1 พฤศจิกายน 2565

 

เรียน     บรรณาธิการ มติชน

 

จาก       ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

เรื่อง      โปรดอย่าฟังนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ เรื่องต่างชาติ-ที่ดินไทย

 

อ้างถึง   ข่าว “เทียบยุคทักษิณ VS ประยุทธ์ จุดพลุต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน มติชน สกู๊ฟข่าวพิเศษหน้า 1 วันที่ 31 ตุลาคม 2565 - 07:30 น.   https://www.matichon.co.th/news-monitor/news_3647107

 

            ผมเพิ่งได้อ่านสกู๊ฟของมติชนข้างต้น ท่านเหล่านี้เป็นผู้ทรงคุณวุฒิก็จริงแต่ก็มีเฉพาะนักพัฒนาที่ดิน  เห็นว่าท่านน่าจะสัมภาษณ์ความเห็นของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินอื่นบ้าง ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นนายกสมาคมในด้านนี้และเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศ รวมทั้งองค์การสหประชาชาติในด้านนี้ ขอเห็นต่างเพื่อให้มติชนได้เห็นเป็นตัวอย่างว่าควรที่จะฟังความรอบข้าง ไม่เฉพาะแต่นักพัฒนาที่ดิน (บางท่าน)

            1. ที่ว่าเรื่องกฎกระทรวงให้ต่างชาติครองที่ได้ 1 ไร่ นี้ ไม่ใช่เพิ่งเกิดในปี 2545 เพราะผู้ที่ออกพระราชบัญญัติที่ดูเสมือนการ “ขายชาติ” แท้จริงคือนายชวน หลีกภัย ที่แก้ประมวลกฎหมายที่ดินให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ได้ 1 ไร่ โดยนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท เมื่อปี 2542 ข้อนี้ควรออกพระราชบัญญัติมาล้างพระราชบัญญัติของนายชวนนี้

            2. บริบทเมื่อปี 2542 และ 2545 ต่างจากปัจจุบัน เพราะเงิน 40 ล้านบาทในปี 2542 ในปัจจุบันคงจะสูงถึง 240 ล้านเข้าไปแล้ว (ราคาทองคำปี 2542 เป็นเงิน บาทละ 5,144 บาท ในขณะที่ปัจจุบันราคาเกือบ 30,000 บาท (เพิ่มขึ้นเกือบ 6 เท่า) การเอาแต่ “ลอกการบ้าน” มาของรัฐบาลนี้โดยไม่ดูบริบทที่ต่างไป แถมยังผ่อนเงื่อนไขให้ซื้อพันธบัตรได้เพียง 3 ปีแทน 5 ปี นับว่าเป็นการ “ขายชาติ” หนักกว่าเก่าหรือไม่

            3. โชคดีที่ในขณะนั้นต่างชาติยังไม่พร้อมและรัฐมนตรีทั้งหลายก็คงกลัวถูกหาว่าขายชาติ จึงมีผู้ซื้อจริงเพียง 8 รายดังว่า แต่ในขณะนี้จีน อินเดีย อาหรับ ซาอุฯ พร้อมแล้วที่จะมาช็อปปิ้งที่ดินในไทย  การออกกฎหมายมาในขณะนี้จึงเป็นการส่งเสริมการ “ขายชาติ”

            4. ที่ว่า “หากมาตรการนี้บังคับใช้จะทำให้มีการถือครองถูกกฎหมาย ลดปัญหานอมินีได้” อันที่จริง แทนที่จะรณรงค์ให้รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายปราบปรามนอมินีขายชาติ กลับจะทำให้ถูกกฎหมาย ต่อไปคงออกกฎหมายนิรโทษกรรมคนต่างชาติที่มาซื้อบ้านและที่ดินทั้งหลายและให้สัญชาติไทยแก่พวกเขาอย่างแน่นอน

5. มีความเห็นผิดๆ ว่า “หากรัฐทำให้ชัดเจนจะเป็นผลดีมากกว่าผลเสีย เพราะการให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้เหมือนคนไทยไปซื้อบ้านที่ต่างประเทศได้” ในความเป็นจริงคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ ต่างกันมาก ถ้าไปซื้อบ้านในสิงคโปร์-ฮ่องกง ต้องเสียภาษีซื้อ 30-35% แต่ต่างชาติซื้อบ้านในไทยไม่ต้องเสียภาษีนี้  ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างประเทศเก็บประมาณ1-3% ของราคาตลาด แต่ไทยเก็บ 0.02% ของราคาประเมินราชการที่ต่ำกว่าราคาตลาดมาก  ภาษีจากการขายได้กำไร ก็เก็บต่ำมาก แต่ในต่างประเทศเก็บถึง 20% ภาษีมรดกก็แทบไม่เก็บ แต่ในญี่ปุ่นเก็บถึง  55% หากกองมรดกเกิน 150 ล้านบาท หรือยุโรป อเมริกา อาจเก็บถึง 40% เป็นต้น

            6. เรื่อง “ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศได้” นั้นก็ไม่เป็นความจริง เพราะไทยแทบไม่เก็บภาษีใดๆ ตามข้อ 5 จึงกระตุ้นอะไรแทบไม่ได้ แม้แต่ตำแหน่งงานคนใช้ คนสวน ต่างชาติก็อาจใช้บริการแรงงานพม่า เขมรมากกว่าคนไทยเอง

            7. ต่างชาติรวยๆ เคยเข้ามาอยู่ในหลวงพระบาง ย่างกุ้ง ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ พนมเปญในฐานะเมืองขึ้นเมื่อร้อยปีก่อน จนวันนี้ยังทิ้งสถาปัตยกรรมสวยงามให้คนไปเที่ยว แต่พวกเขาเข้ามาในฐานะเจ้าอาณานิคม มาเสพสุข มากอบโกยทรัพยากรกลับประเทศเป็นสำคัญ พวกเขาไม่ได้มาสร้างความเจริญให้ลาว เขมร เวียดนามหรือพม่าเลย ดังนั้นอย่าหวังว่าพวกต่างชาติจะมากระตุ้นเศรษฐกิจไทยดังอ้างเลย

            8. ยิ่งกว่านั้นพึงทราบว่าทุกวันนี้ไทยมีคนต่างด้าวที่เป็นแรงงานมีฝีมือเพียง 150,000 ราย จะระดมให้มาเป็นล้านได้ในเวลาอันสั้นเป็นไปไม่ได้ หรือคนต่างชาติไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาเพียงไม่ถึง 100,000 รายในปีที่ผ่านมา ประเทศไทยที่คนในบางประเทศยังไม่รู้ว่าตั้งอยู่ตรงไหน จะมีคนมาซื้อกันเป็นล้านในเวลา 5 ปีหรือ การนำเสนอตัวเลขสร้างภาพสูงเกินจริง เป็นสิ่งที่พึงระวัง

            จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและฟังความรอบข้าง ในวงการอสังหาริมทรัพย์ผู้ที่เป็นใหญ่ที่สุดก็คือผู้บริโภค รวมทั้งนักพัฒนาที่ดินและนักวิชาชีพต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง จะฟังแต่ผู้ผลิตเพียงจำนวนหนึ่ง อาจเสนอข่าวสารที่ไม่ครบถ้วนต่อประชาชนในฐานะสื่อมวลชน

 

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai)

นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน