ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวชัดเจนในปี 2565 โดยมีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าพอๆกับปี 2562 ก่อนไวรัสโควิดระบาด ทั้งนี้การฟื้นตัวดังกล่าวไม่ได้ใช้กำลังซื้อจากต่างชาติเลย ดร.โสภณ ยังประเมินปัจจัยบวกและลบสำหรับปี 2566-2567

 

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สรุปการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเพิ่งสำรวจเสร็จในกลางเดือนมกราคม 2566 โดยมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้

 

การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2565

            จากตารางจะพบว่าตั้งแต่มกราคม-ธันวาคม 2565 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 429 โครงการ โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 421 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จำนวน 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดที่ขายในตลาดรวมกันถึง 107,183 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนารวมจำนวน 474,596 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.428 ล้านบาท

 

 

            ในเดือนกันยายนเป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 54 โครงการ ส่วนเดือนที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายมากสุดคือเดือนมิถุนายนด้วยจำนวน 12,603 หน่วย (11.8%) มีมูลค่าโครงการรวม 43,940 ล้านบาท (9.3%) เนื่องจากในเดือนนี้มีการเปิดขายแนวราบและอาคารชุดราคาถูกเป็นจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการ จึงทำให้ภาพรวมของเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายสูงกว่าเดือนอื่นๆ ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.428 ล้านบาท  ลดลงปี 2564 ที่ราคาเฉลี่ย 4.653 ล้านบาท (-4.8%) โดยหากพิจารณาเฉพาะราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีราคาเฉลี่ยที่ 4.412 ล้านบาท  และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 22.893 ล้านบาท

 

 

 

การเปรียบเทียบการเปิดตัวใหม่

            จะเ ห็นได้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 มีมูลค่าสูงถึง 472,466 ล้านบาท รวม 107,090 หน่วย ซึ่งเกือบเท่าปี 2562 (ก่อนโควิด-19) แล้ว แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลฟื้นตัวแล้ว เป็นการฟื้นตัวโดยไม่ได้อาศัยกำลังซื้อต่างชาติเป็นสำคัญ ที่คาดว่าต่างชาติจะมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจจึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้นั่นเอง

 

 

จำนวนหน่วยเหลือขาย

            ขณะนี้มีจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดอยู่ทั้งหมด 218,846 หน่วย โดย แยกเป็นห้องชุด 39% ทาวน์เฮาส์ 34% บ้านเดี่ยว 16% และบ้านแฝด 9% นอกนั้นเป็นอื่นๆ

 

 

            การที่มีหน่วยเหลือขายอยู่มากเช่นนี้ในแง่หนึ่งอาจไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่มากนัก และหน่วยเหล่านี้กว่าจะสร้างเสร็จก็ใช้เวลาอีก 2-3 ปี ควรมีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจและจะมาซื้อบ้านมากขึ้น

 

กรณีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์

            ในปี  2565 ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 4,203 หน่วย จากการขายทั้งหมด 51,093 หน่วย หรือประมาณ 8% รวมมูลค่า 20,364 ล้านบาท จากมูลค่าที่ขายทั้งหมด 183,910 ล้านบาท  หรือประมาณ 11% โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 4.845 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยที่คนไทยซื้ออยู่บ้าง โดยราคาเฉลี่ยโดยรวมอยู่ที่ 3.6 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากเป็นมาประเทศมาเลเซีย ได้กำหนดราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อ ต้องไม่ต่ำกว่า 1-2 ล้านริงกิต (8-16 ล้านบาท) ขึ้นไปเป็นหลัก เพื่อจะได้ไม่แข่งซื้อกับประชาชนทั่วไป

            ในปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุดประมาณ 15% ของมูลค่าตลาดห้องชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และลดลงเหลือ 3.5% และ 5.4% ในปี 2563 และ 2564 (ช่วงโควิด) และปี 2565 กลับฟื้นมาที่ 11% คาดว่าในปี 2566 อาจจะกลับมาตามสัดส่วนเดิมคือ 15% โดยปกติแล้วโครงการอาคารชุดจะมีผู้ซื้ออยู่จริงชาวไทยเพียงสองในสาม อีก 20% เป็นนักเก็งกำไร และอีก 15% เป็นนักลงทุนต่างชาติ

            หากประเมินจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมที่ต่างชาติซื้อ (รวมแนวราบด้วย) คงจะมีสัดส่วนไม่เกิน 5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และหากพิจารณาในขอบเขตทั่วประเทศสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ สัดส่วนที่ต่างชาติซื้อคงไม่เกิน 3% ของที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรทั้งหมด แสดงว่ากำลังซื้อของต่างชาติคงไม่ได้มากระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้เท่าที่ควร  ความพยายามที่จะให้ต่างชาติซื้อบ้านจึงอาจทำให้เพียง “ต่างชาติสีเทา” ได้มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยอย่างถูกต้องเท่านั้น

 

 

ปัจจัยบวกปี 2566

            ปัจจัยบวกปี 2566 ได้แก่

            1. มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

            2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังมี Real Demand และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม

            3. การเปิดประเทศ การดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ

 

ปัจจัยลบปี 2566

            ปัจจัยลบในปี 2566 ได้แก่:

            1. ภาวะสงครามรัสเซีย-ยูเครน

            2. หนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง

            3. ภาวะเงินเฟ้อสูง

            4. ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น (แต่ไตรมาสที่ 3 ต้นทุนค่าก่อสร้างติดลบ 0.69%

            5. ดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการ LTV สิ้นสุด

            6. ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน

            7. การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ

            8. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดเก็บในอัตราปกติ

 

ทางออกสำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย
            1. รัฐบาลเปิดให้สถาบันการเงินต่างชาติมาแข่งขันกับธนาคารไทย ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยถูกลง

            2. รัฐบาลควรจัดผังเมืองใหม่ ไม่ใช่อนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกบริเวณที่ต้องการ

            3. รัฐบาลควรเวนคืนที่ดินมาสร้างเมืองใหม่ และจัดสรรที่ดินให้ภาคเอกชนพัฒนาที่ดินเป็นแปลงๆ ไป

            4. รัฐบาลควรเร่งปราบปราม “ต่างชาติสีเทา” ที่เขามาซื้อบ้านและทำลายความมั่นคงของประเทศในระยะยาว ในออสเตรเลีย ถ้าพบต่างชาติขายบ้านมือสองให้คนต่างชาติกันเอง ต้องโทษปรับ 3 ล้านบาทเศษและจำคุกอีก 3 ปี แต่ในไทย แม้แต่สวมบัตรประชาชนก็ยังมีดาดดื่น

            4. ให้มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์และผลประโยชน์จากคู่สัญญา ทำให้นักพัฒนาที่ดินมีความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อบ้านมากขึ้น เป็นการสร้าง Brand ทำให้ผู้ซื้อบ้านเชื่อถือมากขึ้น จะส่งผลให้ประชาชนแห่ซื้อบ้านมากขึ้น

            5. ตามแบบแผนอารยประเทศ ให้มีมาตรการภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านจากต่างประเทศ เช่น 20% ของราคาขาย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1-3% ของราคาขาย ภาษีกำไรจากการขาย 20% ภาษีมรดก 20-50% ของมูลค่า (เฉพาะชาวต่างประเทศ)

            6. กำหนดให้ชาวต่างชาติจะขายต่อได้ก็เฉพาะต่อคนไทย ห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อไม่ให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น และให้ขายต่อได้ก็ต่อเมื่อซื้อมาแล้วเกิน 3 ปี เป็นต้น