เมื่อเร็วๆ นี้กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินของทางราชการใหม่ โดยระบุว่าราคาที่ดินแพงสุดอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท ราคาทางราชการกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร

            ในทุกรอบ 4 ปี กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินราชการ ซึ่งถือเป็นราคาเพื่อการเสียภาษีเป็นสำคัญ โดยครั้งล่าสุดเป็นราคาเมื่อปี 2559-2562 แต่เนื่องจากการระบาดของโรคไวรัสโควิด-19 จึงมีการเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินดังกล่าวออกไป และเริ่มจะใช้ราคาประเมินใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2566 หรือเท่ากับเลื่อนไป 4 ปี และในระหว่างนี้ก็ใช้ราคาประเมนในช่วงปี 2559-2562 แทน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ให้ความเห็นว่าราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าความเป็นจริงมาก  การที่ราคาในความเป็นจริงต่ำกว่าราคาตลาดย่อมทำให้การเก็บภาษีเพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นหรือประเทศชาติ เก็บได้น้อยลง และเป็นที่สังเกตว่าราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ มักจะเก็บในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงมาก

 

ย่านสีลมเป็นอย่างไร

            ในขณะนี้ราคาประเมินของทางราชการยังต่ำอยู่มาก เช่น บริเวณที่ตั้งของธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ที่สีลม ทางราชการประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 750,000 บาท เช่นเดียวกับอาคารยูไนเต็ตเซ็นเตอร์ และอาคารในบริเวณใกล้เคียง แต่หากเป็นที่ดินฝั่งตรงข้ามธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ ซึ่งเป็นที่ตั้งเดิมของอาคารบุญมิตร ราคาประเมินจะสูงกว่าคือเป็นเงิน 875,000 บาท ซึ่งเป็นราคาเดียวกันกับพื้นที่ของอาคารซีพีทาวเวอร์ และอาคารสีลมคอมเพล็กซ์

            อย่างไรก็ตามจากการประเมินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ราคาที่ดินย่านสีลม บริเวณธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่จนถึงหัวถนนสีลม ราคาตลาดน่าจะอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา  ส่วนราคาตลาดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวาในย่านสีลมนั้น มีมาตั้งแต่ปี 2553 หรือเมื่อ 12 ปีก่อนหน้านี้แล้ว แต่ราคาประเมินของทางราชการก็ยังประเมินไว้ต่ำกว่าความเป็นจริงเป็นอย่างมาก

            แล้วบริเวณไหนของถนนสีลมที่ว่ามีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท จากการค้นหาจากเว็บไซต์ “Landsmaps” (https://landsmaps.dol.go.th) พบว่ามีบริเวณหนึ่งที่ราคาที่ดินสูงถึง 1 ล้านบาท นั่นก็คืออาคารพาณิชย์หรือตึกแถวที่อยู่ข้างๆ (ทางด้านตะวันออกเฉียงเหนือของอาคารสีลมคอมเพล็กซ์) และอาคารพาณิชย์ตรงฝั่งตรงข้ามกับอาคารสีลมคอมเพล็กซ์  กรณีนี้คงถือเป็นที่ดินแปลงเล็ก ทางราชการจึงประเมินไว้สูงกว่าที่ดินแปลงใหญ่ที่ใช้ก่อสร้างอาคารเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่นั่นเอง

            ราคาตึกแถวในย่านสีลมโดยเฉพาะตรงบริเวณทางลงสถานีรถไฟฟ้าศาลาแดง (สีลมคอมเพล็กซ์) น่าจะมีราคาตลาดไม่ต่ำกว่า 30 ล้านบาท หากการนี้มีต้นทุนทางตรงคือที่ดินและอาคารประมาณ 70% หรือเป็นเงิน 21 ล้านบาท (ที่เหลือเป็นค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ยและกำไร เป็นต้น) และหากสมมติตัวอาคารที่เป็นตึกแถว 4 ชั้น มีขนาดราว 200 ตารางเมตร ก็เป็นเงินตารางเมตรละประมาณ 10,000 บาท (ตามราคามาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) ก็เท่ากับราคาอาคารเป็นเงิน 2 ล้านบาท เมื่อหักค่าเสื่อมเหลือ 1 ล้านบาท ดังนั้น ราคาที่ดินจึงเป็นเงิน 20 ล้านบาท หากที่ดินตึกแถวมีขนาด 16 ตารางวา ก็เท่ากับตารางวาละ 1.25 ล้านบาทเข้าไปแล้ว หรือสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ

            ราคาที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่พบว่าสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวาก็คืออาคาร ITF Tower ตรงมุมถนนสีลมตัดกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ แต่ราคาที่ดินที่ประเมินไว้สูงนี้แทบไม่ได้ใช้ทำอะไร เพราะตัวอาคารแบ่งเป็นห้องชุดสำนักงานที่ขายออกไปแล้ว แปลงที่ดินที่ประเมินไว้สูงเช่นนี้จึงเหมือนการประเมินเพื่อ “แก้เกี้ยว” ว่าทางราชการก็ยังมีที่ดินที่ประเมินไว้สูงๆ เช่นกัน ทั้งนี้ราคาขายพื้นที่สำนักงานในอาคาร ITF Tower นี้ ตกเป็นเงินตารางวาละ 100,000 บาท ส่วนราคาประเมินราชการก็ตกเป็นเงินประมาณ 94,000 – 106,900 บาท แสดงว่าในกรณีอาคารชุด ราคาประเมินของทางราชการกับราคาขายแทบไม่แตกต่างกัน

 

 

ย่านราชประสงค์-ชิดลมเป็นอย่างไร

            บริเวณนี้ทางราชการประเมินราคาไว้ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับย่านสีลม ทั้งนี้คงเข้าใจว่าย่านสีลมเป็นย่านศูนย์ธุรกิจการเงิน หรือ Financial District น่าจะมีราคาประเมินที่สูงกว่าย่านอื่นๆ ทั่วประเทศ  กรณีนี้อาจเป็นความเข้าใจผิดของทางราชการ เนื่องจากในกรณีอาคารสำนักงาน อาจจะสามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 800 - 1,200 บาทต่อตารางเมตร  ส่วนพื้นที่ค้าปลีกย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต น่าจะสามารถเช่าได้ตารางเมตรละ 3,000 – 5,000 บาท แม้สัดส่วนพื้นที่เช่าสุทธิของศูนย์การค้าจะต่ำกว่าอาคารสำนักงาน แต่โดยที่ค่าเช่าสูงกว่า จึงน่าจะสะท้อนราคาตลาดของที่ดินได้สูงกว่า  การประเมินให้แถวสีลมมีราคาที่ดินแพงกว่าแถวชิดลมจึงอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            ตัวอย่างที่น่าสนใจก็เช่น อาคารโรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ ทางราชการประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 560,000 บาท อาคารอมรินทร์พลาซ่าซึ่งเป็นศูนย์การค้าก็ได้รับการประเมินไว้เพียง 675,000 บาทต่อตารางวาเท่ากับราคาประเมินของโรงแรมอินเตอร์คอนนิเนนตัลที่อยู่ฝั่งตรงข้ามของถนนพระรามที่ 1  ราคาสูงสุดที่พบก็คือบริเวณอาคารมณียาที่ทางราชการประเมินไว้ตารางวาละ  900,000 บาท ในขณะที่ศูนย์การค้าเกสรพลาซ่าที่อยู่ตรงสี่แยกราชประสงค์ ทางราชการกลับประเมินไว้ที่ราคา 785,000 บาทต่อตารางวา

            บนถนนเพลินจิต ราคาประเมินของทางราชการก็อยู่ที่ 785,000 บาท ทั้งอาคารเซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลแอมบาสซี่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่  และมีข้อยกเว้นบางส่วน เช่น อาคารเวฟเพลส ตรงมุมถนนเพลินจิตตัดกับถนนวิทยุ ที่แปลงหน้าทางราชการประเมินไว้ 900,000 บาทต่อตารางวา แต่แปลงหลังกลับประเมินเหลือเพียง 500,000 บาทต่อตารางวา ทั้งที่เป็นที่ตั้งของอาคารเดียวกัน

            อย่างไรก็ตามบนถนนย่านราชประสงค์ ชิดลม และเพลินจิต ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดย ดร.โสภณ ได้ประเมินไว้ ตกเป็นเงินตารางวาละ 3.3 ล้านบาท แสดงว่าราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการถึงประมาณ 4 เท่าโดยประมาณ  ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวานั้นมีมาตั้งแต่ปี 2552 หรือประมาณ 13 ปีก่อนแล้ว

            อีกแปลงหนึ่งที่น่าสนใจก็คืออาคารชุดโนเบิลเพลินจิตที่ทางราชการประเมินไว้เพียงตารางวาละ  500,000 บาท ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาด แต่ราคาประเมินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ อยู่ที่ประมาณ 200,000 บาท ส่วนราคาเรียกขายก็อยู่ที่ประมาณ 230,000 บาท  ราคาที่มีการซื้อขายจริง ก็คงสูงกว่าราคาประเมินราชการไม่มากนัก นี่จึงเป็นอีกกรณีหนึ่งที่ชี้ให้เห็นว่าทางราชการประเมินราคาที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด ในขณะที่ราคาประเมินห้องชุดไม่แตกต่างจากราคาตลาดมากนัก

 

จะปรับแก้อย่างไร

            ดร.โสภณ ให้ข้อคิดว่า การที่ราคาที่ดินตามราคาตลาดในย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต สูงกว่าราคาประเมินราชการถึง 4 เท่า ส่วนในกรณีถนนสีลม ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการถึง 3 เท่านั้น อาจทำให้เกิดความลักลั่นในการเสียภาษี  แต่ในขณะเดียวกันราคาประเมินห้องชุดกลับไม่แตกต่างกันมากนัก ทั้งนี้เพราะมีข้อมูลห้องชุดให้เปรียบเทียบได้ง่าย  อย่างไรก็ตามโดยที่ราคาตลาดเปลี่ยนแปลงในทางเพิ่มขึ้นทุกปี  แต่ราคาของทางราชการปรับเปลี่ยนทุก 4 ปี จึงอาจทำให้ในปีท้ายๆ ราคาตลาดของห้องชุดอาจสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการมากได้เช่นกัน

            การที่ราคาตลาดของที่ดินสูงแต่ราคาประเมินของทางราชการกลับต่ำนั้น ทำให้วิสาหกิจขนาดใหญ่ที่เป็นเจ้าของอาคารใหญ่ๆ ในใจกลางเมืองเสียภาษีน้อยกว่าความเป็นจริง หากเทียบตามจำนวนเท่าของความแตกต่างระหว่างราคาตลาดกับราคาประเมินของทางราชการ ก็แสดงว่าเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ เสียภาษีต่ำกว่าความเป็นจริงประมาณ 3-4 เท่า ทำให้ท้องถิ่นและรัฐบาลสูญเสียรายได้มาพัฒนาท้องถิ่นและประเทศชาติ

            ดร.โสภณเสนอให้ทางราชการประเมินราคาให้ใกล้เคียงความเป็นจริง และในการโอนกรรมสิทธิ์หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใดๆ สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงพอสมควร เช่น 10 ล้านบาทขึ้นไป ทางราชการควรให้เจ้าหน้าที่ออกไปประเมินเสียก่อนว่าราคาตลาดควรเป็นเท่าไหร่กันแน่ จะได้เก็บภาษีได้ไม่ขาดตกบกพร่องไป และการออกไปประเมินใหม่เป็นระยะๆ ก็จะทำให้ทางราชการมีฐานข้อมูลในการประเมินค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้นในอนาคต