การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบรางสามารถปฏิวัติระบบผังเมืองไทยใหม่ได้ ทำให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนและสามารถนำประโยชน์ที่ได้รับมาจัดการมหานครให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส การวิเคราะห์ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ได้รับเชิญจากสมาคมการผังเมืองไทยให้นำเสนอบทความวิชาการเรื่อง การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนในประเทศไทย ซึ่งจัดโดยสมาคมการผังเมืองไทย 28-29 พฤศจิกายน 2556 ณ ศูนย์การประชุม มหาวิทยาลัยราชภัฏพระนคร
          การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าด้วยภาษีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน จะทำได้โดยไม่ต้องกู้ หรือใช้ผู้ใช้เป็นผู้จ่าย แต่องคาพยพปัจจุบันของรัฐบาลไทย ไม่เอื้อต่อการพัฒนาที่ดินอย่างมีบูรณาการ เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย จึงควรตั้งองค์การบริหารที่ดินแห่งชาติมาจัดการ
          ข้อมูลเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาเป็นดังนี้:
          1. จากการศึกษาของศูนย์ฯ พบว่า ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า 112 สาย ราคาเฉลี่ยคือ 392,955 บาทต่อตารางวา
          2. ในที่นี้ที่ดินติดถนนในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า 2 ข้าง และลึกจากถนนใหญ่ระยะทาง 200 เมตร หรือรวมพื้นที่ 250 ไร่ มีผลต่อราคาที่ดินสูงสุด ที่ดินส่วนนี้จะมีขนาดประมาณ 250 ไร่ รอบสถานี (500 x 200 เมตร x 4 ด้าน)
          3. ประมาณการราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 192,548 บาท หรือเท่ากับที่ดินที่ดินถนนใหญ่ระยะ 500 เมตรมีค่าเท่ากับ 60% ของราคาแปลงที่ดินที่ดินถนนใหญ่ที่ตั้งอยู่ติดถนน และหากเฉลี่ยกับที่ดินที่อยู่ในซอยอีกไม่เกิน 200 เมตรเป็นเท่ากับ 60% ของที่ดินทั้งผืน (392,955 x 70% x 70%) หรือตกเป็นเงินไร่ละ 77.019 ล้านบาท เมื่อรวม 250 ไร่ และ 112 สถานี ก็จะเป็นเงิน 2.157 ล้านล้านบาท
          4. ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท
          5. หากที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการเก็บภาษีมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า (Land Value Increment Tax) จากการที่ราคาที่ที่ดินเพิ่มขึ้นเองโดยมิได้ลงแรงลงทุน (unearned increment of land value) ณ อัตราประมาณ 20% ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ประเทศไทยก็สามารถมีภาษีจากผลของระบบรถไฟฟ้าถึง 287,538 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอที่จะสร้างระบบรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ทั้งหมด หรือเพิ่มปริมาณรถไฟฟ้าได้อีกนับเท่าตัว
          จะเห็นได้ว่า ถ้ามีการบริหารและจัดการที่ดินและภาษีที่ดี รัฐบาลไม่ต้องไปกู้เงินมาสร้างรถไฟฟ้าเลย รัฐบาลสามารถนำเงินจากผู้ได้ประโยชน์จากการมีรถไฟฟ้าผ่านโดยเฉพาะบริเวณริมถนนรอบสถานี 500 เมตรลึก 200 เมตรก็เพียงพอที่จะนำมาก่อสร้างรถไฟฟ้าได้อีกมากมาย ยิ่งกว่านั้นในหลักการพัฒนารถไฟฟ้า ผู้ใช้ยังเป็นผู้แบกรับภาระค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ไปกู้เงินมาดำเนินการ
          ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลสามารถนำแนวคิดการร่วมพัฒนาที่ดินโดยรอบรถไฟฟ้าด้วยแนวคิดการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 โดยอาศัยความร่วมมือของประชาชนในพื้นที่ที่มีจำนวนประชาชนและขนาดที่ดินรวมกันเป็นส่วนใหญ่เกินกว่า 2 ใน 3 การจัดรูปที่ดินโดยนำที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้ามาพัฒนาใหม่จะได้รับความร่วมมือเป็นอย่างดีเพราะมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าเศษในระยะเวลา 15 ปี
          นอกจากนี้รัฐบาลยังสามารถใช้แนวคิดการเวนคืนที่ดินมาสนับสนุนการพัฒนาบริเวณพื้นที่รอบ ๆ รถไฟฟ้าอีกด้วยซึ่งทั่วโลก โดยเฉพาะในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย สามารถดำเนินการสำเร็จด้วยดี อย่างไรก็ตามตามกฎหมายเวนคืนของไทยมีปัญหา
          ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ.2550 มาตรา ๔๒ ระบุว่า “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เฉพาะกิจการของรัฐเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตรหรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งทางประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น . . . . กฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ต้องระบุวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและกำหนดระยะเวลาการเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์ไว้ให้ชัดแจ้ง ถ้ามิได้ใช้เพื่อการนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนดดังกล่าวต้องคืนให้เจ้าของเดิมหรือทายาท”
          ดังนั้นการเวนคืนในประเทศไทยจึงเวนคืนมาเพื่อการพาณิชย์ไม่ได้ แต่ในขณะที่ในประเทศอื่นสามารถเวนคืนเพื่อนำมาพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์เพื่อการพัฒนาประเทศได้ นอกจากนั้นหากเวนคืนแล้วยังไม่ได้ใช้ตามระยะเวลาที่กำหนด ยังต้องคืนเจ้าของที่ดินเดิมอีก ซึ่งอาจเป็นประเทศเดียวหรือไม่กี่ประเทศในโลกที่กำหนดไว้แปลก ๆ เช่นนี้ แต่ที่เป็นดังนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมา การจ่ายค่าเวนคืนมักจ่ายตามราคาประเมินของทางราชการที่ต่ำกว่าราคาตลาด และจ่ายล่าช้า จึงทำให้ประชาชนไม่พอใจ
          อย่างไรก็ตามหากมีการเวนคืนที่เป็นธรรม และมีการจัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงรอบรับผู้ถูกเวนคืน หรือมีการแบ่งประโยชน์ระหว่างกันในลักษณะของการจัดรูปที่ดิน เชื่อว่าประชาชนจะให้ความร่วมมือ และทำให้การพัฒนามหานครมีระเบียบแบบแผนยิ่งขึ้นไม่ใช่แบบปัจจุบันที่ผู้ถูกเวนคืนนับว่าโชคร้ายและผู้ที่มีทรัพย์อยู่ในแนวรถไฟฟ้าแต่ไม่ถูกเวนคืนถือว่าโชคดี เป็นต้น
          การจะพัฒนารถไฟฟ้าหรือการขนส่งมวลชนระบบราง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดิน หรือรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail หรือ Monorail) ก็ตาม รัฐบาลควรมีการวางแผนและประสานแผนอย่างเป็นระบบทั้งการเวนคืน การพัฒนาที่ดิน ในทำนองประเทศที่พัฒนาแล้วอื่น ๆ แต่หากยังติดขัดอยู่กับแต่ละหน่วยงานโดยไม่ประสานงานกัน ก็จะทำให้การพัฒนาต่าง ๆ ล่าช้า ไม่มีการกระจายประโยชน์สู่ประชาชนส่วนใหญ่ และมีผู้ได้ประโยชน์เพียงเฉพาะรายเป็นสำคัญ
          องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถประสานกับกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ
          แนวทางการดำเนินการได้แก่ การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป