การประเมินค่าทรัพย์สินในหลายกรณีจำต้องอาศัยรูปแบบการประเมินพิเศษที่ซับซ้อนกว่าปกติ เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้อง และส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ๆ ตัวอย่างเช่น 7 กรณีพิเศษในการประเมินค่าทรัพย์สินจากวารสาร The Appraisal Journal, Winter 2022 ได้แก่ พื้นที่ปนเปื้อนมลพิษ พื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ พื้นที่ส่วนเกิน การรวมแปลงที่ดินเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม สิทธิการพัฒนาพื้นที่ พื้นที่พัฒนาที่ได้รับการส่งเสริมจากเงินภาษี และพื้นที่อนุรักษ์ระบบนิเวศ

 

1. พื้นที่ปนเปื้อนมลพิษ (contaminated site)

          ที่ดินที่ได้รับการปนเปื้อนทางสิ่งแวดล้อมเป็นกรณีพิเศษซึ่งมี 3 ปัจจัยหลักมีผลต่อการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ ปัจจัยด้านค่าใช้จ่าย ด้านความเสี่ยง และด้านการใช้ประโยชน์

 

          1.1 ปัจจัยด้านค่าใช้จ่าย

          มูลค่าของที่ดินที่ได้รับการปนเปื้อนอาจเปลี่ยนไปหากเราสามารถฟื้นฟูที่ดินนี้ได้ ทำให้ต้องพิจารณาถึงมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟู กระบวนการขั้นตอนและระยะเวลาในการฟื้นฟู รวมถึงมูลค่าของทรัพย์สินหากทรัพย์สินนี้ไม่ถูกปนเปื้อน ซึ่งบางกรณีที่ดินปนเปื้อนที่ได้รับการฟื้นฟูแล้วก็อาจจะไม่ได้มีมูลค่าสูงเท่ามูลค่าตามสมมุติฐานหากที่ดินไม่ได้รับการปนเปื้อนเลย เพราะอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยอื่น ๆ ได้อีก เช่น ความเสี่ยงด้านทำเลที่ตั้ง หรือ การใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่

          1.2 ปัจจัยด้านความเสี่ยง

          ผู้ประเมินต้องพิจารณาถึงความเสี่ยงต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ทำเลที่ดินที่อยู่ใกล้พื้นที่น้ำท่วมน้ำหลาก พื้นที่ดินถล่ม โรงงานอุตสาหกรรมหนัก เป็นต้น ซึ่งอาจมีผลต่อศักยภาพและราคาของที่ดิน

          1.3 ปัจจัยด้านการใช้ประโยชน์

          การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของที่ดินอาจได้รับผลกระทบจากการปนเปื้อนหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นบนพื้นที่ดิน

 

          ตัวอย่างเช่น ที่ดินปนเปื้อนแปลงหนึ่งหากได้รับการฟื้นฟูแล้วจะมีมูลค่าตลาดราว 1,000,000 ดอลลาร์สหรัฐ แต่มีค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูทั้งสิ้นราว 900,000 ดอลลาร์สหรัฐ และใช้เวลา 12 เดือน จากการศึกษาตลาดพบว่านักลงทุนจะต้องได้รับอัตราผลตอบแทน 13%  จึงจะคุ้มค่าที่จะฟื้นฟูที่ดินแปลงนี้ กรณีนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงินหรือไม่?

 

          เห็นได้ชัดว่าไม่ เพราะหากนักลงทุนต้องการอัตราผลตอบแทน 13% เท่ากับว่ามูลค่าปัจจุบันของที่ดิน (NPV) เหลือราว 885,000 ดอลลาร์สหรัฐจาก 1,000,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งหากเราต้องจ่ายค่าฟื้นฟูที่ดิน 900,000 ดอลลาร์สหรัฐ เท่ากับว่าที่ดินแปลงนี้มีมูลค่า -15,000 ดอลลาร์สหรัฐ จึงไม่คุ้มค่าในการลงทุน อย่างไรก็ตามหากค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูที่ดินลดลง เช่น อาจได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐคนละครึ่งก็อาจมีความเป็นไปได้ทางการเงิน

 

2. พื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่

          ตามหลักการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมักจะประเมินโดยตั้งสมมุติฐานในกรณีที่ได้ใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (highest and best use) แต่ในบางกรณีพื้นที่นั้นอาจไม่สามารถพัฒนาตามการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดในเวลานั้นได้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีศักยภาพในการใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ทำการเกษตร หรือ พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยควรจะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่า ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงไปด้วย แต่เนื่องจากขณะนั้นเพิ่งจะมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากจนทำอุปทานในตลาดสูงขึ้นอย่างมาก และต้องใช้ระยะเวลาราว 5 ปีกว่าตลาดจะดูดซับอุปทานหมด

 

          หากนักพัฒนาอสังหาฯ จะซื้อที่ดินแปลงนี้ก็ควรเปรียบเทียบว่าจะใช้ประโยชน์ในการทำการเกษตร หรือ พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยดีไปก่อนดี โดยพิจารณาว่าหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี และควรเลี่ยงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกไป 5 ปี เท่ากับว่าที่ดินแปลงนี้มี อัตราคิดลด (discount rate) ราว 14% หากมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) ของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ เมื่อใช้อัตราคิดลดดังกล่าว น้อยกว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของการทำการเกษตร ก็อาจต้องทำเกษตรไปก่อนแล้วค่อยพิจารณาตลาดอีกทีใน 5 ปีข้างหน้า

 

          สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ตามสมมุติฐานการพัฒนา ควรต้องระบุรูปแบบ การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของแต่ละช่วงเวลา เช่น 5 ปีแรกควรใช้ประโยชน์ทางการเกษตร และ 5 ปีต่อมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น หากผู้ซื้อที่ดินไม่ทราบการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของแต่ละช่วงเวลาของทรัพย์นั้นก็อาจซื้อที่ดินนี้มาในราคาที่สูงเกินไป ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนได้ เพราะกว่าที่ดินแปลงนี้จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ก็อีก 5 ปีข้างหน้า

 

3. พื้นที่ส่วนเกิน excess Land vs. surplus Land

          คือ พื้นที่ดินส่วนเกินที่ยังไม่ถูกใช้ประโยชน์ ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ดินแปลงหนึ่งมีขนาด 5 ไร่ เจ้าของได้สร้างอาคารไว้บนพื้นที่ 3 ไร่ ยังเหลือพื้นที่ส่วนเกินที่ยังไม่ใช้ประโยชน์อยู่อีก 2 ไร่ โดยพื้นที่ดินส่วนเกินนี้จะแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ

          3.1 Excess land คือ พื้นที่ดินส่วนเกินจากการใช้ประโยชน์เดิมที่สามารถนำไปขายและใช้ประโยชน์ต่างจากเดิม เช่น มีพื้นที่เหลือ 2 ไร่ที่แบ่งไว้แล้ว ซึ่งมีทางเข้าออกตามกฎหมาย สามารถขายเพื่อนำไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ ได้

          3.2 Surplus land คือ พื้นที่ดินสามารถใช้พัฒนาเพื่อขยายการใช้ประโยชน์ของที่ดินเดิมได้ แต่ไม่สามารถขายเพื่อนำไปพัฒนาแยกกันได้ เช่น พื้นที่ดินเดิมขนาด 5 ไร่ มีบริเวณที่ใช้สร้างอาคารอยู่ 2 ไร่ ที่เหลืออีก 3 ไร่เป็นพื้นที่ทำการเกษตร ซึ่งเป็นแหล่งรายได้หลักของที่ดินแปลงนี้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดังกล่าวมีอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยต่ำ แต่กิจกรรมทางการเกษตรนั้นทำรายได้ได้ดี ซึ่งหมายความการใช้ประโยชน์สูงสุด และดีที่สุดของที่ดินแปลงนี้คือการทำการเกษตร หากขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ใช้ในการเกษตรก็จะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ดังนั้นที่ดินที่ใช้ทำการเกษตรนี้จึงถือเป็นที่ดินส่วนเกินในรูปแบบ Surplus จากส่วนที่สร้างอาคาร ไม่สามารถขายได้นั่นเอง

 

4. การรวมแปลงที่ดินเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม

          เรามักจะเห็นการรวมแปลงที่ดินในทำเลเมืองที่แต่เดิมเคยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น เป็นตึกแถว บ้านเดี่ยว บ้านแฝดที่ต่างคนต่างเป็นเจ้าของ ซึ่งอาจเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของที่ดินนั้นในสมัยก่อน แต่เมื่อเวลาผ่านไปศักยภาพของทำเลสูงขึ้นทำให้มีคนต้องการเข้ามาอยู่อาศัย มาทำงานในพื้นที่มากขึ้น หากจะขายบ้านหนึ่งหลังในทำเลดังกล่าวอาจขายได้ในราคาตลาดของทรัพย์สินแบบเดียวกัน แต่หากรวมแปลงกันแล้วอาจนำไปพัฒนาเป็นอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน หรือที่อยู่อาศัยแนวสูงได้ ซึ่งมีมูลค่าสูงทำให้ราคาที่ดินที่จะขายเพื่อนำไปโครงการสูงขึ้นอีกด้วย

          ยกตัวอย่าง เช่น หากเราจะซื้ออาคารพาณิชย์เก่าจำนวน 1 คูหาจาก 20 คูหาที่ติดกันเราก็สามารถซื้อในราคาตลาดประมาณ 5 ล้านบาทได้ แต่หากเราสามารถซื้ออาคารพาณิชย์รวมกันได้ 20 คูหาเพื่อมาทำอาคารพาณิชย์ อาจซื้อที่ดินในราคาสูงกว่านั้นอีก (หากจะซื้อจริงควรประเมินราคาด้วยวิธีการตั้งสมมุติฐานการพัฒนา เพื่อคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่สามารถซื้อได้) เช่น อาจคำนวณแล้วสามารถซื้อที่ดินได้ในราคา 150,000,000 ล้านบาท เท่ากับขายได้คูหาละ 7.5 ล้านบาท เป็นต้น

อีกทั้งในบางกรณี หากนักพัฒนาสามารถซื้ออาคารพาณิชย์ได้แล้ว 19 จาก 20 คูหา ในราคา 5 ล้านบาท/คูหา เหลือเพียงคูหาเดียวก็จะสามารถพัฒนาอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ได้ ก็อาจเสนอราคาได้สูงถึง 55 ล้านบาท! (คิดจากต้นทุนราคาที่ดินรวม 150 ล้านบาท – (5ล้านบาท x 19 คูหา))

 

5. สิทธิการพัฒนาพื้นที่ (development right)

          คือ สิทธิในการพัฒนาพื้นที่ตามข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และกฎหมายอาคาร ซึ่งส่งผลให้ที่ดินแต่ละแปลง แต่ละทำเล มีศักยภาพและราคาที่ต่างกัน แม้แต่ที่ดินที่มีรูปร่างเหมือนกันทุกอย่าง ตั้งอยู่ข้างกันก็อาจพัฒนาอาคารได้ขนาดไม่เท่ากัน ส่งผลให้อาคารบางทำเลใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ในประเทศสหรัฐอเมริกามีเครื่องมือพิเศษที่เรียกว่า การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ (Transfer of Development Rights: TDR) ซึ่งประเทศไทยก็กำลังศึกษาเพื่อนำมาใช้ ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของอสังหาฯ ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่เต็มที่ เช่น

          ที่ดินในพื้นที่สงวนเพื่อการเกษตรในประเทศสหรัฐอเมริกาจะอนุญาตให้สร้างอาคารได้ 1 หลังต่อพื้นที่ 25 เอเคอร์ (63.25 ไร่) ที่ดินในพื้นที่นี้สามารถโอนสิทธิ์การพัฒนาได้ 1 TDR/5 เอเคอร์ ไปยังพื้นที่อื่นที่อนุญาตให้รับสิทธิ์การพัฒนาได้ วิธีนี้จะช่วยให้เจ้าของที่ดินในย่านที่ควรจะหนาแน่นน้อย พื้นที่เกษตรยังคงสภาพเดิมได้โดยที่เจ้าของมีรายได้ชดเชยจากการที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์พื้นที่ได้

          นอกจากสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินทั่วไปที่ใช้สร้างอาคารบนพื้นดินแล้ว ในสหรัฐอเมริกามีสิทธิเหนือพื้นดิน (Air right) และสิทธิใต้พื้นดิน (Subsurface right) อีกด้วย

 

 

• สิทธิเหนือพื้นดิน (Air right) 

     ต่างจากสิทธิในการสร้างอาคารบนพื้นที่ดินตรงที่เป็นสิทธิในการใช้พื้นที่เหนือพื้นดิน ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีอาคารสำคัญทางประวัติศาสตร์สูง 2 ชั้นตั้งอยู่ แต่ศักยภาพของที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ เจ้าของอาจขายสิทธิเหนือพื้นดิน (Air right) นั้นให้กับผู้อื่น เพื่อพัฒนาอาคารเหนืออาคาร 2 ชั้นนี้ หรือเลือกจะซื้อสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อไม่ให้ผู้อื่นมาสร้างอาคารบดบังวิวของอาคารข้าง ๆ ก็ได้ เท่ากับว่าเจ้าของที่ดินไม่เสียประโยชน์ในการใช้ที่ดิน มีการซื้อขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ชอบธรรม

 

 

ตัวอย่างภาพการพัฒนาอาคารบนสิทธิเหนือพื้นดิน (air right) ของอาคาร 4 ชั้นบนเกาะแมนฮัตตัน สหรัฐอเมริกา

ที่มาภาพ: Beyond My Ken, Wikipedia

 

• สิทธิใต้พื้นดิน (Subsurface right)

     กรณีนีคือการขายสิทธิการใช้ประโยชน์ใต้พื้นดิน เช่น การใช้ประโยชน์เพื่อขุดน้ำมัน น้ำบาดาล และแก็ส นอกจากนี้อาจเป็นการขายสิทธิเพื่อทำทางเดินใต้ดิน ที่จอดรถใต้ดินได้อีกด้วย

      การประเมินราคาทรัพย์สินประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน (Air right)   และ สิทธิใต้พื้นดิน (Subsurface right) อาจฟังดูยุ่งยาก แต่ความจริงแล้วมันก็คือการประเมินมูลค่าสิทธิการพัฒนาพื้นที่นั่นเอง

 

6. พื้นที่พัฒนาที่ได้รับการระดมทุนจากส่วนเพิ่มภาษี Tax Increment Financial (TIF) districts

          เป็นเครื่องมือที่ช่วยส่งเสริมการพัฒนาเมืองด้วยการสนับสนุนทางการเงินจากภาครัฐ เนื่องจากการพัฒนาฟื้นฟูเมืองที่เสื่อมโทรม หรือสร้างที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย เป็นโครงการที่อาจจะไม่คุ้มค่าทางการเงินหากให้ภาคเอกชนเข้ามาประมูลเพื่อพัฒนาโครงการเอง จึงต้องอาศัยแรงสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งเครื่องมือการระดมทุนจากส่วนเพิ่มภาษี (Tax Increment Financing) ช่วยให้รัฐสามารถสนับสนุนเงินลงทุนได้ด้วยรายได้ของภาครัฐที่จะมากขึ้นหากพัฒนาโครงการดังกล่าวสำเร็จ โดยองค์กรท้องถิ่นจะ

 

กำหนดพื้นที่ที่ต้องการพัฒนาและฟื้นฟูเพื่อประเมินมูลค่า

รายได้จากการเก็บภาษีขั้นพื้นฐาน (base tax value) รวมทั้งกำหนดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ และประเมินมูลค่ารายได้ที่ภาครัฐจะได้รับเพิ่มขึ้นในอนาคตหากพัฒนาโครงการสำเร็จ ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากการเก็บภาษีพื้นที่ หรือ ภาษีท้องถิ่นที่มากขึ้น ซึ่งส่วนต่างของรายได้ที่ภาครัฐจะได้รับในอนาคตเทียบกับรายได้จากทรัพย์สินในปัจจุบัน (tax increment) จะถูกนำมาใช้ในการสนับสนุนการพัฒนาโครงการดังกล่าว

ที่มาภาพ: Special Issues in Land Valuation by, 2022

 

7. พื้นที่อนุรักษ์ระบบนิเวศ (ecological land)

          เป็นกรณีพิเศษที่ต้องผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องหาความรู้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านระบบนิเวศ พื้นที่อนุรักษ์ระบบนิเวศเพิ่มเติม เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินไม่สามารถประเมินด้วยวิธีทั่วไปได้

 

ในหลายกรณีทรัพย์สินที่ต้องการประเมินอาจต้องได้รับการพิจารณา และขั้นตอนการประเมินพิเศษ เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านั้นต่างจากทรัพย์สินทั่วไปในตลาด และมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องซึ่งส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินอาจเปลี่ยนไปได้อย่างมาก ยกตัวอย่างเช่น หากเราไม่ทราบว่าที่ดินที่ทำการประเมินอยู่เป็นพื้นที่เสี่ยงอุทกภัย หรือได้รับการปนเปื้อน มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินออกมาก็อาจผิดเพี้ยนไปจากมูลค่าที่แท้จริง หรือ หากเราซื้อที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อพัฒนาอาคารสูง แต่ที่ดินแปลงนี้ได้ขายสิทธิการพัฒนาไปแล้ว จนคงเหลือสิทธิ์ให้พัฒนาอาคารได้เพียง 2 ชั้น จากสิทธิการใช้ประโยชน์จริง 20 ชั้น ก็อาจทำให้เราซื้อที่ดินในมูลค่าสูงเกินจริงได้ นักประเมินค่าทรัพย์สินจึงต้องตรวจสอบข้อมูล และพิจารณาข้อมูลอย่างละเอียด

 

ที่มา: The Appraisal Journal, WINTER 2022. Special Issues in Land Valuation by. XC (1), pp.64-74.