ณ ครึ่งแรกของปี 2565 (สิ้นเดือนมิถุนายน) ยังมีหน่วยขายของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรอคนมาซื้ออยู่ถึง 206,783 หน่วยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมมูลค่า 860,556 ล้านบาท กำลังซื้อต่างชาติคงช่วยดูดซับไม่ไหว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) กล่าวว่าจากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ปรากฏว่ามีโครงการที่สำรวจมากถึง 2,812 โครงการ โดยคณะนักวิจัยของศูนย์ข้อมูลฯ ได้เดินทางไปถึงที่ตั้งโครงการแต่ละแห่ง  จากการสำรวจพบว่ายังมีโครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยอยู่ถึง 2,485 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ยังจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายได้ ถือเป็นโครงการที่ยังเคลื่อนไหวอยู่ในตลาด ส่วนโครงการที่มีหน่วยขายเหลือน้อยมากแล้วอาจจะไม่มีกิจกรรมการขายแล้ว  ยังมีรวมกันอีก 327 โครงการ

            เมื่อเทียบกับสถานการณ์เมื่อก่อนหน้านี้ ปรากฏว่าจำนวนโครงการที่ยังรอขายอยู่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จะเห็นได้ว่าเมื่อกลางปี 2562 มีโครงการที่สำรวจเพียง 2,007 แห่ง เพิ่มขึ้นมาโดยตลอด จนถึงกลางปี 2565 หรือ 3 ปีต่อมา จำนวนโครงการที่สำรวจเพิ่มเป็น 2,812 แห่ง หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 40%  ในขณะที่มีโครงการที่มีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยรอขายอยู่เพียง 1,443 แห่ง ในกลางปี 2562 และ ณ กลางปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 2,485 แห่ง หรือ เพิ่มขึ้นถึง 72% การนี้แสดงว่าอัตราการขายได้ หรืออัตราการดูดซับอุปทานในตลาดยังค่อนข้างช้ามาก

 

จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่สำรวจในปี 2562-2565 (กลางปี)

พ.ศ.       จำนวนโครงการที่สำรวจ เปลี่ยนแปลง   จำนวนโครงการที่มีหน่วยขายเกิน 20  หน่วย เปลี่ยนแปลง

2562                            2,007             0%                                                      1,443             0%

2563                            2,528           26%                                                      1,847           28%

2564                            2,553           27%                                                      2,130           48%

2565                            2,812           40%                                                      2,485           72%

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th)

 

            ตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุด ณ กลางปี 2565 นี้ อุปทานกลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุดพักอาศัย โดยมีรวมกันถึง 389,428 หน่วย หรือ 49.3% ของจำนวนทั้งหมด 789,475 หน่วย  รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 225,206 หน่วย (28.5%) บ้านเดี่ยว 110,628 หน่วย (14.0%) นอกนั้นเป็นบ้านแฝด (6.6%) อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว (1.5%) และที่ดินจัดสรร (0.3%) ทั้งนี้แทบไม่มีนักพัฒนาที่ดินใดพัฒนาเฉพาะที่ดินจัดสรรออกขายแล้ว เนื่องจากสถาบันการเงินก็มักไม่อำนวยสินเชื่อ

            ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา จะเห็นได้ว่าในโครงการ 2,812 แห่งที่สำรวจนั้น มีมูลค่ารวมกัน 3.286 ล้านล้านบาท หรือพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยเลย ราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วย เป็นเงินเฉลี่ย 4.162 ล้านบาท  ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2565 นี้เพิ่มขึ้นจากแต่เดิม เช่น เมื่อปี 2537-2540 ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยที่สำรวจอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท พอมาถึงช่วงปี 2555-60 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาท และในช่วงปี 2562-65 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5-4.0 ล้านบาท

            มูลค่าการพัฒนาของห้องชุดก็ยังสูงสุดคือรวมเป็นเงินประมาณ 1.46 ล้านล้านบาท หรือเท่ากับ 44.4% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด แต่อันดับสองไม่ใช่ทาวน์เฮาส์ แต่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่ารวมกัน 908,087 ล้านบาท หรือ 27.6% ของทั้งหมด สูงกว่าทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่ารวม 626,345 ล้านบาท หรือ 19.1% ทั้งนี้คงเป็นเพราะบ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าคือประมาณ 8.208 ล้านบาท ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.781 ล้านบาท และห้องชุดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.748 ล้านบาทเท่านั้น

            อาจกล่าวได้ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในกรณีบ้านประเภทต่างๆ เป็นดังนี้:

            1. บ้านเดี่ยวขายกันในราคา 5-10 ล้านบาทต่อหน่วยเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด (50,656 หน่วย)

            2. ทาวน์เฮาส์ขายกันในราคาหน่วยละ 2.1-3.0 ล้านบาทมากที่สุด (105,065 หน่วย)

            3. ห้องชุดขายกันในราคาหน่วยละ 1-2 ล้านบาทมากที่สุด (116,654 หน่วย)

            ในจำนวนทั้งหมดที่สำรวจนี้ ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 จำนวน 582,692 หน่วย โดยที่ขายได้นั้น รวมกันประมาณ 74% ของทั้งหมด 789,475 หน่วย ถ้าเทียบเป็นสัดส่วนแต่ละประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมด 582,692 หน่วยนั้น จะพบว่า ห้องชุดขายได้มากที่สุด 52.5% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 26.4% บ้านเดี่ยว 13.7%  ทั้งนี้ห้องชุดขายได้มากที่สุด 305,864 หน่วย หรือ 79% ของห้องชุดทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยวขายได้ 79,864 หน่วย หรือขายได้ 72% ของทั้งหมด ส่วนในกรณีทาวน์เฮาส์ ขายได้ 153,912 หน่วย หรือ 68% ของทาวน์เฮาส์ทั้งหมด  จะเห็นได้ว่าแม้ห้องชุดจะมีมากที่สุดแต่ก็ขายได้มากที่สุดเช่นกัน

            ดังนั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 หรือกลางปี 2565 นี้ ปรากฏว่ายังมีหน่วยรอขายอยู่ทั้งหมด 206,783 หน่วยที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอการ  จำนวนหน่วยรอขายนี้ลดลงตามลำดับ โดยก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2561-2653 จำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเพราะมีการระดมเปิดตัวโครงการกันมาก ทำให้เกิดการสะสมของหน่วยเหลือขาย แต่ตั้งแต่ปี 2564-5 ปรากฏว่าจำนวนหน่วยเหลือขายลดลงจาก 226,645 หน่วยในปี 2563 เหลือ 206,786 หน่วยในปี 2565 อย่างไรก็ตามอัตราการลดก็ยังถือว่าไม่มากนัก เพราะก็ยังมีการเปิดตัวมากอยู่พอสมควร

 

จำนวนหน่วยเหลือขายสะสม ณ กลางปี 2561-65

ณ กลางปี                       จำนวนหน่วยเหลือขาย             เปลี่ยนแปลง

พ.ศ.2561                                       199,768                             

พ.ศ.2562                                       218,881                       10%

พ.ศ.2563                                       226,645                         4%

พ.ศ.2564                                       210,077                       -7%

พ.ศ.2565                                       206,783                       -2%

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th)

 

            จะเห็นได้ว่าห้องชุดแม้เป็นหน่วยเหลือขายที่มากที่สุดถึง 83,564 หน่วย จาก 206,783 หน่วย แต่โดยสัดส่วนแล้วเป็นเพียง 40.4% ของทั้งหมด ไม่ได้มีถึงครึ่งหนึ่งเช่นหน่วยขายที่เปิดตัวในโครงการหนึ่งๆ ทาวน์เฮาส์เหลือขาย 71,294 หน่วย หรือ 34.5% และบ้านเดี่ยวเหลือขาย 30,764 หน่วยหรือ 14.9% ตามลำดับ  อาจกล่าวได้ว่าหน่วยขายทั้งหมดนี้จะขายได้หมดภายในเวลา 33 เดือน (ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อีกเลย ซึ่งเป็นสมมติฐานที่เป็นไปไม่ได้) โดยห้องชุดจะขายได้หมดภายในเวลา 25 เดือน หรือ 2 ปี ซึ่งถือว่าเร็วที่สุด ส่วนทาวน์เฮาส์จะขายได้หมดในเวลา 45 เดือน และบ้านเดี่ยวยังต้องการเวลาขายอีกถึง 54 เดือนหรือ 4 ปีครึ่ง

 

 

            สิ่งที่น่าเป็นห่วงก็คือสินค้าในมือผู้ประกอบการมีเพียง 20% เท่านั้นที่สร้างเสร็จ 100% หรือ 41,348 หน่วยจากทั้งหมด 206,783 หน่วย ที่เหลือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่สร้างได้ไม่ถึง  60% มีสัดส่วนถึง 60% ของทั้งหมด  หากเกิดวิกฤติทางการเงินหรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมา อาจทำให้หน่วยขายถึง 60% นี้ ไม่สามารถไปต่อได้ ผู้ที่จองซื้อบ้านหรือห้องชุดไว้จะได้รับเดือดร้อน ดังนั้นรัฐบาลควรนำมาตรการการคุ้มครองเงินดาวน์ตาม พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ออกมาใช้ในภาคบังคับเพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อ และเมื่อผู้ซื้อมั่นใจก็จะซื้อมากขึ้นอีก ทำให้สินค้าในตลาดได้รับการดูดซับ ทำให้เหลือสินค้าไม่มากนัก โอกาสการพัฒนาใหม่ๆ ก็จะเกิดขึ้น

            สถานการณ์จะคลี่คลายไปอย่างไร จะต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดต่อไป