อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2565 ฟื้นแรงมาก ตามการคาดการณ์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย แต่ทุกฝ่ายพึงสังวร การก่อตัวของฟองสบู่

            เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์รวม 9 เดือนแรกของปี 2565 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรากฏว่าตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแรง โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่มีให้เห็นอย่างชัดเจน เทียบปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่เกือบเท่ากับปี 2562ก่อนโควิด-19

            ผลการสำรวจพบว่า ใน 9 เดือนแรกของปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งมด 77,398 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร แต่คาดว่าทั้งปี น่าจะมีจำนวนเปิดใหม่ถึง 105,648 หน่วย รวมมูลค่า 451,520 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2564 จะพบว่า

            1. มูลค่าการพัฒนาโครงการเกิดเพิ่มขึ้นถึง 64% จาก 277,626 ล้านบาท เพิ่มเป็น 451,520 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงลิ่ว

            2. จำนวนหน่วยเปิดใหม่ก็ยิ่งเพิ่มขึ้นถึง 75% หรือเกือบเท่าตัว คือเพิ่มขึ้นจาก 60,489 หน่วย เป็น 105,648 หน่วย

            3. ทั้งนี้ยกเว้น ราคาเฉลี่ยที่ต่ำกว่าเก่า คือราคาลดลง 7% จากราคาเฉลี่ย 4.590 ล้านบาทในปี 2564 ลดลงเหลือ 4.274 ล้านบาททั้งนี้เพราะสินค้าที่เปิดในปี 2564 โดยเฉพาะโครงการ The Forestias มีมูลค่าสูงมาก จึงทำให้ราคาเฉลี่ยในปี 2564 สูงเป็นพิเศษ

            สำหรับในรายละเอียดของการเปิดตัวในปี 2565

 

 

            ปรากฏว่าที่อยู่อาศัยจำนวน 77,398 หน่วยใน 9 เดือนแรกของปี 2565 นั้น เป็นห้องชุดถึง 40,473  หน่วย หรือ 52% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 19,333 หน่วย หรือ 25% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 11,495 หน่วย หรือ 15% ทั้งนี้บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท (5,644 หน่วย) ทาวน์เฮาส์ กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 2-3  ล้านบาท จำนวน 9,699 หน่วย และห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวนถึง 22,896 ล้านบาท

            แม้ว่าห้องชุดจะมีจำนวนสูงสุด แต่มูลค่าการพัฒนาสูงสุดกลับเป็น บ้านเดี่ยว ณ 138,038 ล้านบาท (42%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุด 100,176 ล้านบาท (30%) ส่วนอันดับที่ 3 ของการพัฒนาก็คือ ทาวน์เฮาส์ 59,173 ล้านบาท (18%)  ในกรณีบ้านแฝด อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร เป็นรูปแบบการพัฒนาส่วนน้อย รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก็มีน้อยเช่นกัน จึงไม่ได้นำเสนอในรายละเอียด

                        อาจกล่าวได้ว่าถ้าตาม “แรงเหวี่ยง” ของการเปิดตัวโครงการในลักษณะนี้ ปี 2566 จำนวนโครงการเปิดใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีก เป็น 130,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นจากปี 2565 ราว 23% นับว่าจะเป็นจำนวนหน่วยที่สูงที่สุดกว่าปี 2561-2562 ก่อนเกิดโควิด-19 เสียอีก และสูงรองจากปี 2546 ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตอย่างแรงเท่านั้น ส่วนมูลค่าการพัฒนาน่าจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลงเหลือ 16% คือในปี 2566 โดยจะเพิ่มขึ้นเป็น 523,763 ล้านบาท ซึ่งเป็นรองเฉพาะโครงการเปิดใหม่ในปี 2561 ณ มูลค่า 565,811 ล้านบาท       การที่จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นมากเท่านี้ก็อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดได้

            ในขณะนี้มีจำนวนหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ในมือผู้ประกอบการประมาณ 200,000 หน่วย ถ้ามีการระดมเปิดตัวใหม่ในปี 2565 ทั้งปีอยู่ที่ 105,648  หน่วย และในปี 2566 อีก 130,000 หน่วย ก็คาดว่าจำนวนหน่วยรอผู้ซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่เกิดฟองสบู่ได้  และถ้าการระบายสินค้าติดขัด ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะเกิดภาวะ “ฟองสบู่แตก” ในปี 2567 ได้เช่นกัน

            มาตรการอย่างหนึ่งที่ควรดำเนินการก็คือการควบคุมการเปิดตัวใหม่ของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในพื้นที่ทำเลที่มีการแข่งขันกันสูงมาก แต่ขณะเดียวกันยอดขายก็ไม่ดีเท่าที่ควร ทั้งนี้

            1. สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องควรที่จะตรวจสอบข้อมูลทางด้านนี้เพื่อให้ไม่เปิดตัวมากจากเกิดภาวะ “เฟ้อ” ขึ้นมาได้ 

            2. หน่วยภาครัฐโดยเฉพาะการไฟฟ้าฯ การประปา หน่วยงานด้านโทรคมนาคม ก็ควรจัดโซนการพัฒนาที่ดิน ในเขตชานเมืองไกลๆ ก็ควรค่าธรรมเนียมหรือค่าบริการสูงขึ้นเพื่อไม่ให้ไปบุกรุกที่ชนบทหรือที่เกษตรกรรม 

            3. ในขณะเดียวกันหน่วยงานด้านภาษีหรือหน่วยงานท้องถิ่นก็ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินว่างเปล่าและที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตร (แอบแฝง) สูงๆ เพื่อให้เจ้าของที่ดินคายที่ดินออกมา จะได้มีที่ดินในใจกลางเมืองมาพัฒนา

            4. ยิ่งกว่านั้นหน่วยงานด้านผังเมืองและการใช้ที่ดินก็ควรเพิ่มสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) สูงขึ้น จาก 10 ต่อ 1 เป็น 20 ต่อ 1 เช่น ตึก Wall Street Tower สีลม หรืออาคาร State Tower สีลม ที่มีค่า FAR ถึงราว 30:1 เป็นต้น

            แนวโน้มที่แท้จริงจะเป็นอย่างไร จะต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ

 

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 30 ตุลาคม – 2 พฤศจิกายน 2565 หน้า 24