ผมเดินทางไปกรุงกัวลาลัมเปอร์มาในช่วงสั้นๆ เพื่อความร่วมมือทางการศึกษาระหว่างมหาวิทยาลัยออสเตรเลีย มหาวิทยาลัยมาลายา และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในระหว่างวันที่ 26-28 กรกฎาคม 2565 ผมได้เรียนรู้เรื่องที่น่าสนใจหลายประการ เลยนำมาแบ่งปันกับทุกท่าน มาลองดูกัน

 

นโยบายขายอสังหาริมทรัพย์แก่คนต่างชาติ

            มาดูกันว่ามาเลเซียมีนโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินอย่างไร จะได้เป็นแบบอย่างและบทเรียนสำหรับประเทศไทย จะได้ออกนโยบายแบบไม่ขายชาติ ปรากฏว่ามาเลเซียมีนโยบายอันชาญฉลาดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ ซึ่งน่าจะเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทย ทั้งนี้มีนโยบายหลักๆ ดังนี้:

            1. ต่างชาติมาซื้อบ้านและห้องชุดในมาเลเซียได้ แต่ต้องมีราคาประมาณ 8-16 ล้านบาทขึ้นไป (1-2 ล้านริงกิต) เพื่อว่าจะได้ไม่มาซื้อบ้านในราคาถูก ทำให้บ้านขึ้นราคา อันจะส่งผลให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยในประเทศเดือดร้อนได้ ยิ่งกว่านั้นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบนที่ดินสำหรับชาวมาเลย์ซึ่งเป็นของคนส่วนใหญ่โดยเฉพาะ ไม่ให้ต่างชาติซื้อ แสดงว่าเขาให้ต่างชาติซื้อทรัพย์สินที่จำกัด เช่นในโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป ไม่ใช่บ้านจัดสรรของชาวมาเลย์ ไม่ใช่ให้ซื้อดะได้ทั่วไป

            2. ต้องเสียค่าโอนประมาณ 3-4% ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ออก ส่วนที่ประเทศไทยภาษีนี้ผู้ขายเป็นคนออก

            3. การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติต้องเสียภาษีปีละ 4% ของค่าเช่าสมมติ เช่น รัฐบาลจะกำหนดค่าเช่าสมมติรายปีประมาณ 5% ของมูลค่าตลาด เช่น ห้องชุดราคา 10 ล้านบาท สมควรเช่าได้ที่ 500,000 บาท รัฐบาลท้องถิ่นก็จะเก็บภาษี 4% ของค่าเช่า คือประมาณ 0.2% ของมูลค่าบ้านตามราคาตลาดโดยประมาณ

            4. เมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อใน 5 ปีแรก ต้องเสียภาษีในอัตรา 30% ของกำไร แต่ถ้าขายในปีที่ 6 ต้องเสียภาษีในอัตรา 10% ของกำไร

            5. กรณีต่างชาติจะซื้อที่ดิน ต้องได้รับการพิจารณาเป็นรายๆ ไป ไม่ใช่ว่าจะซื้อที่ไหนก็ได้ หรือสามารถซื้อได้เลย และในแต่ละปี เขาคงอนุญาตให้ซื้อได้ไม่มากนักอยู่แล้ว

            ดังนั้นก่อนที่จะคิด “ขายชาติ” โปรดศึกษาแบบอย่างของมาเลเซียก่อน

 

มาเลเซียอนุญาตให้อาคารชุดเช่ารายวันแล้ว

            การให้เช่าห้องชุดในอาคารชุดรายวันในประเทศไทย เป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย แต่ในมาเลเซียเริ่มทำได้แล้ว เขาทำได้อย่างไรกัน ทั้งนี้ในประเทศมาเลเซีย เขาอนุญาตให้ห้องชุดในอาคารชุดสามารถปล่อยเช่ารายวันแบบโรงแรม หรือ airbnb ได้แล้ว แต่ทั้งนี้เจ้าของร่วมในห้องชุดทั้งหลายอย่างน้อย 75% ต้องให้ความยินยอมในที่ประชุมใหญ่ประจำปีของอาคารชุดนั้นๆ ทั้งนี้ปีนังเป็นรัฐแรกๆ ที่เปิดให้มีการเช่าในลักษณะนี้ อย่างไรก็ตามสำหรับบางรัฐยังไม่เปิดกว้างในกรณีนี้

            สำหรับในประเทศไทยที่ผ่านมาทางราชการไทยไม่เปิดให้เช่ารายวันด้วยเหตุผลว่า การให้เช่ารายวันอาจสร้างความไม่มั่นคงปลอดภัยแก่เจ้าของร่วม และยังอาจสร้างความรำคาญและทำให้เจ้าของร่วมขาดความเป็นส่วนตัวอีกด้วย จึงไม่มีการอนุญาตให้เช่าห้องชุดเป็นแบบรายวัน ยกเว้นการเช่ารายเดือนเป็นสำคัญ  ประเทศไทยก็ควรเรียนรู้จากทางมาเลเซียบ้าง เพื่อให้การเช่าห้องชุดมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวได้อีกทางหนึ่ง อย่างไรก็ตามก็อาจกระทบต่อธุรกิจโรงแรมก็เป็นไปได้  แต่เราต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง ไม่ได้เอาโรงแรมเป็นที่ตั้ง

 

มาเลเซียไม่เว้นระยะห่างระหว่างอาคารนัก

            ในประเทศไทย การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูงต้องเว้นระยะห่างระหว่างอาคารเป็นอันมาก ทำให้เสียพื้นที่ไปมาก ซึ่งเป็นสิ่งไม่สมควรเพราะที่ดินใจกลางเมืองราคาแพง แต่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ทำได้ ทำไมเป็นอย่างนี้ โดยการก่อสร้างอาคารเชิงพาณิชย์ในใจกลางเมือง เช่น อาคารสำนักงานเคียงข้างอาคารโรงแรม โดยแต่ละอาคารเว้นห่างกันเพียง 3-4 เมตรเท่านั้น  แต่สำหรับในประเทศไทย ต้องเว้นห่างกันถึง 6 เมตรหรือกว่านั้นเพื่อให้รอบๆ อาคารสามารถวิ่งรถได้ แม้แต่อาคารปกติเช่นอาคารตึกแถวไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ก็ต้องเว้นห่างระหว่างอาคารทั้งที่ในหลายประเทศไม่ต้องเว้น

            การเว้นระยะห่างมากเกินไป ทำให้สูญเสียที่ดิน ที่ดินใจกลางเมืองมีราคาสูงสมควรใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดเพื่อที่เมืองจะได้ไม่ขยายตัวออกสู่รอบนอก เป็นการสร้างภาระแก่เมืองในการจัดหาไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ หรือสาธารณูปโภคอื่นๆ ไปสู่เขตชานเมือง เป็นการทำลายพื้นที่สีเชียวในเขตรอบนอกของเมืองอีกด้วย ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ซึ่งเป็นการไม่สมควร

            อย่างไรก็ตามก็มีข้ออ้างว่า ถ้าปล่อยให้อาคารติดกันจนเกินไป อาจเกิดปัญหาในกรณีไฟไหม้  การนี้ขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพของการดับเพลิงมากกว่า อาคารส่วนใหญ่ในใจกลางเมืองเป็นตึกแถว เป็นทาวน์เฮาส์ ก็ไม่ได้เกิดเพลิงไหม้บ่อยๆ แต่อย่างใด  ทางออกที่สำคัญก็คือการปรับปรุงประสิทธิภาพการดับเพลิง เพราะในปัจจุบัน แม้แต่อาคารที่อยู่ติดถนนใหญ่ ก็ดับเพลิงได้ช้า การอ้างความด้อยประสิทธิภาพในการดับเพลิง แลกกับการไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินเต็มที่จึงเป็นสิ่งที่ไม่อาจรับฟังได้

 

7-Eleven ที่มาเลเซียสู้ร้านท้องถิ่นไม่ได้

            ในประเทศไทย 7-Eleven มีขนาดใหญ่และกระจายอยู่ทั่วไป แต่สำหรับในกรุงกัวลาลัมเปอร์ กลับสู้ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นไม่ได้ แปลกแต่จริง ทั้งนี้เป็นเรื่องแปลกมาก  7-Eleven ที่นั่นเปิด 7 โมงเช้าและเลิก 5 ทุ่มตามชื่อจริงๆ  ในขณะที่ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นหลายแห่งเปิดตลอด 24 ชั่วโมง และปรากฏว่าในร้านสะดวกซื้อทั่วไปนั้น สินค้าหลากหลายกว่าและกลับถูกกว่าใน 7-Eleven เสียอีก

            ในมาเลเซียยังมีร้านสะดวกซื้อหลายยี่ห้อ ไม่ได้มีเฉพาะ 7-Eleven Family Mart เป็นหลักเช่นในประเทศไทย ทั้งนี้ผู้เกี่ยวข้องให้ข้อมูลว่า การที่ 7-Eleven ในมาเลเซียสู้ร้านสะดวกซื้อท้องถิ่นไม่ได้ ก็คงขึ้นอยู่กับการบริหาร ซึ่งมหาเศรษฐีมาเลเซียที่ทำ 7-Eleven อาจไม่ได้จริงจังกับธุรกิจดังกล่าวหรืออย่างไร ไม่แน่ว่าหากให้เครือเจริญโภคภัณฑ์ในไทยไปบริการ อาจจะประสบความสำเร็จกว่าก็ได้

            อนึ่งสำหรับห้างสรรพสินค้าในไทยที่ออกนอกประเทศโดยเฉพาะมาเลเซียแล้ว ก็มี Central I-City โดยเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ในต่างประเทศและเป็นก้าวแรกในการนำพาธุรกิจสู่อาเซียน (ASEAN) โดยพัฒนาเป็นรูปแบบ “รีจินัล มอลล์” มูลค่าโครงการ 850 ล้านริงกิต หรือประมาณ 8,500 ล้านบาท ทั้งนี้ร่วมทุนกับบริษัท ICP ในเครือของ I-Berhad ยักษใหญ่ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซีย ตั้งอยู่บนที่ดิน 28 ไร่ มีพื้นที่โครงการประมาณ 278,000 ตารางเมตร ในเขต 7 ของเมืองชาห์อลัม รัฐสลังงอร์ ห่างจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ 22 กิโลเมตร

 

            ถ้าเราคิดจะขายชาติหรือพัฒนาเมือง เราควรไปดูงานให้รอบคอบรอบด้าน  ให้ลึกซึ้ง ไม่ใช่สักแต่จะช่วยนายทุนขายชาติขายแผ่นดิน