เมื่อวานนี้ (28 กันยายน 2565) มีการจัดสัมมนาโดยกรุงเทพธุรกิจ และมีข่าวในวันนี้ว่า “สร้างแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจปลดล็อกต่างชาติซื้ออสังหาฯ” ดร.โสภณ มาขอ “กระซวก” พวกที่คิด “ขายชาติ” มาดู ดร.โสภณ ท้าชน (ใครแน่ เร่เข้ามา)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เพราะเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศ และองค์การสหประชาชาติหลายแห่ง แต่ไม่เห็นด้วยกับการ “ขายชาติ” มาขอเปิดโปงพวกคิด “ขายชาติ” ดังนี้:

            1. นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงานมุ่ง “ส่งเสริมสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มีคุณภาพ มีคุณสมบัติความพร้อม มาร่วมอยู่อาศัยและพัฒนาประเทศไทยผ่านมาตรการวีซ่าระยะยาว (LTR Visa) ดึงดูดชาวต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมาย ได้แก่ กลุ่มประชากรที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ” ดร.โสภณเห็นว่าในช่วงที่ผ่านมามีกลุ่มแรงงานต่างชาติมีฝีมือในไทยเพียง 140,000 คนโดยประมาณ และที่ผ่านมามีแนวโน้มลดลง จะเพิ่มขึ้นได้จริงหรือ  จะเชิญคนมาท่องเที่ยวชั่วคราวคงพอได้ แต่จะมาอยู่อาศัยถาวรคงยาก

            2. นายสุพัฒนพงษ์กล่าวว่า “เมื่อเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งที่ต้องดูแลต่อไปให้อยู่ในกติกา เช่น ภาษีมรดก” กรณีนี้ ดร.โสภณมองว่าจะ “ขายชาติ” หรือไม่ ก็คงออกแบบภาษีมรดกแบบที่เป็นอยู่ว่ามีภาษีนี้ แต่มีข้อยกเว้นสารพัดจนเก็บภาษีมรดกแทบไม่ได้ ต่างกับในประเทศตะวันตกหรือญี่ปุ่นที่เก็บภาษีมรดกสูงสุดถึง 50% ของมูลค่า

            3. นายสุพัฒนพงษ์กล่าวว่า “ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ในไทยมานานทั้งในรูปแบบนอมินี หรือการถือครองในรูปแบบต่างๆ แต่สะท้อนว่าเขายอมเสี่ยงและใช้เงินเก็บจำนวนไม่น้อยซื้อที่อยู่อาศัยในไทย การถือครองและการอยู่อาศัยเป็นการคัดกรองระดับหนึ่งว่าชาวต่างชาติรักประเทศไทยมากๆ” ดร.โสภณแย้งว่านี่เป็นความคิดที่แสร้งไร้เดียงสาเอามากๆ เขามาซื้อเพราะหวังทำกำไร ภาษีซื้อก็ไม่เก็บ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขาย และภาษีมรดกก็แทบไม่เก็บ เขาถึงมาซื้อเป็น “อีแร้งลงจิกกินซากศพ” ต่างหาก

            4. ม.ล.ชโยทิต กฤดากร ผู้แทนการค้าไทย และที่ปรึกษานายกรัฐมนตรี กล่าวว่า รัฐบาลได้ประกาศเปิดรับวีซ่า LTR ระยะเวลา 10 ปี. . .มีเป้าหมายว่าจะดีงคนกลุ่มนี้เข้ามาอยู่ในประเทศไทย 1 ล้านคน หรือปีละ 2 แสนคน” ดร.โสภณแย้งว่านี่เป็นแค่ความฝันลมๆ แล้งๆ ตั้งเป้าส่งเดชให้ดูสวยหรู ขนาดสหรัฐอเมริกา ยังมีคนไปซื้อบ้านเพียง 1 แสนหน่วยในปี 2564 เท่านั้น

            5. ที่มีกล่าวว่า “รัฐบาลอยู่ระหว่างรับฟังข้อเสนอจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเกี่ยวกับข้อเสนอเพิ่มเติมในการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยของชาวต่างชาติซึ่งแต่เดิมเป็นการอนุญาตให้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เฉพาะคอนโด. . .” ดร.โสภณให้ข้อคิดว่าอย่าไปฟังแต่สมาคมนักพัฒนาที่ดินไม่กี่แห่ง ต้องฟังเสียงของวิศวกร สถาปนิก นายหน้า ผู้รับเหมา บริษัทรับสร้างบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักบริหารทรัพย์สิน ฯลฯ ตลอดจนสมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ สมาคมผู้ซื้อบ้าน นิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรร ฯลฯ จะได้ฟังความรอบด้านและไม่คิดแต่จะ “ขายชาติ”

            6. ที่มีกล่าวว่า  “ที่อยู่บ้านแนวราบ ซึ่งเบื้องต้นอาจใช้เงื่อนไขเดียวกับคอนโด คือ ให้ต่างชาติถือครองได้ 49% ในโครงการบ้านจัดสรร และคนไทยซื้อบ้านในโครงการได้ในสัดส่วน 51% หรือว่าอาจไม่มีข้อกำหนดเรื่องนี้เลย ซึ่งหลายประเทศปลดล็อกเงื่อนไขนี้” ดร.โสภณแย้งว่า ถ้าจะ “ขายชาติ” แบบนี้ ต้องเก็บภาษีซื้อ (เช่น 30-35% แบบอ่องกงและสิงคโปร์) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาตลาด (ไม่ใช่ราคาประเมินราชการ) ภาษีกำไรจากการขายประมาณ 20% ของกำไร และภาษีมรดกแบบก้าวหน้าโดยอัตราสูงสุดถึง 50% ของราคาตลาด เป็นต้น

            7. ในการเช่าที่ดินมีการกล่าวว่า “กฎหมายปัจจุบัน จำกัดระยะเวลาการเช่าได้มากที่สุดเพียง 30ปี , เช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม กำหนดระยะเวลาไม่เกินกว่า 50ปี. . .โดยขยายระยะเวลาการเช่า เป็น 50 ,60 หรือ 90 ปี” ดร.โสภณแย้งว่าแม้แต่ในจีนเอง ยังให้พลเมืองของตนเองเช่าได้แค่ 70 ปีสูงสุด ต่างชาติไปเช่าได้แค่ 30-50 ปี ก็มีคนไปเช่าเพราะมีโอกาสดีในการลงทุน และที่ผ่านมาลงทุนทำทางด่วน รถไฟฟ้า สร้างอาคารชุดขาย  ก็เช่าแค่ 30-50 ปีในไทยก็กำไรอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องแก้ไขเพิ่มเลย

            8. เหล่า  “คนขายชาติ” ยังถกกันว่า “ต้องการทำให้ทุกอย่างขึ้นมาอยู่บนโต๊ะ กึ่งๆ นิรโทษกรรม เพื่อแก้ปัญหาการเกิด บริษัทไทย (เทียม) หรือ นอมินี ที่ช่วยให้คนชาติสามารถซื้ออสังหาฯไทยได้ผิดกฏหมาย โดยเฉพาะวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา หิวหิน” ดร.โสภณ แย้งว่า แทนที่จะปรามปรามเพื่อลดทอนอาชญากรรมข้ามชาติ กลับจะ “นิรโทษกรรม” ให้อาชญากร นี่เป็นนโยบาย “ขายชาติ” ชัดๆ

            9. ที่ว่าจะให้ต่างชาติมาอยู่ยาวๆ นั้น อยากให้ดูนโยบายชาติอื่นบ้าง เช่น จีนแผ่นดินใหญ่อนุญาตให้คนมาซื้อบ้านเฉพาะที่เคยอยู่ในจีนแล้วเกิน 1 ปี  ไต้หวันก็กำหนดให้ต่างชาติมาอยู่ได้ไม่เกิน 4 เดือนต่อปี (เกรงจะมายึดครองประเทศ) ออสเตรเลียก็กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือ 1 บ้านมือสองห้ามซื้อเด็ดขาด ส่วนนิวซีแลนด์ก็ห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เด็ดขาด เพราะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่หวัง

            10. ดร.โสภณชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตัวกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่ “คุย” ไว้ ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย บอกว่าภาคอสังหาริมทรัพย์รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของจีดีพี แต่ในความเป็นจริง ในปี 2563 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 400,000 ล้านบาท เมื่อเที่ยบกับ GDP ในปี 2563 ที่ 15,636,891 ล้านบาท หรือเพียง 2.6% ของ GDP เท่านั้น

            11. ในปัจจุบันเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีบ้านว่างที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ถึง 620,000 หน่วย รวมทั่วประเทศประมาณ 1,300,000 หน่วยแล้ว และยังมีบ้านที่อยู่ในมือผู้ประกอบการอีก 400,000 หน่วย ขืนสร้างกันมากๆ ก็อาจพังทั้งระบบได้

            12. ดร.โสภณเสนอว่าภัยร้ายอย่างหนึ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือต่างชาติจะมายึดไทยเป็นอาณานิคม ด้วยการซื้อหรือเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปีจำนวนมหาศาลต่อจากพวก “เจ้าสัว” ที่ถือครองมานาน แล้วมาสร้างอาณานิคม ห้องอาคารชุดและโครงการของตนเองขึ้นมา กลายเป็น “กึ่งรัฐอิสระ” ในประเทศไทย

            ประชาชนต้องไม่ปล่อยให้ “คนขายชาติ” ย่ำยีประเทศไทยสำเร็จ