ดร. โสภณชี้ว่าที่ดินมหาวิทยาลัยเอเชียน ไม่เหมาะกับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม ยกเว้นอุทยานวิทยาศาสตร์ เหมาะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอื่นๆ แถมยังมีโครงการตัดถนนใหม่ผ่านที่ดินแปลงนี้ เป็นการเพิ่มศักยภาพ โดยที่ดินที่จะถูกตัดถนน ได้ตัดออกไปก่อนประมูลแล้ว

 

                ที่ดินที่ตั้งมหาวิทยาลัยเอเชียนนี้ บริษัท ควอลิตี้ อ๊อกชั่น จำกัด (QA) จัดประมูลที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น ด้วยเป็นที่ดินที่มีศักยภาพเหมาะสำหรับการพัฒนาทำโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบหรือสำหรับซื้อลงทุน เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจโครงการ EEC (Eastern Economic Corridor Development) หรือ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต การเสนอขายที่ดินแปลงดังกล่าวนี้ทางบริษัท อิมพีเรียล เทคโนโลยี แมเนจเม้นท์ เซอร์วิส จำกัด (มหาชน) เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้แต่งตั้งให้ QA ใช้วิธียื่นซองประมูลราคาในการขาย

 

            โดยที่ราคาประเมิน ณ วันที่ 26 มกราคม 2566 ซึ่งได้ทำการประเมินโดยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ประเมินไว้ที่ราคา 1,139,570,000 บาท (หนึ่งพันหนึ่งร้อยสามสิบเก้าล้านห้าแสนเจ็ดหมื่นบาทถ้วน) และนับเป็นโอกาสอันดีที่เราจะเริ่มประมูลราคาแบบไม่มีราคาขั้นต่ำสำหรับท่านผู้สนใจประสงค์ซื้อกำหนดราคาได้

 

                ในด้านราคา เฉพาะราคาที่ดิน 783 ล้านบาทเอง ที่เหลือเป็นอาคารมูลค่าอีกราว 300 ล้านบาท ในราคานี้ ได้ตัดที่ดินออก 18 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินที่จะก่อสร้างถนนเวนคืนโดยเป็นถนนใหญ่ 16 เมตร ผ่านตลอดแนวแล้วด้วย กรณีนี้เป็นการเพิ่มศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ ตรงบริเวณนี้ผังเมืองเป็นสีส้ม EEC ทำจัดสรรที่อยู่อาศัยได้  พาณิชยกรรมได้   ฯลฯ

 

สำหรับในรายละเอียด ข้อกำหนดผังเมือง

                ตามประกาศผังเมืองเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกพ.ศ.2562 พบว่าทรัพย์สินกลุ่มที่  1 ตั้งอยู่ในเขตผังเมืองประเภทชุมชนเมือง (เขตสีส้ม) บริเวณม.-32 และประเภทราชกฤษฎีกากำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน (สีเหลืองมีเส้นทแยงสีเขียว) บริเวณปก.-4 และกลุ่มที่ 2 ตั้งอยู่ในเขตผังเมืองประเภทชุมชนเมือง (เขตสีส้ม) บริเวณ ม.-32 แสดงตำแหน่งที่ตั้งตามสีผังเมืองดังนี้

 

                กลุ่มที่ 1 ที่ดินประเภท ม. เป็นที่ดินประเภทชุมชนเมือง ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และกิจการอื่น นอกจากข้อห้าม ดังต่อไปนี้

 

                (1) โรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงานเว้นแต่โรงงานที่ประกอบกิจการเกี่ยวกับอุตสาหกรรมบริการหรืออุตสาหกรรมที่ให้บริการแก่ชุมชนตามประกาศกระทรวงอุตสาหกรรมซึ่งไม่ใช่โรงงานลำดับที่ 106

                (2) คลังน้ำมันและสถานที่เก็บรักษาน้ำมันลักษณะที่สามตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง เพื่อการจำหน่าย

                (3) คลังก๊าซปิโตรเลียมเหลว สถานที่บรรจุก๊าซปิโตรเลียมเหลวประเภทโรงบรรจุ สถานที่บรรจุก๊าซปิโตรเลียมเหลวประเภทห้องบรรจุ และสถานที่เก็บรักษาก๊าซปิโตรเลียมเหลวประเภทโรงเก็บตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง

                (4) คลังสินค้าตามกฎหมายว่าด้วยคลังสินค้าไซโล และห้องเย็น เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า30 เมตร

                (5) สถานีขนส่งสัตว์และหรือสิ่งของตามกฎหมายว่าด้วยการขนส่งทางบก เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร

                (6) เลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้าที่อาจก่อเหตุรำคาญตามกฎหมายว่าด้วยการสาธารณสุข

                (7) จัดสรรที่ดินเพื่อประกอบอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

                (8) จัดสรรที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

                (9) การอยู่อาศัยหรือประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่

                        (9.1) ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร

                        (9.2) ที่ตั้งอยู่ภายในระยะ 2,000 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน

                การใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการโรงงานหรือคลังสินค้า ให้มีระยะห่างจากริมฝั่งตามสภาพธรรมชาติของแม่น้ำบางปะกง แม่น้ำประแสร์ คลองสียัด คลองระบม คลองท่าลาดคลองหลวง และคลองใหญ่ ไม่น้อยกว่า  200  เมตร

                (10) การใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการโรงงานหรือคลังสินค้า ให้มีระยะห่างจากริมฝั่งตามสภาพธรรมชาติของคลองนครเนื่องเขต คลองแสนแสบ คลองประเวศบุรีรมย์ คลองพระองค์เจ้าไชยานุชิต คลองพานทอง คลองสาโรง และคลองหินลอย ไม่น้อยกว่า  50  เมตร

 

                กลุ่มที่ 2 ที่ดินประเภท  ปก.  เป็นที่ดินประเภทที่พระราชกฤษฎีกากำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน  ให้ใช้ประโยชน์ในที่ ดินเพื่อการปฏิรูปที่ ดินเพื่อเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ ดินเพื่อเกษตรกรรม  สาธารณูปโภค  สาธารณูปการ  หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น  ที่ดินประเภทนี้ซึ่งเอกชนเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย  ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินประเภท  ชบ.

 

                กลุ่มที่ 3 ที่ดินประเภท  ชบ.  เป็นที่ ดินประเภทชุม ชนชนบท  ให้ใช้ประโยชน์ในที่ ดิน เพื่อการอยู่อาศัย  เกษตรกรรม  สถาบันราชการ   สาธารณูปโภค  สาธารณูปการ  และกิจการอื่น  นอกจากข้อห้ามดังต่อไปนี้

                              (๑)  การประกอบอุตสาหกรรมตามประกาศกระทรวงอุตสาหกรรม  เรื่อง  โครงการหรือกิจกรรมเกี่ยวกับการอุตสาหกรรมที่ อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อชุมชนอย่างรุนแรงทั้งด้านคุณภาพ  สิ่งแวดล้อม  ทรัพยากรธรรมชาติ  และสุขภาพ  ลงวันที่  ๑๔  กันยายน  พ.ศ.  ๒๕๕๒

                              (๒)  จัดสรรที่ ดินเพื่อประกอบพาณิชยกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ ดิน  เว้นแต่เป็นส่วนหนึ่งของการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและมีพื้นที่ไม่เกินร้อยละห้าของพื้นที่โครงการทั้งหมด 

                              (๓)  จัดสรรที่ดินเพื่อประกอบอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

                              (๔)  การอยู่อาศัยหรือประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ  การใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการโรงงานหรือคลังสินค้า  ให้มีระยะห่างจากริมฝั่งตามสภาพธรรมชาติของคลองใหญ่  คลองมาบพลงหลวง  และคลองหลวง  ไม่น้อยกว่า  ๒๐๐  เมตร

 

                ที่ผ่านมามีข่าวว่าผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมบอกว่าแพงไป ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แปลงที่ดินที่จะประมูล ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค พ.ศ. 2562 แปลงที่ดินนี้ตั้งอยู่ในเขตที่ดินประเภท ม. (สีส้ม) ให้เป็นที่ดินประเภทชุมชนเมือง มีวัตถุประสงค์ เพื่อส่งเสริมให้เป็นชุมชนเมือง รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางพาณิชยกรรมหลักและศูนย์กลางหลักระดับอำเภอ รองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และบริการขั้นพื้นฐานของจังหวัด

 

                ดังนั้นแปลงที่ดินนี้จึงมีศักยภาพสูงในพัฒนาเมืองใหม่ เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง รวมถึงที่อยู่อาศัยและสาธารณูปการสำหรับคนทำงานในภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ชลบุรีและระยองที่จะเติบโตในอนาคต มากกว่าการนำไปพัฒนาด้านนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งศักยภาพของแปลงที่ดินสามารถพัฒนาได้แบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use) เพื่อเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นเพื่อการอยู่อาศัย และพาณิชกรรมในพื้นที่เดียวกัน ภายในพื้นที่โครงการจะประกอบไปด้วย

                -โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์

                -คอนโดมิเนียม

                -โรงแรม

                -อพาร์ตเม้นท์

                -อาคารสำนักงาน

                -ศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์

                -ตลาดสด/ตลาดนัด

                -สถานีบริการน้ำมัน

                -สถานีขนส่งผู้โดยสาร

                -โรงเรียน

                -พื้นที่ Retail ให้เช่าอื่นๆ

 

                แปลงที่ดินยังตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงกรุงเทพ-ระยอง เป็นโครงการที่เชื่อมต่อ 3 ท่าอากาศยานในเขตกรุงเทพมหานครและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก คือ ท่าอากาศยานดอนเมือง ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ และท่าอากาศยานอู่ตะเภา ทำให้ผู้โดยสารสามารถเดินทางระหว่างท่าอากาศยานเข้าสู่ เขตเมืองและเขตธุรกิจได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ดังนั้นจังเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่มากกว่าใช้ประโยชน์เพื่อการอุตสาหกรรม

 

แผนที่ที่ชี้ว่านิคมอุตสาหกรรมอยู่ห่างออกไป

 

ณ วันที่สำรวจและประเมินทรัพย์สินนี้ ตั้งอยู่ในแนวเวนคืนในโครงการแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562 โดยทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 โฉนดเลขที่ 78755, 236147 และ 236215 ตั้งอยู่ในแนวถนนโครงการคมนาคมและขนส่งสาย ญ.14 เนื้อที่รวม 18-3-83.2 ไร่ หรือ 7,583.2 ตารางวา

 

 

ถนนกว้าง 40 เมตร

ถนนสาย ญ ๑๔ เป็นถนนเดิมกำหนดให้ขยายเขตทาง คือ ถนน อบจ. รย.ซอย ๑๐ ทางหลวงชนบท รย. 2024 และถนนโครงการกำหนดให้ก่อสร้างใหม่ เริ่มต้นจากทางหลวงแผ่นดินหมายเลข ๓๓๗๕ ไปทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ตามแนวถนน อบจ. รย. ซอย ๑๐ ระยะประมาณ ๓,๕๔๐ เมตร บรรจบทางหลวงแผ่นดินหมายเลข ๓๖ ไปทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ตามแนวทางหลวงชนบท รย. ๒๐๒๔ ระยะประมาณ ๑,๑๒๐ เมตร ไปทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ระยะประมาณ ๒,๕๕๐ เมตร ไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ระยะประมาณ ๑๑,๒๐๐ จนบรรจบทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองพัทยา – มาบตาพุด