ประเทศในยุโรปกลางมีความน่าสนใจ มีเสน่ห์ที่ควรแก่การศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ นักพัฒนาหรือนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด
          ในระหว่างวันที่ 6-14 กันยายน 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่เป็นประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงินและผู้สนใจไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ในเชค สโลวาเกีย ออสเตรีย และฮังการี ได้ข้อสังเกตที่น่าสนใจบางประการ
          ประเทศเหล่านี้เป็นประเทศในยุโรปกลาง หรือแต่เดิมเรียกยุโรปตะวันออก ซึ่งอยู่ “หลังม่านเหล็ก” ของสหภาพโซเวียต และเมื่อสหภาพโซเวียตล่มสลาย แตกเป็นประเทศเล็ก ๆ มากมาย ประเทศในยุโรปกลางที่เคยอยู่ในระบอบคอมมิวนิสต์ ก็ล้มเลิกการปกครองแบบคอมมิวนิสต์ และมีการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินครั้งใหญ่ โดยรัฐบาลมอบที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นของรัฐบาลทั้งหมดมาแต่เดิมให้แก่ประชาชนที่ครอบครองอยู่ หรือมอบให้รัฐบาลท้องถิ่นมอบให้แก่ประชาชน และมีการก่อสร้างอาคารสมัยใหม่ ๆ เกิดขึ้นมากมาย
          ออสเตรีย มีขนาด 83.871 ตร.กม. หรือเล็กกว่าไทย 6 เท่า มีประชากรราว 8.22 ล้านคนหรือเล็กกว่าไทย 8 เท่า และมี่ขนาดเศรษฐกิจ 364.9 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือ เล็กกว่าไทย 2 เท่า แต่โดยที่มีประชากรน้อยกว่าไทยมาก จึงมีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่าไทยถึง 5 เท่า นับว่าประเทศนี้ มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจพอสมควร
          ฮังการี เป็นประเทศเล็ก ๆ มีขนาดเพียง 93,028 ตร.กม. โดยไทยมีขนาดใหญ่กว่าถึง 6 เท่า มีประชากร 9.94 ล้านคน หรือแค่หนึ่งในเจ็ดของไทยเท่านั้น มีขนาดเศรษฐกิจเพียง 198.8 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือหนึ่งในสามของประเทศไทย แต่หากเทียบรายได้ประชาชาติต่อหัว กลับสูงกว่าไทย 2 เท่า เนื่องจากมีประชากรจำนวนน้อยกว่าไทย
          ในขณะที่ประเทศเชค มีขนาดเพียง 78,867 ตร.กม. หรือเพียงหนึ่งใน 7 ของไทย มีประชากร 10.163 ล้านคน ซึ่งไทยมีประชากรมากกว่า 7 เท่าตัว และมีขนาดเศรษฐกิจ 291.7 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือเล็กว่าไทยครึ่งหนึ่ง (ไทยใหญ่กว่า 1 เท่าตัว) อย่างไรก็ตาม หากเทียบรายได้ประชาชาติต่อหัวแล้ว เชคมีรายได้เป็น 3 เท่าของไทย
          ส่วนประเทศสโลวาเกีย ซึ่งเคยเป็นส่วนหนึ่งของ “เชคโกสโลวาเกีย” มีขนาดเพียง 49,035 ตร.กม. หรือเพียง 1/10 ของไทยเท่านั้น มีประชากรเพียง 5.488 ล้านคน หรือราว 1/12 ของจำนวนคนไทย และมีขนาดเศรษฐกิจ 134.1 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือเศรษฐกิจไทยใหญ่กว่าสโลวาเกีย 5 เท่า แต่โดยที่ประชากรมีน้อย รายได้ต่อหัวของเขาจึงเป็น 2 เท่าตัวของไทย

          ประเทศเหล่านี้เคยเป็นศูนย์อำนาจในอดีต เป็นจักรวรรดิขนาดใหญ่ แต่ในภายหลัง อิทธิพลต่าง ๆ ขยายออกสู่ทะเล ทำให้โปรตุเกส สเปน อังกฤษ ฝรั่งเศส เนเธอแลนด์ เยอรมนี สามารถนำทรัพยากรจากนอกยุโรปมาพัฒนาประเทศของตนได้เป็นอย่างมาก ประเทศยุโรปกลางเหล่านี้จึงค่อย ๆ ถดถอยไปตามลำดับ แต่ก็ยังรักษาความเข้มแข็งของตนเองไว้ได้ระดับหนึ่ง
          ออสเตรียอาจถือเป็นประเทศที่มีความเข้มแข็งที่สุด เพราะอยู่ติดกับเยอรมนี มีการลงทุนต่าง ๆ แผ่มาจากเยอรมนีเป็นอันมาก อาจถือเป็นกึ่ง “เมืองขึ้น” ทางเศรษฐกิจของเยอรมนีก็ได้ ส่วนฮังการี เชคและสโลวักมีขนาดเศรษฐกิจที่เล็กกว่า แต่มีเสน่ห์ด้านสถาปัตยกรรมโบราณ และได้รับความนิยมเป็นอย่างมากจากนักท่องเที่ยว (หลังจากที่เคยไปเที่ยวในยุโรปตะวันตกมาแล้ว)
          ประเทศเหล่านี้เก็บภาษีมาใช้เป็นงบประมาณแผ่นดินได้สูงประมาณ 33.1% - 46% ของงบประมาณแผ่นดิน ในขณะที่ไทยเก็บได้เพียง 19.5% ของงบประมาณแผ่นดิน แสดงให้เห็นว่าคนไทยยังเสียภาษีน้อยมาก ความสะดวกสบายต่าง ๆ ในประเทศตะวันตกเกิดจากภาษีของประชาชน อย่างไรก็ตามหนี้สาธารณะของแต่ละประเทศก็ค่อนข้างสูง อย่างออสเตรียสูงถึง 73% ของรายได้ประชาชาติ ส่วนไทยยังต่ำกว่าทุกประเทศข้างต้น คือมีหนี้เพียง 44.5% ของรายได้ประชาชาติ
          ประชากรส่วนใหญ่ของประเทศเหล่านี้ 55% - 73% อยู่ในเขตเมือง เขตป่าเขาได้รับการอนุรักษ์ไว้เป็นอย่างดี แตกต่างจากไทยที่ประชากรส่วนใหญ่อยู่ในชนบท อาจกล่าวได้ว่าหมู่บ้านต่าง ๆ 70,000 แห่งทั่วประเทศนั้น ครึ่งหนึ่งเกิดขึ้นมาเมื่อ 50-60 ปีหลังนี้เอง ทั้งนี้เป็นผลมาจากการบุกรุกทำลายป่า ซึ่งแต่เดิมไม่ได้มีความผิด และยังเป็นระบบ “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” ซึ่งก็ยังเป็นอยู่เช่นทุกวันนี้
          ประเทศเหล่านี้มีประชากรที่ไม่มีศาสนาค่อนข้างสูง โดย เชค มี 34% สโลวัคมี 13% ออสเตรีย มี 12% และฮังการีมี 15% ในขณะที่ไทยมีเพียง 0.1% ที่ไม่นับถือศาสนา อย่างไรก็ตามสถิติฆ่ากันตายในประเทศเหล่านี้กลับน้อยกว่าไทยและประเทศที่นับถือศาสนากับเกือบทั้งประเทศ เช่น ลาว เขมร พม่า เวียดนาม บางทีหิริโอตัปปะ (ละอายและเกรงกลัวต่อบาป) ของพุทธศาสนา อาจถูกปฏิบัติอย่างเคร่งครัดโดยชาวคริสต์ตะวันตก เพราะกฏหมายมีบทลงโทษที่รุนแรงกว่าไทยมากนัก
          เสน่ห์สำคัญอย่างหนึ่งของประเทศเหล่านี้ก็คือสถาปัตยกรรมที่สวยงาม ซึ่งล้วนแต่สร้างขึ้นมาเมื่อ 200-700 ปีก่อน และหลายแห่งยังไม่ถูกทำลายไปมากนัก  ในขณะที่ในอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี อาคารที่มีสถาปัตยกรรมเก่าแก่ทั้งหลายจำนวนมากถูกทำลายไปหมด แต่ได้ก่อสร้างขึ้นใหม่  ด้วยเสน่ห์เช่นนี้จึงทำให้เกิดอุตสาหกรรมท่องเที่ยวสร้างรายได้เข้าประเทศได้เป็นอย่างมาก
          ประเทศไทยควรชักชวนนักลงทุนในประเทศเหล่านี้และประเทศยุโรปตะวันออกอื่น ๆ มาร่วมลงทุนในประเทศไทย หรือไทยอาจส่งออกแรงงานไปยังประเทศเหล่านี้ได้เช่นกัน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้เกษียณอายุจากประเทศเหล่านี้ในประเทศไทย ก็อาจเป็นสินค้าที่น่าสนใจลงทุนสำหรับประเทศเหล่านี้