ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลฟื้นแล้ว กำลังเติบโตใหญ่ ทำให้ในต่างจังหวัดค่อยๆฟื้นตาม และคาดว่าหากโตไวเกินไปอาจเกิดฟองสบู่แตกในปี 2568

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าจากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2537 เป็นต้นมา พบว่าก่อนเกิดโควิด-19 ในช่วงปี 2559-2562 ตลาดคึกคักมาก และมาชะลอในช่วงโควิด-19 (2563-2564) ขณะนี้หลังช่วงโควิด-19 (2565-2567) ตลาดน่าจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

            จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2559-2652 มีการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ราว 115,000 หน่วยต่อปี ทั้งนี้รวมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย แต่พอช่วงโควิด-19 ก็ปรากฏว่าการเปิดตัวน้อยลงมาก โดยเฉพาะในปี 2563 เปิดเพียง 73,043 หน่วย และปี 2564 เปิดใหม่เหลือเพียง 60,489 หน่วย ซึ่งนับว่าลดลงไปเกือบครึ่งของช่วงก่อนหน้า

            อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์ที่ชัดเจนก็คือในปี 2565 สถานการณ์กลับฟื้นคืน เกือบเท่าปี 2562 คือมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ถึง 107,090 หน่วย (90%) ทั้งนี้เป็นการฟื้นตัวโดยไม่ได้อาศัยกำลังซื้อต่างชาติเลย แสดงว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเท่าที่ควร  การที่มีการเปิดตัวและมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมายในปี 2565 ก็คงเป็นเพราะว่ากำลังซื้อที่อั้นไว้ก่อนหน้านี้ (ปี 2563-64) กลับมาซื้อในปี 2565 โดยปีหนึ่งๆ จะมีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 100,000 หน่วย

            ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายที่จะเปิดใหม่ในปี 2566 น่าจะอยู่ที่ 117,799 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น10% ส่วนมูลค่าก็จะเปิดใหม่เป็น 543,336 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ของปี 2565 ทั้งนี้อาจเป็นเพราะค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นและมีการเน้นโครงการคุณภาพมากขึ้น  ยิ่งกว่านั้นในปี 2567 ดร.โสภณคาดว่าจะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่จำนวน 123,689 หรือเพิ่มขึ้นอีก 5% และมีมูลค่ารวมกันเป็นเงิน 581,369 ล้านบาท หรือมูลค่าเพิ่มขึ้น 7% ทั้งนี้จะปรากฏว่ามูลค่าการเปิดตัวปี 2567 จะสูงกว่าสถิติเดิมของปี 2562 ที่เปิดตัวในมูลค่า 565,811 ล้านบาท

            คาดว่า ณ ปี 2567 กลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเป็นหลักยังเป็นห้องชุดถึง 62,705 หน่วย จากทั้งหมด 123,689 หน่วย หรือ 51% รองลงมาจะเป็นทาวน์เฮาส์ หรือ 26% และเป็นบ้านเดี่ยว 19,120 หน่วย หรือ 15% นอกนั้นเป็นอื่นๆ ได้แก่บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย  ยิ่งในระยะไกล เช่นถึงปี 2570-2575 ห้องชุดน่าจะกลายเป็นที่อยู่อาศัยหลักถึงราว 60-65% ของทั้งหมดเพราะการขาดแคลนที่ดินในเมือง

            การที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นคืนในปี 2565-2567 นี้ ย่อมจะสะสมหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการมากขึ้น ทั้งนี้หน่วยรอขาย ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ 218,846 หน่วย คาดว่า ณ สิ้นปี 2567 อาจมีหน่วยรอขายสูงถึง 227,706 หน่วยหรือประมาณ 2 เท่าของหน่วยขายเปิดใหม่ในแต่ละปี คือหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลยเป็นเวลา 2 ปี  ก็ยังมีหน่วยขายเพียงพอสำหรับความต้องการของผู้ซื้อในตลาดที่ 100,000 หน่วยต่อปี

            การที่มีหน่วยรอขายอยู่เป็นจำนวนมากเช่นนี้ก็คือภาวะฟองสบู่ และหากมีมากเกินไป ก็จะถึงเวลาฟองสบู่แตกเพราะการซื้อเก็งกำไร โดยในกรณีห้องชุดพักอาศัยในปัจจุบัน มีการซื้อโดยผู้จะเข้าอยู่อาศัยจริงประมาณ 60-70% นอกนั้นเป็นนักเก็งกำไรอีก 20-30% ที่เหลือเป็นการซื้อโดยชาวต่างชาติอีกราว 10%  ถ้ามีการก่อสร้างมากเกินไป และราคาที่อยู่อาศัยไม่ปรับตัวขึ้นตามการเก็งกำไร ก็จะทำให้เกิดภาวะตลาดตกต่ำได้ในที่สุด

            ดร.โสภณ เสนอให้มีมาตรการป้องกันการเก็งกำไร เช่น การเก็บภาษีการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 ดังเช่นที่ปฏิบัติกันในอารยประเทศ เช่น เก็บภาษีซื้อประมาณ 10-15% นอกจากนี้ในการขายต่อในกำหนดว่าในช่วง 2-3 ปีแรกห้ามขายต่อ เพื่อปรามการเก็งกำไร และเมื่อขายได้กำไร ก็อาจต้องเสียภาษีกำไรจากการขายอีก 20% กรณีนี้จะทำให้การเก็งกำไรลดลง ซึ่งแม้จะทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยของนักพัฒนาที่ดินลดลงไปบ้าง แต่ก็จะทำให้ได้ผู้ซื้อที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริงและมีกำลังผ่อนบ้านจริง

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 9-12 กุมาภาพันธ์ 2556 หน้า 1 และ 4

https://www.prachachat.net/property/news-1198142