ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

           เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในอินเดีย ยังเติบโตต่อเนื่อง ทั้งนี้เป็นข้อสังเกตของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สในโอกาสที่ได้รับเกียรติเป็นสมาชิกกิตติมศักดิ์ของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศอินเดีย (Practising Valuers Association of India หรือ PVAI) ซึ่งเป็นสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศอินเดีย โดยพิธีมอบสมาชิกภาพกระทำที่เมืองวาโดดารา ทางเหนือของนครมุมไบ พร้อมกันนี้ ดร.โสภณ ยังได้ไปบรรยายในที่ประชุมประจำปีของสมาคมดังกล่าวถึง 2 คาบด้วยกันระหว่างวันที่ 16-18 สิงหาคม 2552
          ถ้าเปรียบเทียบประเทศไทยกับอินเดีย จะพบข้อสังเกตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ขนาดของประเทศอินเดียซึ่งถือเป็น ‘อนุทวีป’ นั้นใหญ่กว่าไทยเพียง 6 เท่า คือมีขนาด 2,973,193 ตร.กม. แต่กลับมีประชากรถึง 1,166 ล้านคน หรือมากกว่าประเทศไทยถึง 18 เท่าเลยทีเดียว แสดงให้เห็นว่าประเทศนี้มีความแออัดมาก โดยพิจารณาจากกว่า อินเดียมีความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 392 คนต่อ ตร.กม. ในขณะที่ไทยมีความหนาแน่นเพียง 124 คนต่อ ตร.กม. เท่านั้น ประชากรของอินเดีย ยังเพิ่มขึ้นปีละ 1.5% ในขณะที่ไทยเพิ่มเพียง 1% เท่านั้น อาจกล่าวได้ว่าประชากรอินเดียเพิ่มขึ้นปีละ 17 ล้านคนหรือมากกว่าหนึ่งในสี่ของประชากรไทยทั้งประเทศ
          ขนาดเศรษฐกิจของอินเดียก็ใหญ่กว่าไทยเพียง 6 เท่าเช่นกัน แต่โดยที่ประชากรมีมาก จึงทำให้คนอินเดียมีรายได้ประชาชาติต่อหัวต่ำกว่าไทย คือเป็นเพียงหนึ่งในสามของคนไทยเท่านั้น คนอินเดียที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจนนั้นมี 25% ในขณะที่ของไทยมีเพียง 10% เท่านั้น จากความเห็นของกรรมการสมาคมผู้ประเมิน PVAI คาดว่าคนอินเดียที่ร่ำรวยมีประมาณ 120 ล้านคน ที่เป็นคนชั้นกลางมีประมาณ 300 ล้านคน ส่วนที่ยากจน (แม้จะมีรายได้สูงกว่าเส้นความยากจน) คือที่เหลือประมาณ 750 ล้านคน
          แต่เดิมคนอินเดียมี 2 กลุ่มคือกลุ่มรวยและกลุ่มจน กลุ่มชนชั้นกลางมีจำกัด ดังนั้นการที่ชนชั้นกลางเติบโตมากขึ้น ทำให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างสูงในเมืองมากขึ้น เพราะโอกาสสร้างทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวคงจำกัดมาก ราคาห้องชุดตกเป็นเงินตารางเมตรละ 50,000 บาทโดยเฉลี่ย นอกจากนี้ การปรากฏตัวอย่างหนาแน่นยิ่งขึ้นของชนชั้นกลาง ทำให้ศูนย์การค้ายุคใหม่ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า หรือซูเปอร์มาร์เก็ต และพลาซ่า เกิดขึ้นแทบเมืองขนาดกลางในอินเดีย
          เศรษฐกิจของอินเดียดีกว่าไทยมาก ในปี 2551 เศรษฐกิจเติบโต 6.6% ในขณะที่ไทยเติบโตเพียง 3.6% เท่านั้น คาดกันว่าในปี 2552 เศรษฐกิจอินเดียยังจะอยู่ที่ระดับ 6% แต่เศรษฐกิจไทยน่าจะติดลบ 3% ผลกระทบของวิกฤติสถาบันการเงินโลก แทบไม่ได้มีผลลบต่ออสังหาริมทรัพย์ในอินเดียเลย ทั้งนี้เพราะในอินเดียนั้น การเงินเคหะการยังเพิ่มเริ่มขึ้น สัดส่วนเงินปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านแล้ว เป็นเพียงไม่ถึง 50% เท่านั้น ทำให้โอกาสที่จะเกิดหน้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อระบบสถาบันการงิน นั้นแทบจะไม่มี
          นครขนาดใหญ่ในอินเดียมี 5 นครหลัก ได้แก่ กรุงนิวเดลี (ประชากร 12.3 ล้านคน แต่ถ้ารวมเมืองบริวารก็เป็น 18.6 ล้าน) นครมุมไบ (13.9 ล้านคน รวมเมืองบริวารเป็น 21.3 ล้านคน) นครบังกะลอร์ (5.3 ล้านคน รวมเมืองบริวารเป็น 6.5 ล้านคน) นครโกลกาตา (5.1 ล้านคน รวมเมืองบริวารเป็น 15.4 ล้านคน) และนครเชนไน (4.6 ล้านคน รวมเมืองบริวารเป็น 7.3 ล้านคน) โดยนครมุมไบเป็นศูนย์กลางทางการเงินสำคัญของอินเดีย อย่างไรก็ตามแทบทุกนคร รวมทั้งเมืองใหญ่และเมืองน้อยต่างมีชุมชนแออัดหรือสลัมจำนวนมาก และโดยมากประชากรในชุมชนแออัดมีมากกว่าประชากรเมืองกลุ่มอื่น ๆ  อย่างไรก็ตามจำนวนชุมชนแออัดมีโอกาสที่จะลดลงและแทนที่ด้วยการพัฒนาใหม่ ๆ รวมทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งบริษัทคนไทย คือ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ก็ไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศอินเดียด้วย
          ในอินเดียมีแม่ชีเทเรซา ซึ่งอุทิศชีวิตช่วยเหลือชาวชุมชนแออัด ตลอดอายุของท่านได้ช่วยเหลือชาวบ้านจำนวนมาก แต่ก็ไม่สามารถทำให้ชุมชนแออัดลดลง เพราะเป็นเพียงการช่วยสงเคราะห์เท่านั้น และต่อให้มีแม่ชีเทเรซานับพัน ก็คงทำให้ชุมชนแออัดลดลงไม่ได้ อย่างไรก็ตามชุมชนแออัดลดลงในอินเดีย ก็เป็นผลมาจากการพัฒนาเศรษฐกิจ ทำให้ประชาชนทั่วไปมีทางเลือกที่อยู่อาศัยอื่นมากขึ้น อาจกล่าวได้ว่า ‘บ้านเอื้ออาทร’ ซึ่งไม่ประสบความสำเร็จในไทย สามารถประสบความสำเร็จในอินเดียเป็นอย่างยิ่ง
          สำหรับในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน ขณะนี้มีมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นทางการแล้ว ภายในปี 2553 น่าจะมีสภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อจัดสอบและรับรองผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน โดยสภาวิชาชีพจะเป็นตัวแทนของรัฐบาล ซึ่งรัฐบาลก็คือตัวแทนของประชาชน ในการคุ้มครองผู้บริโภควิชาชีพนี้ แนวโน้มการนี้ก็คงคล้ายกับสภาวิชาชีพบัญชี สภาวิศวกร สภาสถาปนิก ซึ่งเป็นผู้ควบคุมวิชาชีพแทนสมาคมวิชาชีพ ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทย ก็ควรเจริญรอยตามแนวทางสากลนี้ เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคและเพื่อการพัฒนาวิชาชีพเช่นกัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย