ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ข้อค้นพบสำคัญของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2552 ซึ่งสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็คือ บริษัทมหาชน มีส่วนแบ่งตลาดของโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ถึงประมาณ 66% หรือสองในสามของทั้งตลาด จึงมีข้อน่าสนใจและน่าวิตกประการหนึ่งว่า บริษัทมหาชน จะครอบงำและครองตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ บริษัทเล็ก ๆ จะสูญพันธุ์หรือไม่
          อนาคตจะเป็นอย่างไร ก็คงต้องพิจารณาจากข้อค้นพบในรายละเอียด กล่าวคือ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ค้นพบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2552 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ถึง 44,116 ล้านบาท จากทั้งหมด 67,074 ล้านบาท หรือ 66% ของทั้งตลาด หรือรวมกันถึงสองในสามของทั้งตลาด ในแง่ของจำนวนหน่วยก็เช่นเดียวกัน บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งในตลาดถึง 62% กล่าวคือบริษัทเหล่านี้เปิดตัวจำนวนหน่วยขายใหม่ถึง 12,502 หน่วย จากทั้งหมด 20,258 หน่วย
          เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบริษัทมหาชนอยู่เพียงประมาณ 30 แห่ง ในขณะที่มีบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์อยู่หลายร้อยแห่ง ดังนั้นจึงมีข้อสังเกตที่น่าวิตกประการหนึ่งว่า บริษัทมหาชนจะครองงำและครองตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงคงไม่เป็นเช่นนั้น บริษัทมหาชนรายใหญ่ที่สุดก็มีส่วนแบ่งตลาด ไม่ถึงหนึ่งในห้าหรือไม่ถึงครึ่งหนึ่งของทั้งตลาด  แม้เป็นอันดับหนึ่ง แต่ก็ไม่ใช่ผู้กำหนดตลาด หรือทำให้ตลาดอสังหาริม่ทรัพย์เป็นตลาดผูกขาด หรือเป็นตลาดที่มีผู้เข้าแข่งขันน้อยรายแต่ประการใด
          การที่บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการมากกว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ในจำนวนมหาศาลนั้น ส่วนหนึ่งเพราะสถานการณ์ตลาดขณะนี้ไม่ค่อยดีต่อการลงทุนด้านการพัฒนาสินค้าใหม่ออกขายในตลาด ผู้ประกอบการรายย่อยจึงมักจะชะลอการเปิดตัวออกไป ในขณะที่บริษัทมหาชนยังต้องพยายามมีกิจกรรมต่อเนื่อง เพื่อให้สามารถดำรงสถานะในตลาดหลักทรัพย์ นอกจากนั้นบริษัทมหาชนมักจะมี “สายป่าน” หรือสถานะทางการเงินที่ดีกว่าบริษัททั่วไป จึงยังสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปในขณะนี้ และยิ่งคู่แข่งลดจำนวนลง โอกาสก็ย่อมมีมากขึ้น
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าสถานการณ์เช่นนี้คงเป็นภาวะที่เกิดขึ้นชั่วคราว เมื่อสถานการณ์ตลาดดีขึ้น เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น มีกำลังซื้อมากขึ้น พื้นที่ในแทบทุกทำเลก็ย่อมสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาใหม่ได้ เจ้าของที่ดินในแต่ละพื้นที่ก็อาจกลายเป็นนักพัฒนาที่ดินเอง หรืออาจร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาใหม่
          ในประเทศเล็ก ๆ เช่นบรูไน ซึ่งมีประชากรเพียง 400,000 คน ก็ยังไม่ปรากฏว่ามีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใดที่สามารถผูกขาดหรือครอบงำตลาดได้แต่อย่างใด ดังนั้นในกรณีของประเทศไทย โอกาสที่จะเกิดการผูกขาดจึงไม่น่าจะเป็นไปได้
          อย่างไรก็ตาม ในกรณีสังหาริมทรัพย์ หรือยี่ห้อสินค้านั้น มีโอกาสที่จะผูกขาดตลาด เช่น ยี่ห้อรถยนต์ ซึ่งมีอยู่ไม่กี่ยี่ห้อที่สามารถขายได้ทั่วโลก หรือยี่ห้อน้ำอัดลม เช่น โค้ก มีราคาสูงถึงประมาณ 2.4 ล้านล้านบาท ซึ่งสูงกว่างบประมาณแผ่นดินไทยที่ 1.8 ล้านล้านบาทเสียอีก ทั้งนี้ถือเป็นมูลค่าของกิจการ (Corporate Goodwill) ซึ่งมีมูลค่าที่สามารถวัดได้จากทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ (Intangible Assets)
          สำหรับในรายละเอียด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังมีรายงานว่า ราคาที่อยู่อาศัยซึ่งมีทั้งบ้านและห้องชุดของบริษัทมหาชน มีราคาสูงกว่าของบริษัทเอกชนทั่วไปในราคา 3.529 ล้านบาท ต่อ 2.960 ล้านบาท ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าบริษัทมหาชน มักพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงกว่าบริษัทรายย่อยอื่น ๆ
          ในด้านอัตราการขายพบว่า บริษัทมหาชนมีสถิติการขายในช่วงเดือนแรกสูงกว่าบริษัททั่วไป คือในเดือนแรกจะขายได้เฉลี่ยถึงประมาณ 21% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด ในขณะที่บริษัททั่วไปขายได้เพียง 9% เท่านั้น ข้อนี้ชี้ว่าบริษัทมหาชนมีการรณรงค์ประชาสัมพันธ์ที่ดีกว่า รวมการส่งเสริมการขายและการตลาดที่ดีกว่า จึงประสบความสำเร็จมากกว่านั่นเอง
          อาจกล่าวได้ว่า บริษัทพัฒนาที่ดินจะประสบความสำเร็จได้นั้นไม่ได้อยู่ที่เป็นบริษัทมหาชนหรือบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งส่วนมากเป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) แต่อยู่ที่ความเป็น “มืออาชีพ” หรือไม่มากกว่า หากมีความสามารถในลักษณะมืออาชีพ ก็ย่อมจะมีโอกาสประสบความสำเร็จได้มากกว่า
          นอกจากนี้หากวิสาหกิจใด ทำการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น ทำสัญญามาตรฐาน ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค และที่สำคัญ มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์แก่ผู้บริโภค ผู้บริโภคย่อมวางใจและซื้อสินค้าของบริษัทนั้น ๆ เอง การสร้างความมั่นใจแก่ผู้บริโภค จึงเป็นอาวุธสำคัญในการสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจพัฒนาที่ดินในประเทศไทย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย