บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์บริษัทพัฒนาที่ดินที่เปิดตัวโครงการมากที่สุด มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด และรวมมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบปี 2565 ตามด้วย “ม้ามืด” บจก.รีเจนท์กรีนเพาเวอร์ บริษัทนอกตลาดเพียงหนึ่งเดียวในโผ 10 บริษัทที่เปิดตัวโครงการสูงสุด ตลาดเข้าสู่ภาวะกึ่งผูกขาด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ทุกเดือนรวมกันพบว่าในรอบปี 2565 มีบริษัทที่มีผลงานการพัฒนาสูงสุด โดยในกรณีบริษัทมหาชน นับรวมกิจการของบริษัทลูกไว้ด้วย

            ในจำนวน 10 บริษัทที่มีการเปิดตัวโครงการสูงสุด  โดยบริษัทอันดับหนึ่งก็คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยจำนวนโครงการสูงถึง 46 โครงการ รวม 12,072 หน่วยที่เปิดใหม่ ในมูลค่าสูงสุดถึง 61,614 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 5.104 ล้านบาท  จะเห็นได้ว่าบริษัทนี้มีแชร์อยู่ในตลาดสูงถึง 11.3% ของจำนวนหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมดและ 13% ของมูลค่าการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2565

            อย่างไรก็ตามก่อนหน้าวิกฤติโควิด-19 บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ครองแชมป์มาโดยตลอด เช่น ในปี 2561 เปิดตัวถึง 46 โครงการ รวม 15,574 หน่วย หรือ 12.4% ของหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมดในปีดังกล่าว หรือในปี 2562 ก็เปิดตัวจำนวนหน่วยสูงสุดถึง 10,150 หน่วยเป็นอันดับหนึ่งเช่นกัน  ในช่วงต่อมา บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เน้นสินค้าคุณภาพมากขึ้น และในช่วง 2 ปีหลังมานี้ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จึงเริ่มมาเป็นอันดับหนึ่งแทน

            สำหรับในปี 2565 บจก.รีเจ้นท์กรีนเพาเวอร์ ซึ่งเป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เพียงแห่งเดียวที่สามารถครองรองแชมป์ โดยแม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 2 แห่ง แต่ก็มีหน่วยขายรามกันถึง 8,105 หน่วย หรือ 7.6% ของหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด สินค้าของบริษัทนี้เป็นห้องชุดราคาถูก เป็นเงินหน่วยละ 1.2 ล้านบาทเท่านั้น  บริษัทอีกแห่งหนึ่งที่เน้นการพัฒนาสินค้าราคาถูกในจำนวนมากก็คือ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งพัฒนาถึง 4,946 หน่วย หรือ 4.6% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด  สินค้าของบริษัททั้งสองแห่งนี้ได้รับการตอบรับดีมากจากตลาด

            สำหรับ บมจ.เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น แม้จะติดอันดับ 10 ในจำนวนหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด คือเปิด 3,779 หน่วย หรือ 3.5% ของตลาด แต่ปรากฏว่าเป็นอันดับสองของบริษัทที่มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดถึง 41,964 ล้านบาทหรือ 8.9% ของมูลค่าทั้งตลาด และเป็นบริษัทที่เน้นตลาดระดับบน โดยมีราคาเฉลี่ยของสินค้าที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 11.105 ล้านบาท ตลาดระดับบนนี้ในอดีตเป็นของ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ บมจ.แสนสิริ บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งในปัจจุบันมีการพัฒนาที่หลากหลายมากขึ้น

            จะเห็นได้ว่า 10 บริษัทพัฒนาที่ดินที่พัฒนาจำนวนหน่วยมากที่สุดนั้น มีหน่วยขายรวมกันถึง 62,455 หน่วยหรือ 58% ของทั้งตลาด  และหากพิจารณาในด้านมูลค่าการพัฒนา 10 บริษัทใหญ่สุด มีมูลค่ารวมถึง 278,845 ล้านบาท  หรือ 59% ของทั้งตลาด ถ้านับรวมบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือทั้งหมดในตลาดหลักทรัพย์ จะมีสัดส่วนรวม 80% ของทั้งตลาด

            กรณีนี้แสดงว่าบริษัทมหาชนอีกเกือบ 40 แห่งมีแชร์ในตลาดอีกราว 20% ที่เหลืออีก 20% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์และที่เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ๆ ก็อาจมีแชร์อีกราว 10% แสดงว่าบริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) นับร้อยๆ แห่งมีแชร์อยู่เพียง 10% เท่านั้น  การพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจึงมีลักษณะกึ่งผูกขาด

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ วันที่ 03 กุมภาพันธ์ 2566 https://www.thansettakij.com/real-estate/555120