพัฒนาที่ดินระดับสุดยอดที่ได้รางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นระดับโลกในเอเซียของเราเป็นอย่างไรบ้าง ต่างจากบริษัทไทยอย่างไรหรือไม่

 

ฟิลิปปินส์

 

            Ayala Land ถือเป็นหนึ่งในที่สุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่และเป็นที่รู้จักและยอมรับมากที่สุดของฟิลิปปินส์โดยมีประสบการณ์มากกว่า 150 ปีในด้านอสังหาริมทรัพย์ เริ่มต้นจากการพัฒนาย่านมากาตี ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแบบ Central Business District (CBD) โดยนำสนามบินเก่ามาพัฒนา  เช่นเดียวกับบริษัทพัฒนาที่ดินอื่นๆ คือ “หน้าตัก” (Portfolio) ของบริษัทนี้มีตั้งแต่โรงแรม รีสอร์ต ห้างสรรพสินค้า และการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยบางโครงการเป็นห้องชุดราคาถูกเพียง 480,000 บาทต่อหน่วย แต่บางโครงการก็มีห้องชุดขายในราคาสูงนับสิบๆ ล้านบาท

            Megaworld Corporation ก่อตั้งในปี 2537 และประสบความสำเร็จในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 250 โครงการในฟิลิปปินส์หรือแทบทุกเมืองใหญ่ในประเทศนี้ เมืองหลักที่ควรไปชมของบริษัทนี้ก็คือ Forbes Town Center และ McKinley Hill ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา Megaworld ได้เปลี่ยนจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และเมืองขนาดใหญ่มากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ต่อเนื่อง นับเป็นก้าวกระโดดสำคัญที่นักพัฒนาที่ดินไทยก็กำลังย่างกรายไปในทิศทางนี้

 

มาเลเซีย

            Sunway เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับต้นๆ ของมาเลเซีย ก่อนหน้าวิกฤติโควิด-19 มีรายได้ปีละประมาณ 40,000 ล้านบาท บริษัทนี้เป็นบริษัทเก่าแก่ เริ่มต้นในปี 2517 โดยมีแนวคิดของการพัฒนาที่ยั่งยืน มีโครงการเริ่มแรกคือ Sunway City Kuala Lumpur ซึ่งแต่เดิมเป็นพื้นที่เหมืองดีบุกที่รกร้าง และในปัจจุบันมีกิจการทั้งด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง การศึกษา การดูแลสุขภาพ การค้าปลีก และการบริการ  บริษัทนี้ยึดแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืน Sustainable  Development Goal (SDG) ขององค์การสหประชาชาติ  การสร้างเมืองที่เข้มแข็งในช่วงต้นและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง (คล้ายเมืองทองธานีในอดีต) เป็นรากฐานสำคัญของการเติบโตในปัจจุบัน

            SP Setia ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทเก่าแก่ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียที่มีอายุมากกว่า 50 ปีแล้ว โดยได้ทำเมือง (Township) ประสบคาวมสำเร็จหลายต่อหลายแห่ง ที่น่าไปดูได้แก่ Bandar Kinrara และ Setia Alam รวมทั้ง Setia Eco Park ในขณะนี้ทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยเน้นไปที่ระดับราคาปานกลางที่มีกลุ่มเป้าหมายค่อนข้างกว้าง และมีพื้นที่การพัฒนารวมกันประมาณ 23,000 ไร่ บริษัทแห่งนี้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร จีน ญี่ปุ่น เวียดนาม สิงคโปร์ และออสเตรเลีย  รายได้รวมของบริษัทนี้เป็นเงินปีละประมาณ 32,000 ล้านบาท

 

สิงคโปร์

            Allgreen Properties Limited จัดตั้งขึ้นในปี 2529 ได้รับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ในปี 2542 Allgreen มีบริษัทย่อย 35 แห่ง และบริษัทร่วม 13 แห่ง มีอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ที่อยู่อาศัย ร้านค้าปลีกและสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรม ซึ่งทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินแห่งนี้มีรายได้ประจำ ไม่ได้เป็นเช่น “หมาล่าเนื้อ” ที่พัฒนาที่ดินขายบ้านจัดสรร-อาคารชุดแบบ Trader ที่ซื้อ (ที่ดิน) มาแล้วขาย (ที่อยู่อาศัย) ไปเป็นสำคัญ  การพัฒนาที่ดินในสิงคโปร์กระทำบนที่ดินเช่า 99 ปี ไม่ได้ซื้อขายขายเช่นในประเทศไทย บริษัทนี้ยังพัฒนาที่ดินเป็นโครงการขนาดใหญ่ๆ ในจีนและเวียดนามหลายต่อหลายเมือง  ไม่ได้ “หดหัว” อยู่แต่ในบ้าน

            CapitaLand เป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีสาขาในประเทศไทยเช่นกัน โดยมีอสังหาริมทรัพย์รวม 1,206 รายการ ใน 264 เมือง รวม 41 ประเทศ ซึ่งถือว่ายิ่งใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของสิงคโปร์ ประกอบด้วยทรัพย์สินประเภทสวนธุรกิจและอุตสาหกรรมและการขนส่ง 266 โครงการ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 49 รายการ โรงแรม 777 โครงการ ศูนย์การค้า 73 โครงการ ที่อยู่อาศัย  40 โครงการ การพัฒนาแบบผสมผสาน 55 โครงการ และอื่นๆ อีก 30 โครงการ

 

อินโดนีเซีย

            บริษัทที่มีสินทรัพย์มากที่สุดของอินโดนีเซียก็คือ PT Bumi Serpong Damai TBK (BSDE) โดยมีสินทรัพย์ถึง 140,047 ล้านบาท บริษัทนี้ก็เริ่มต้นทำ Township เช่นกันในเขต Serpong ทางใต้ของเมือง Tangerang ซึ่งเป็นเมืองบริวารของกรุงจาการ์ตา โดยเริ่มทำธุรกิจตั้งแต่ปี 2527 มีพื้นที่เฉพาะเมืองนี้รวม 37,500 ไร่ โดยพยายามทำเป็นเมืองสมบูรณ์แบบที่มีศูนย์ธุรกิจ โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงแรม ฯลฯ นอกจากนี้บริษัทนี้ยังพัฒนามหาวิทยาลัยหลายแห่ง สร้าง Smart Digital City สร้าง BSD City Grand Prix เป็นสนามแข่งรถ ยิ่งกว่านั้นยังสร้างทางด่วน สถานีรถไฟ

            PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) เป็นบริษัทที่มีสินทรัพย์มากที่สุดเป็นอันดับที่ 2 โดยมีมูลค่ารวมกัน 130,000 ล้านบาท Lippo ก็เริ่มต้นคล้าย BSDE คือสร้างเมืองขนาดใหญ่ของตนเองขึ้น (ใหญ่กว่าเมืองทองธานี 20 เท่า) บริษัทนี้พยายามสร้างแบรนด์ขนานใหญ่ให้เป็นที่รู้จักและเชื่อถือ โดยในปัจจุบันมีธุรกิจการพัฒนาเมืองใหม่ การพัฒนาโครงการแบบบูรณาการขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้า การดูแลสุขภาพ โรงแรม และการพักผ่อน ซึ่งสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องให้กับบริษัท

 

            สถานการณ์ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ในประเทศต่างๆ หันไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมากขึ้น หันไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เข้าบริษัททุกวัน เช่น โรงแรม โรงพยาบาล หันไปทำกิจการที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ระบบสาธารณูปโภค-โครงสร้างพื้นฐาน แต่ก็ยังยึดกับการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ที่มีความยั่งยืนในตัวเอง (Sustainability)

            จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่าบริษัทในประเทศฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซียที่ออกไปนอกประเทศอาจมีไม่มากเท่าในกรณีประเทศสิงคโปร์ ทั้งนี้เพราะภายในประเทศของตนเองก็มีลูกค้าจำนวนมหาศาลอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องออกนอกประเทศมากนั้น อย่างไรก็ตามบางประเทศก็เคยออกนอกประเทศมาแล้วเช่นกัน เช่นไปประเทศจีน ไปประเทศในอาเซียนในยุคสมัยเดียวกับของคุณอนันต์ อัศวโภคินเมื่อราว 30 ปีก่อน แต่สุดท้ายต่างก็ไม่ค่อยประสบความสำเร็จมากนัก คุณอนันต์เคยบอกกับ ดร.โสภณว่า “เหลือกางเกงในกลับมาตัวเดียว”!

            อย่างไรก็ตามในยุคปัจจุบันการออกสู่ต่างประเทศสำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินของไทยนับเป็นสิ่งจำเป็นเป็นอย่างยิ่ง เพราะตลาดในประเทศค่อนข้างเหือดแห้ง การไปต่างประเทศจะช่วย

            1. กระจายความเสี่ยง ไม่ใช่กระจุกอยู่เฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น

            2. แสวงหาโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจ ถือเป็นการส่งออกความรู้ในการพัฒนาที่ดิน

            3. นำเงินตราเข้าประเทศได้อีกทางหนึ่ง

            4. สร้างแบรนด์ว่าบริษัทของตนไม่ใช่แค่บริษัทท้องถิ่น แต่เป็นบริษัทระดับภูมิภาคหรือระดับโลก อันจะสร้างความเชื่อถือได้มากขึ้น

 

            ในหลายๆ บริษัทชั้นนำของโลกรวมทั้ง CapitaLand นโยบายการแจ้งเบาะแส (Whistleblowing Policy) เพื่อ “รักษามาตรฐานระดับสูงของความซื่อสัตย์ในการดำเนินธุรกิจ” โดยมีจุดยืนที่ “ไม่ยอมรับ” ต่อการฉ้อโกง การติดสินบน การทุจริตและพฤติกรรมหรือพฤติกรรมที่ผิดจรรยาบรรณอื่นๆ (ตามมาตรฐานของ United Nations Global Compact) โดยบริษัทชั้นนำจะมีมาตรการในการรักษาความลับของผู้แจ้งเป็นอย่างดี โดยผู้แจ้งเบาะแสจะแจ้งผ่านประธานคณะกรรมการตรวจสอบโดยตรง  

            นักพัฒนาที่ดินไทยทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และ “ตลาดหลักสี่” ควรศึกษาเรียนรู้จากบริษัทต่างชาติให้มากขึ้น สนใจไปพบรายไหน ติดต่อผมได้เลยนะครับ (Line ID: dr.sopon)