นโยบาย ผว.ชัชชาติที่จะเก็บภาษีที่ดินเปล่าให้สูงขึ้น เป็นโยบายที่น่าสนใจและสามารถทำได้จริง และทำให้ กทม.มีงบประมาณในการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นอย่างมีประสิทธิภาพ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า ในช่วงก่อนปี 2537 มีแปลงที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ประมาณ 1.2 ล้านแปลง ทั้งนี้เป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่ดินจัดสรรประมาณ 40% หรือราว 480,000 แปลง และตลอดช่วงปี 2537-2565 มีการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยอีกประมาณ 73,981 แปลง รวมทั้งสิ้นประมาณ 553,981แปลง อย่างไรก็ตามแปลงที่ดินจัดสรรเหล่านี้ประมาณ 50% คงได้สร้างบ้านขึ้นแล้ว คาดว่าที่เหลืออีก 50% ยังเป็นที่ดินเปล่าอยู่จำนวน  276,991 แปลง  ยิ่งกว่านั้นยังมีที่ดินเปล่าที่เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมแต่ไม่ได้ใช้อีกเป็นจำนวนมาก คาดว่าน่าจะมีแปลงที่ดินเปล่าในกรุงเทพมหานครไม่ต่ำกว่า 500,000 แปลง

            การที่ ผว.ชัชชาติจะเก็บภาษีทิ่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น อาจทำให้เจ้าของที่ดินต้องพยายามขายที่ดินออกมา แทนที่จะเก็บไว้โดยไม่พัฒนาใดๆ  ในกรณีของที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย  หากมีการขายออกมาสัก 50% หรือราว 138,495 แปลง และแปลงหนึ่งสามารถสร้างบ้านได้ 1 หน่วย และในแต่ละหน่วยมีผู้อยู่อาศัย 4คน ก็จะทำให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนได้มากถึง  553,980 คน และบางแปลงยังอาจสร้างเป็นอะพาร์ตเมนต์ ทำให้สามารถรองรับประชาชนได้อีกมาก

            และโดยที่ตลาดที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยก็จะถูกลง หรือไม่ก็ไม่ขึ้นราคาแบบ “บ้าเลือด” เช่นที่ผ่านมา เพราะเจ้าของที่ดินต้องการจะขายเพื่อจะได้ไม่ต้องมีภาระภาษี  ตลาดก็จะเป็นของผู้ซื้อ ซึ่งก็คือผู้ซื้อบ้านจำนวนมหาศาล และก็ไม่ต้องระเบิดภูเขา ไม่ต้องตัดไม้ทำลายป่ามาทำวัสดุก่อสร้างกันอย่างบ้าคลั่งเช่นในช่วงที่ผ่านมา กลายเป็นผลดีต่อส่วนรวม ไม่เพิ่ม “โลกร้อน” ให้มากขึ้นไปเสียอีก

            ผลดีต่อทางราชการก็คือ ประชาชนก็ไม่จำเป็นต้องตั้งบ้านเรือนอยู่ชานเมืองจนเกินไป ไม่ต้องเสียเวลาเดินทาง ทำให้เสียทรัพย์ เสียเวลาและทำให้ไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน การนำที่ดินว่างเปล่ามาขายและสามารถนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ จะทำให้สาธารณูปโภคต่างๆ ไม่จำเป็นต้องขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุดเช่นปัจจุบัน ทั้งประปา ไฟฟ้า ทางด่วน รถประจำทาง รถไฟฟ้า เป็นต้น  เมืองก็จะมีความหนาแน่น (แต่ไม่แออัด)

            ประเด็นสำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเราลองนึกถึงย่านสีลม สาทร สุรวงศ์ ชิดลม เพลินจิต สุขุมวิท จะเห็นได้ว่าแทบไม่มีที่ดินเหลือในการสร้างสวนสาธารณะโดยเฉพาะที่มีขนาดใหญ่แล้ว  แต่ก็ยังมีที่ดินเปล่าหลายแปลงที่แสร้งปลูกกล้วย ทำการเกษตรเพื่อเลี่ยงภาษีตามที่คนร่างกฎหมายภาษีที่ดิน (จงใจ) ร่างเพื่อให้พวกคนรวยๆ ด้วยกันได้เลี่ยงภาษี  กรณีนี้ที่ผู้ว่าฯ ชัชชาติจะเจรจากับเจ้าของที่ดิน นำที่มาทำสวน ก็ย่อมเป็นข้อเสนอที่ดี แต่ควรเลือกที่สามารถใช้งานได้นานพอสมควร หาไม่อาจไม่คุ้มกับการลงทุน

            ตามตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่าการนำพื้นที่ว่างมาทำสวนสัก 2 ไร่ อาจมีเงินลงทุนสูง หากได้ใช้เพียงแค่ 3-4 ปี แล้วเจ้าของที่ดินเอาคืนไปพัฒนาหรือขาย ก็คงไม่ค่อยคุ้มเท่าที่ควร  สังคมพึงทราบว่าการสร้างสวนสาธารณะสักแห่งใช้เงินสูงมาก และต้องดูแลให้ดีด้วย ค่าใช้จ่ายในการดูแลก็สูงมาก ถ้าไม่ดูแลก็กลายเป็นที่รกร้างใจกลางเมือง เช่นที่เกิดขึ้นในนครหลวงของประเทศที่ยากจนหลายแห่ง เช่น สวนรัตนาในกรุงกาฐมาณฑุ  อย่างไรก็ตามค่าก่อสร้างในบางบริเวณก็อาจมีที่สูงเวอร์จนเกินไปเช่นที่คลองช่องนนทรี แต่ในที่นี้ประมาณการไว้ที่ตารางเมตรละ 5,000 บาท เพราะต้องซื้อต้นไม้ขุดล้อมมาทุกต้น ต้องดูแลสารพัด

            การเอาที่ดินของภาคเอกชนมาทำสวนเท่ากับช่วยพวกเขาเลี่ยงภาษี “ขั้นเทพ” เพราะถ้าลงทุนปลูกกล้วยหรือเลี้ยงวัว ก็จะเสียภาษีล้านละ 200 บาท แต่ถ้าให้กรุงเทพมหานครหรือส่วนราชการใด เอาที่ดินไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม ก็ไม่ต้องเสียภาษีเลย  ดังนั้นถ้าผู้ว่าฯ ชัชชาติ เอาที่ภาคเอกชนมาทำสวน (ไม่) สาธารณะก็ทำให้เจ้าของที่ดินไม่ต้องเสียภาษี แถมอาจได้โล่ในฐานะ “คนดีศรีสังคม” ที่ดินแปลงนั้นๆ ยังได้รับการพัฒนา ได้รับการดูแลอย่างดีจากกรุงเทพมหานคร เบาใจไปได้ว่าจะไม่มีผู้เข้ามาบุกรุกครอบครองปรปักษ์

            ทางออกสำหรับในใจกลางเมืองคือ ผู้ว่าฯ ชัชชาติต้องอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารในเขตใจกลางเมืองด้วยอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างกับพื้นที่ดินให้สูงขึ้น เช่น ปกติให้สร้างอาคารได้แค่ 10 เท่าของพื้นที่ดิน ก็อาจเพิ่มเป็น 15-20 เท่า (เช่นอาคารวอลสตรีททาวเวอร์ สุรวงศ์) แต่ให้เจ้าของอาคารเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยรอบ หรือมีพื้นที่สีเขียวบนอาคาร เพื่อการพักผ่อนของผู้อยู่อาศัย เช่นนี้เราก็จะได้ “สวนลอยฟ้า” ที่ยังประโยชน์ไม่แพ้กัน

            ลองพิจารณาดู เผื่อมีอุปทานที่ดินเพื่อชาว กทม. ในราคาที่จับต้องได้ เป็นตลาดของผู้ซื้อมากขึ้น ไม่ใช่เป็นตลาดของผู้ขาย (ที่เลี่ยงภาษีมาได้โดยตลอด)