ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รับเชิญจาก World CSR Congress ให้ไปบรรยายเรื่องเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารเขียว ณ ที่ประชุม World CSR Congress ซึ่งจัดขึ้น ณ โรงแรม Taj Lands End Mumbai ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางนครมุมไบ ในระหว่างวันที่ 17-18 กุมภาพันธ์ ศกนี้
          อาคารเขียวกับ CSR เป็น อาคารที่คุ้มค่าต่อการลงทุนและเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม โดยในประเทศไทย สถาบันอาคารเขียวไทย ร่วมกับวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยในพระบรมราชูปถัมภ์ และสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้จัดทำเกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทยสำหรับการก่อสร้างและปรับปรุงโครงการใหม่ ซึ่งเป็นทิศทางใหม่ของ CSR ด้านสิ่งแวดล้อม
          เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานทางสิ่งแวดล้อมไทย หรือ TREES (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability) สามารถแบ่งเป็นหมวดหลัก 8 หมวดหลักได้แก่ 1.การบริหารจัดการอาคาร 2.ผังบริเวณและภูมิทัศน์ 3.การประหยัดน้ำ 4.พลังงานและบรรยากาศ 5.วัสดุและทรัพยากรในการก่อสร้าง 6.คุณภาพของสภาวะแวดล้อมภายในอาคาร 7.การป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และ 8.นวัตกรรม ดังนี้:
          สำหรับวิธีการประเมินค่าอาคารเขียว สามารถดำเนินการได้ดังนี้:
          1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
          วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach to Value) หลักสำคัญคือ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น ในกรณีการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารเขียว ให้อยู่ในเกณฑ์ที่สมควรนั้น ต้องใช้เงินเพิ่มเติมเพื่อการรื้อระบบเดิมตลอดจนการเพิ่มระบบใหม่เป็นเงินที่สมควรจัดหาได้ในท้องตลาดในราคาใด เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา
          2. วิธีเปรียบเทียบตลาด
          วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา มักจะเท่ากับ ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ การเริ่มต้นที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบ ของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ
          ในกรณีอาคารเขียว คงต้องพิจารณาเบื้องต้นว่าราคาขายหรือค่าเช่าอาคารเขียว รับรู้ได้สูงกว่าอาคารทั่วไปเพียงใด ส่วนต่างหรือ Premium ของอาคารเขียวนี้ คือมูลค่า และ Premium ในส่วนนี้ เป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับต้นทุนในการปรับปรุง คุ้มค่าในเชิงตัวเงิน ชื่อเสียงกิจการ และอื่น ๆ หรือไม่เพียงใด
          3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ปกติวิธีนี้เราใช้สำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ทั้งหลาย เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ทั้งนี้เพราะอาคารใหญ่ ๆ อย่างนี้มักไม่มีการซื้อขายยกทั้งตึก และโดยที่ทรัพย์สินพวกนี้ขึ้นอยู่กับกระแสรายได้ จึงต้องประเมินด้วยวิธีนี้เป็นสำคัญ
          “มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย” ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนคือ การประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ แล้วนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R  โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
          สำหรับในกรณีการประเมินอาคารเขียวก็คือ การพิจารณาดูว่าค่าเช่าตลาด อัตราผลตอบแทน อัตราการครอบครอง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของอาคารเขียวมากน้อยเพียงใด หากส่งผลดีส่วนต่างระหว่างอาคารทั่วไปกับอาคารเขียวนั้นแตกต่างกันเพียงใด  หากแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ก็แสดงว่ามีมูลค่าจริงตามที่ได้ลงทุนเป็นอาคารเขียวไว้นั่นเอง สิ่งที่พึงประเมินสำคัญก็คือผลตอบแทนจากชื่อเสียงกิจการหรือ Good Will ของการเป็นอาคารเขียวนอกเหนือจากผลของรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้นจากการพัฒนาหรือปรับปรุงอาคารเขียวนี้
          โดยที่อาคารเขียวถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ (Market Niche) ซึ่งทำให้ผู้เช่าอาคารประเภทนี้ได้รับเกียรติ ศักดิ์ศรี และแลดูทันสมัยใส่ใจสิ่งแวดล้อม และเป็นการเอื้อประโยชน์ทั้งต่อผู้บริหาร พนักงาน ผู้มาติดต่อ ชุมชนและสังคมโดยรวม จึงทำให้อาคารประเภทนี้ มีมูลค่าสูงกว่าอาคารปกติ และโดยที่คาใช้จ่ายในระยะยาวถูกกว่าอาคารปกติ แม้ต้องลงทุนในช่วงต้นมาก จึงทำให้มีความคุ้มทุนในการพัฒนาอาคารเขียวในเชิงพาณิชย์ และถือเป็นกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับ CSR