เมื่อเร็ว ๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รับเชิญจากคณะกรรมาธิการคมนาคม สภาผู้แทนราษฎร ให้ไปชี้แจงเกี่ยวกับเรื่องผังเมืองกรุงเทพมหานคร และพบว่าหน่วยราชการและบุคคลที่เกี่ยวข้อง ยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับการผังเมือง จึงขอนำเสนอไว้ดังนี้

          1. การจัดทำผังเมืองยังขาดบูรณาการกับหน่วยงานต่าง ๆ ในความเป็นจริงเป็นเพียงการเชิญหน่วยงานต่าง ๆ มาร่วมรับฟัง ไม่ได้ร่วมกำหนด ผังเมืองควรเป็นเสมือนแผนแม่บท (Master Plan) สำหรับทุกหน่วยงาน ว่าในกรอบเวลา 5-10 ปีข้างหน้า การไฟฟ้า ประปา ถนน ทางด่วน การใช้ที่ดิน ดับเพลิง ฯลฯ จะร่วมกันดำเนินการอย่างไรบ้าง ไม่ใช่เพียงการจัดทำของสำนักผังเมือง ซึ่งยังขาดการประสานงาน แม้แต่กับหน่วยงานในกรุงเทพมหานคร เช่น สำนักการโยธา และอื่น ๆ  ผังเมืองจึงไม่เกิดประสิทธิผลต่อการชี้นำการพัฒนาของเมืองต่าง ๆ แต่อย่างใด
          2. เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งปัจจุบัน ผิดเพี้ยนจากแผนเดิม การเปลี่ยนเส้นทางเช่นนี้ มีผู้มีส่วนได้และเสียประโยชน์ เช่น แทนที่จะสร้างตามแผนเดิมที่ผ่านถนนที่มีประชาชนใช้มากมาย เช่น ถนนสามเสน พระรามที่ 4 เพชรบุรีตัดใหม่ ฯลฯ กลับเปลี่ยนเส้นทางผ่านถนนที่มีคนน้อย เช่น พหลโยธิน ราชดำริสุขุมวิท (เมื่อ 20 ปีก่อน) นอกจากนี้เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเชื่อมนอกเมืองกันเองยังเป็นเส้นทางที่ไม่มีผู้ใช้สอยเท่าที่ควร เชื่อว่าการก่อสร้างในลักษณะนี้น่าจะมีผลประโยชน์แอบแฝง อาจถือเป็นการทุจริตเชิงนโยบายประการหนึ่ง
          3.  บางท่านกล่าวถึงญี่ปุ่นที่มีขนาดเล็กกว่าไทย มีพื้นที่ราบน้อยกว่าไทย จึงต้องอยู่กันอย่างหนาแน่น แต่ในกรณีไทยมีพื้นที่มากกว่าจึงไม่จำเป็นต้องอยู่กันหนาแน่นเช่นญี่ปุ่น ในข้อนี้กระผมกลับเห็นว่า นครต่าง ๆ ของไทยไทยควรเอาเยี่ยงญี่ปุ่น ให้การพัฒนายึดอยู่ใจกลางเมือง จะได้ไม่ทำลายพื้นที่ชนบทโดยรอบที่ถูกเมืองรุกขยายไม่สิ้นสุด การพัฒนาเมืองสมัยใหม่ เน้นการเติบโตที่มีบูรณาการในตัวเองที่เรียกว่า Smart Growth ที่สามารถทำการพัฒนาที่เน้นความหนาแน่น (High Density) ในเมือง แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) เช่นในพื้นที่ 1 ไร่ หากมีบ้านเรือน 15 หลังคาเรือนถือว่าแออัด แต่หากสร้างเป็นอาคารชุด สามารถอยู่ได้นับร้อยครัวเรือน
          4.  ในการห้ามการก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนนแม้จะเป็นที่ดินของเอกชนเองนั้น กระผมเห็นว่า หากจะรอนสิทธิ์ประชาชน สมควรจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่ถือเอาตามอำนาจบาตรใหญ่ของทางราชการ การรอนสิทธิของประชาชนนั้น รัฐพึงรับผิดชอบ
          5. ทางราชการยังอ้างอิงถึงอัคคีภัยจึงไม่ประสงค์ให้สร้างอาคารสูง ๆ ในใจกลางเมือง  ทั้งที่สถิติอัคคีภัยของกรุงเทพมหานครเองแสดงชัดว่าอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ในเขตกรุงเทพมหานครแทบไม่มีในปัจจุบันโดยเฉพาะตั้งแต่ พ.ศ.2550 เป็นต้นมา ทั้งนี้เพราะระบบป้องกันอัคคีภัยที่ดี อย่างไรก็ตามท้องถิ่นไม่พึงอ้างประสิทธิภาพในการดับเพลิงที่จำกัดมาขวางการพัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม

          6. บางท่านยังอ้างว่า ในใจกลางเมืองไม่สามารถรับอาคารสูงได้อีกต่อไป ข้อนี้ไม่เป็นความจริง ตัวอย่างเช่นบริเวณถนนสีลม สุรวงศ์ สุขุมวิท อโศก มีระบบรถไฟฟ้าสองสายเชื่อมต่อกัน หากให้สามารถสร้างอาคารสำนักงาน หรืออาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ ให้มีสัดส่วน FAR (Floor Area Ratio) ถึง 10-15 : 1ก็ยังสามารถดำเนินการได้ และทำให้การพัฒนาไม่กระจัดกระจาย ไม่สิ้นเปลืองการเดินทาง ยิ่งกว่านั้นหากแก้ไขผังเมืองให้พัฒนาได้มากกว่าปกติ และเก็บภาษีการพัฒนา กระผมเชื่อว่าผู้ประกอบการก็ยินดีที่จะเสียภาษี สามารถนำภาษีส่วนนี้มาใช้เพื่อการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นต้น
          7. บางท่านอ้างว่า ได้รับฟังความคิดเห็นของประชาชนตามขั้นตอนต่าง ๆ ครบถ้วนแล้ว ข้อนี้ไม่เป็นความจริง เพราะเป็นเพียงการดำเนินการในเชิงรูปแบบ ประชาชนแทบไม่เคยมีส่วนร่วมจริง เช่น กรณีผังเมืองจังหวัดนครราชสีมาที่จะครอบคลุมเขาใหญ่ ก็อ้างว่ามีการรับฟังความเห็นประชาชน แต่ประชาชนในพื้นที่แทบไม่เคยได้ทราบข่าวเลย ในกรณีผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครก็เช่นกัน มีผู้คัดค้านนับพันแต่ไม่มีการบันทึกว่าได้ตอบข้อคัดค้าน
          8. ความจริงที่น่าห่วงใยอีกประการหนึ่งก็คือผังเมืองทั่วประเทศจำนวนประมาณ 190 ผัง ได้หมดอายุลงไปแล้วถึงครึ่งหนึ่ง และส่วนใหญ่หมดอายุไปเกิน 2 ปีแล้ว โดยที่ยังไม่ได้ดำเนินการการจัดทำใหม่ให้เสร็จทันเวลา กลายเป็นสูญญากาศ ทำให้การพัฒนาขาดการวางผังเป็นอย่างยิ่ง
          9. บางท่านนำเสนอว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้กำหนดศูนย์กลางย่อยของเมืองในบริเวณต่าง ๆ แต่ในความเป็นจริง กระผมเห็นว่าผังเมืองนี้มีอายุ 5 ปี แต่รถไฟฟ้าตามอ้างอาจไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ศูนย์กลางย่อยเหล่านี้จึงไม่เกิดขึ้นจริง เป็นเพียงการขีดเขียนไว้เฉย ๆ และยังไม่ใช่ศูนย์กลางที่แท้ ไม่ได้ช่วยแบ่งเบาภาระของกรุงเทพมหานครได้จริง หากจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจย่อยเป็นเมืองใหม่ได้จริง ก็ควรจัดหาที่ดินขนาดใหญ่นับหมื่นไร่เพื่อสร้างเป็นเมืองใหม่ (ให้เป็น Bed City หรือเมืองบริวารพักอาศัย) และให้เชื่อมต่อกับใจกลางกรุงเทพมหานครด้วยรถไฟฟ้าและทางด่วน
          10. บางท่านว่าในบริเวณถนนแจ้งวัฒนะ กรุงเทพมหานครได้เพิ่มการพัฒนาที่เข้มข้นเกินไป ข้อนี้อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะศูนย์ราชการมีข้าราชการทำงานอยู่หลายหมื่นคน หากสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยใกล้เคียงก็ช่วยประหยัดระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง โดยไม่จำเป็นต้องรอระบบขนส่งมวลชนแต่อย่างใด ในกรณีศูนย์ราชการนี้ควรจัดสร้างถนนเพิ่มเติม และทางด่วนเชื่อมจากทางด่วนขั้นที่ 2 และดอนเมืองโทลเวย์ ให้เรียบร้อยตั้งแต่เปิดศูนย์ราชการแล้ว แต่ในความเป็นจริง การเวนคืนที่ดินก็ยังไม่เสร็จสิ้น แสดงถึงการขาดการวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพและขาดบูรณาการมานาน
          11. บางท่านช่วยแก้ว่า ผังเมืองนี้ได้ดำเนินการอย่างรัดกุมแล้ว แต่ในความเป็นจริงยังมีข้อบกพร่องที่ชัดเจนของผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดของการตัดถนนต่าง ๆ ที่ขาดความแน่นอนโดยอ้างเพียงว่าเป็นถนนโครงการ 20 ปีแต่ในไว้ในผังเมืองอายุ 5 ปี การกำหนดศูนย์ธุรกิจย่อยตามแนวรถไฟฟ้าที่ยังไม่มีความแน่นอน เพราะขาดการบูรณาการให้ผังเมืองเป็นเสมือนแผนแม่บทของทุกหน่วยงาน จึงไม่มีส่วนใดเลยที่แสดงถึงความรัดกุมในผังเมืองฉบับนี้
          12. บางท่านกล่าวว่าในวิชาการผังเมืองยังมีเครื่องมือหนึ่งคือผังเมืองเฉพาะซึ่งกำหนดรายละเอียดการใช้ที่ดิน แต่เครื่องมือที่อ้างถึง ไม่เป็นจริง เพราะตั้งแต่มีผังเมืองมาในปี พ.ศ.2495 ยังไม่เคยมีผังเมืองเฉพาะแม้แต่ฉบับเดียวเลย ทั้งนี้เพราะผังเมืองเฉพาะต้องตราเป็นพระราชบัญญัติ ในขณะที่ผังเมืองรวมกลับเป็นเพียงประกาศกระทรวงมหาดไทย
          13. บางท่านนำเสนอว่า การที่มีอาคารในเมืองหนาแน่น จะทำให้เป็นอุปสรรคต่อการประปา ข้อนี้ไม่เป็นความจริง การขยายออกนอกเมืองมากเท่าไหร่ต่างหากที่จะทำให้เกิดต้นทุนสูงขึ้น และทำให้เกิดการสูญเสียน้ำประปามากยิ่งขึ้น ตามข้อมูลของการประปานครหลวงเองพบปัญหาการสูญเสียค่อนและต้องเร่งหาทางแก้ไขยิ่งหากมีความยาวของท่อมากขึ้น ยิ่งต้องสำรวจมาก ยิ่งกว่านั้นปริมาณน้ำสูญเสียในระบบจ่ายน้ำประปาขึ้นอยู่กับสภาพของท่อจ่ายน้ำประปา โดยทั่วไปจะอยู่ประมาณ 20% - 40 % การประปาบางแห่งอาจมากถึง  50 % ปริมาณน้ำสูญเสียในระบบท่อส่งน้ำประปาขึ้นอยู่กับความยาวของท่อจ่ายน้ำประปา ท่อน้ำประปายิ่งยาวปริมาณน้ำสูญเสียยิ่งมาก โดยทั่วไปจะอยู่ประมาณ 1% - 5 % ของปริมาณความต้องการใช้น้ำประปาสูงสุดต่อวัน
          14. บางท่านไม่ทราบว่าควรทำอย่างไรในการสร้างสวนสาธารณะใจกลางเมือง ดร.โสภณ จึงเสนอให้มีนโยบายการให้ใช้ที่ดินอย่างเข้มข้นในใจกลางเมือง เช่น อนุญาตให้สร้างตึกสูง โดยมี FAR สูง ๆ เช่น 20 : 1 แต่ให้มีระยะร่นเพื่อให้เกิดพื้นที่สีเขียว อันจะช่วยลดความตึงเครียดในเมือง แต่กรุงเทพมหานครในปัจจุบันไม่สามารถจัดหาที่ดินทำสวนสาธารณะในใจกลางเมือง ไปเน้นทำสวนสาธารณะนอกเมืองซึ่งแม้จะจัดหาที่ดินได้ง่ายกว่าแต่ไม่เป็นความจำเป็น
          15. ควรมีการอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารโดยรอบสวนหลวง ร.9 เพื่อให้เป็นเสมือนการก่อสร้างรอบ Central Park ในนครนิวยอร์ก เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ในสวนนี้อย่างมีประสิทธิภาพ และควรสร้างรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorail) เชื่อมต่อพื้นที่โดยรอบสวนกับระบบขนส่งมวลชนเพื่อให้เกิดสภาพเป็นเมืองในเมือง (City in the City) เป็นการสร้างความเข้มข้นในการใช้ที่ดินเมือง
          16. บางท่านเสนอถึงแนวทางการพัฒนาเมืองใหม่ 4 มุมเมือง โดยเสนอไปถึงจังหวัดสระบุรี หรือจังหวัดอื่นที่เลยเขตปริมณฑล ข้อนี้ ดร.โสภณ ไม่เห็นด้วย เพราะยิ่งขยายความเป็นเมืองของกรุงเทพมหานครออกไปไม่สิ้นสุด แต่ควรเป็นการสร้างเมืองใหม่หรือเมืองบริวาร ในเขตปริมณฑล ที่มีการเชื่อมต่อโดยรถไฟฟ้า หรือทางด่วน เป็นสำคัญ
          17. บางท่านนำเสนอให้ก่อสร้างรถไฟฟ้าสู่ชานเมือง แต่ในความเป็นจริง รถไฟฟ้าควรอยู่ในใจกลางเมือง เพื่อการเพิ่มประสิทธิภาพของการใช้ที่ดินในเมือง แทนที่จะนำการพัฒนาออกสู่รอบนอก และหากมีการนำการพัฒนาออกสู่ชานเมือง ก็ควรจะสร้างเป็นทางด่วนมากกว่ารถไฟฟ้า ยกเว้นบริเวณที่จะเป็นเมืองใหม่หรือเมืองบริวารที่ควรมีทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วนเขื่อมต่อจากใจกลางเมืองโดยตรง การสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีส้ม สีชมพู อาจไม่มีผู้ใช้บริการ
          18. บางท่านเสนอหลักคิดที่ว่าคนรุ่นนี้ไม่ควรใช้ทรัพยากรที่ดินที่ควรสงวนไว้สำหรับคนรุ่นหน้า ในทางปฏิบัติ ดร.โสภณ เห็นว่า ควรพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองให้เข้มข้น เพื่อที่การพัฒนาจะได้ไม่แผ่ขยายอย่างไม่มีที่สิ้นสุดออกสู่นอกเมืองเช่นที่เกิดเป็นผลลบจากผังเมืองฉบับปัจจุบัน ที่ผ่านมาแม้กรุงเทพมหานครจะมีข้อห้ามก่อสร้างต่าง ๆ แต่ในจังหวัดปริมณฑลกลับไม่มีข้อห้าม ทำให้การพัฒนาไปเติบโตในเขตรอบนอก สาธารณูปโภคก็ขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด สร้างปัญหาแก่เมืองในระยะยาว ทุกวันนี้ประชาชนจะซื้อบ้านต้องไปซื้อถึงปริมณฑล ในอนาคต อาจต้องไปซื้อไกลไกลออกไปอีกถึงอยุธยา ฉะเชิงเทรา เป็นต้น
          อนึ่งที่ผ่านมา ดร.โสภณ ได้ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีตั้งแต่สมัยนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ และ น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตรเพื่อคัดค้านและนำเสนอแนวทางเลือกด้านการผังเมืองมาโดยตลอด