ที่อยู่อาศัยบริเวณสามแยกไฟฉาย ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะบริเวณเขตบางกอกน้อย บางพลัด จะมีการเติบโดมากในอนาคต

            โครงการก่อสร้างทางลอดถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพรานนก (แยกไฟฉาย) มีขนาด 2 ช่องจราจร 2 ทิศทาง (กว้าง 10.6 เมตร) ความยาวทางลอดประมาณ 596 เมตรโดยใกล้จะแล้วเสร็จและจะเปิดในเดือนสิงหาคม 2565 ทั้งนี้หลังจากมีแผนการดำเนินการมาถึง 13 ปีแล้วจะแล้วเสร็จนี้ (เริ่มปี 2552 และชะงักไประยะหนึ่งในปี 2557) ทั้งนี้การก่อสร้างเกิดขึ้นจริงจังหลังจากที่การรถไฟฟ้ามหานครส่งมอบพื้นที่ให้กับกรุงเทพมหานคร และโครงการนี้จะเสริมสร้างศักยภาพในพื้นที่และลดทอนปัญหาการจราจร

            ตรงจุด “สามแยกไฟฉาย” เดิมที่มีสี่แยก มีอุโมงค์ลอด มีรถไฟฟ้า และมีถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 ที่เวนคืนและก่อสร้างอย่าวยาวนาน จะทำให้บริเวณนี้ที่แต่เดิมเป็นพื้นที่ค่อนข้างปิด เป็นพื้นที่เปิดที่เดินทางข้ามไปยังฝั่งกรุงเทพมหานคร (พระนคร) ได้ง่ายขึ้น การจราจรที่ติดขัดหนักมานับสิบๆ ปีก็จะผ่อนคลายลง ทำให้ย่านนี้จะเป็นศูนย์กลางแบบการพัฒนาตามสถานีรถไฟฟ้า (Transit-oriented Development) โดยมีสถานีรถไฟฟ้าแยกไฟฉายเป็นศูนย์กลาง และการพัฒนาจะเป็นอาคารชุดโดยรอบๆ สถานี และจะเป็นบ้านแนวราบตามแนวถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4

            สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสี่แยกไฟฉาย ณ สิ้นปี 2561-2566 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินไว้ดังนี้

            พ.ศ.2561          280,000 บาท/ตรว.

            พ.ศ.2562          310,000 บาท/ตรว.

            พ.ศ.2563          330,000 บาท/ตรว.

            พ.ศ.2564          340,000 บาท/ตรว.

            พ.ศ.2565          360,000 บาท/ตรว.

            พ.ศ.2566          390,000 บาท/ตรว.

 

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ได้สำรวจที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตรงสามแยกไฟฉายพบว่าในขณะนี้มีโครงการที่เปิดขายกันอยู่ มีหน่วยขายรวมกัน 6,547 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 22,969 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัยจำนวน 5,788 หน่วย หรือ 88% เป็นห้องชุดพักอาศัย และกลุ่มใหญ่สุดของห้องชุดมีราคาประมาณ 2.001-3 ล้านบาท แสดงว่าเป็นสินค้าสำหรับกลุ่มคนทำงานในพื้นที่เป็นสำคัญ

 

 

 

            นอกจากนี้ในขณะนี้ยังมีที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันที่รอขายประมาณ 2,443 หน่วย รวมมูลค่าถึง 8,774 ล้านบาท จำนวนและมูลค่าหน่วยเหลือขายนี้มีไม่มากนักเพราะตลาดอยู่ในภาวะที่ดีในพื้นที่นี้ จึงทำให้มีหน่วยเหลือขายไม่มากนัก คือมีหน่วยเหลือขายประมาณ 37% และมูลค่าที่ยังขอการขายอยู่ 38% เท่านั้น และมีเวลาที่จะใช้ขายให้หมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อีกเพียง 19 เดือนเท่านั้น ในขณะที่ค่าเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 40 เดือนโดยประมาณ

 

 

 

 

            ที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในปี 2565 มีอยู่ทั้งหมด 2,443 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัย 2,048 หน่วย  โดยเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดไม่เกิน 3 ล้านบาท และในแต่ละเดือนจะขายได้ประมาณ 4.6% และคาดว่าจะสามารถขายได้หมดในเวลาประมาณ 21 เดือน

            อย่างไรก็ตาม  ราคาที่อยู่อาศัยในย่านนี้ในปี 2565 ลดลงประมาณ 0.37% โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดประมาณ 1.3% แสดงว่าตลาดยังไม่ควรเปิดตัวใหม่นักโดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ แต่หลังจากการผ่านไปของโควิด-19 ความต้องการน่าจะเพิ่มสูงขึ้น สินค้าที่เปิดใหม่ของบริษัทมหาชนอย่างเช่นของ บมจ.ศุภาลัย ก็จะเป็นอาคารชุดราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท  ส่วนบางกลุ่ม เช่น บมจ.ไซมิส แอสเซท ก็เปิดตัวบ้านเดี่ยวหรือบ้านแนวราบที่ห่างออกไปทางแขวงบางพรม บางเชือกหนัก เป็นต้น และก็สามารถขายได้ดี

            ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ยังน่าจะมีโครงการใหม่เปิดขึ้นในย่านนี้อีกประมาณ 1,600 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท ทั้งนี้อุปทานทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3,300 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 12,500 ล้านบาท จึงนับเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ

            สำหรับโครงการเด่นที่น่าสนใจที่เปิดตัวล่าสุดคือ

            1. โครงการแอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์ (Aspire Pinklao-Arun Ammarin) ตั้งอยู่ที่ถนนอรุณอมรินทร์  ระยะห่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีบางขุนนนท์ ประมาณ 1.7 กิโลเมตร โดย บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด มีขนาดโครงการ: 4-2-79.2 ไร่ อาคารชุด 5 ชั้น จำนวน  2 อาคาร ในรูปแบบ แบบ สตูดิโอ พื้นที่ใช้สอย 26.00 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พร้อมระเบียงส่วนตัว แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 31.00-34.50 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น พร้อมระเบียงส่วนตัว แบบ 1 ห้องนอน พลัส พื้นที่ใช้สอย 38.50 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องอเนกประสงค์ พร้อมระเบียงส่วนตัว และแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 51.00 ตารางเมตร ขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น พร้อมระเบียงส่วนตัว

            สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกมีสระว่ายน้ำ สวนส่วนกลาง ห้องออกกำลังกาย ห้องประชุม The Co-Op Society  ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด CCTV ระบบเข้า-ออกด้วยคีย์การ์ด พื้นที่จอดรถชั้น 1 ลิฟท์โดยสาร 4 ตัว (2 ตัว/อาคาร) โครงการนี้มีการตลาดคือรับส่วนลดเงินสด ชุดครัวบิวท์อินพร้อมอ่างล้างจาน เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน เครื่องปรับอากาศ กระจกกั้นอาบน้ำ  จุดเด่นของโครงการคือเป็นอาคารชุดแบบ Low Rise สูง 5 ชั้น สไตล์รีสอร์ท บนถนนอรุมอมรินทร์ ห่างจากโรงพยาบาลศิริราชเพียง 800 เมตร กลุ่มเป้าหมาย:  บุคลากรทางการแพทย์โรงพยาบาลศิริราช และกลุ่มนักลงทุน (สัดส่วนผู้ซื้ออยู่อาศัย 70% : เพื่อการลงทุน 30%)

            2. มนต์เสน่ห์ เอ๊กซ์คลูซีพ วิลล่า (Monsane Exclusive Villa) ของ บมจ. ไซมิส แอสเสท เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น  ถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก แขวงทวีวัฒนา เขตทวีวัฒนา กรุงเทพมหานคร 10170 ขนาดที่ดินโครงการ 33-1-53 ไร่ มีจำนวนหน่วยขาย:   ทั้งหมด 59 หน่วย รายการส่งเสริมการขายได้แก่ การรับส่วนลด วอลเปเปอร์ จัดสวน เครื่องปรับอากาศ 2 เครื่อง ปั๊มน้ำ ถังสำรองน้ำ ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ กลุ่มเป้าหมาย คือเจ้าของกิจการ ผู้มีรายได้ระดับสูง ที่ต้องการบ้านเดี่ยวในทำเลที่เดินทางเชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่กรุงเทพชั้นในได้สะดวก

            รูปแบบบ้านและระดับราคาที่เปิดขาย เป็นแบบ Suite Villa บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 434 ตารางเมตร ขนาด 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 4 คัน ราคาเริ่มต้น 30.500 ล้านบาท  แบบ Master Villa บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 500 ตารางเมตร ขนาด 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 4 คัน ราคาเริ่มต้น 34.300 ล้านบาท  แบบ Pool Villa บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 531 ตารางเมตร ขนาด 5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 5 คัน พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 35.800 ล้านบาท และแบบ Luxe Villa บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 628 ตารางเมตร ขนาด 5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 5 คัน ราคาเริ่มต้น 42.000 ล้านบาท

            อนึ่งจุดเด่นของโครงการคือรูปแบบบ้านทันสมัย ระดับราคาแพง เน้นวัสดุคุณภาพสูง ตั้งอยู่บนทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก เชื่อมต่อถนนหลักหลายสาย สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางธุรกิจได้สะดวก

            3. ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ สิรินธร สเตชั่น (Origing Plug&Play Sirindhorn Station) โดย  บมจ.

 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นอาคารชุด 28 ชั้น บนถนนสิรินธร แขวงบางพลัด เขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร 10700 มีขนาดที่ดินโครงการ 4-0-21.3 ไร่ ทั้งหมด 1,034 หน่วย รายการส่งเสริมการขาย คือรับเฟอร์นิเจอร์บิวท์อินบางส่วน (ฐานเตียง 5 ฟุต ตู้เสื้อผ้า ตู้รองเท้า ตู้วางทีวี) ชุดครัวพร้อมเตาไฟฟ้าและเครื่องดูดควันของ Hafale เครื่องปรับอากาศ 1-2 เครื่อง Digital Door Lock และส่วนลดเงินสด กลุ่มเป้าหมายก็เป็นบุคลากรทางการแพทย์ ผู้ปกครองในสถานศึกษา กลุ่มคนทำงานในย่านบางพลัด จรัญสนิทวงศ์ และกลุ่มนักลงทุนบางส่วน

            รูปแบบห้องและระดับราคาที่เปิดขาย แบบ 1 ห้องนอน พลัส พื้นที่ใช้สอย 34.90-44.00 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องอเนกประสงค์ พร้อมระเบียงส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 2.590 ล้านบาท แบบ 1 ห้องนอน ลอฟท์ พื้นที่ใช้สอย 25.50 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น พร้อมระเบียงส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 2.990 ล้านบาท และแบบ 1 ห้องนอน พลัส ลอฟท์ พื้นที่ใช้สอย 34.90-44.00 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องอเนกประสงค์ พร้อมระเบียงส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 4.090 ล้านบาท

            จุดเด่นของโครงการอาคารชุดเพดานสูง 4.2 เมตร แห่งแรก บนถนนสิรินธร ห่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีสิรินธรเพียง 420 เมตร

            4. ศุภาลัยปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย โดย บมจ.ศุภาลัย ที่มีราคาเริ่มต้นเพียง 2 ล้านบาท ตัวโครงการตั้งอยู่ในซอยจรัญสนิทวงศ์ 28/2 อยู่ห่างจากถนนใหญ่ 75 เมตร ในแขวงบางขุนศรี เขตบางกอกน้อย ทั้งนี้โครงการนี้เป็นอาคารชุดสูง 22 ชั้น 2 อาคาร มีขนาดที่ดิน 6-2-95.20 ไร่ มีห้องชุดรวม 726 ยูนิต มี 4 แบบหลักได้แก่แบบสตูดิโอ 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอน ขนาดตั้งแต่ 29.5 - 74.5 ตารางเมตร  มีการตกแต่งพร้อมอยู่ในลักษณะที่ใกล้ชิดธรรมชาติ

            สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการคือมี Sky Facilities ได้แก่ Skywalk เชื่อมทั้ง 2 อาคาร มีห้องรับรอง ห้องไปรษณีย์ ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำแบบ Infinity ห้องประชุม สวนบนดาดฟ้า ฯลฯ มีระบบ CCTV Digital Door Lock และการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

            รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จะเป็นสายที่เชื่อมต่อเข้าเมืองได้ง่าย ประกอบกับราคาห้องชุดก็ยังไม่แพงมากนัก โอกาสที่จะขายได้จึงมีมากกว่ารถไฟฟ้าที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง ยิ่งกว่านั้นยังมีแหล่งงานสำคัญคือโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลธนบุรี โรงพยาบาลเจ้าพระยา ทำให้บุคลากรทางการแพทย์ เป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญ รวมทั้งส่วนราชการและภาคเอกชนที่ยังอยู่บนเกาะรัตนโกสินทร์ ก็สามารถซื้อห้องชุดในทำเลนี้ได้ดี  โอกาสเติบโตของที่อยู่อาศัยในย่านนี้จึงสูงมากในอนาคต

            อย่างไรก็ตามสิ่งที่พึงระวังก็คือความต้องการซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งมีสูงมากเช่นกัน อุปสงค์ในกรณีนี้จะทำให้เกิดความขาดแคลนที่อยู่อาศัยในลักษณะ “ภาพลวงตา” เพราะจะมีการซื้อขายกันมาก (จากการเก็งกำไร) ทำให้ในอนาคตประมาณ 2-3 ปีข้างหน้า อาจมีอุปทานล้นเกินได้เช่นกัน