บ้าน-คอนโดฯ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีภาวะตลาดเป็นอย่างไรบ้าง จะจับต้องได้หรือไม่ ใครจะสามารถซื้อได้บ้าง

            ข้อมูลล่าสุดจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ สิ้นปี 2565 มีจำนวนรวมกัน 13,182 หน่วย โดยส่วนใหญ่ 7,429 หน่วย หรือ 56% เป็นบ้านเดี่ยว รองลงมาคือห้องชุด 4,319 หน่วย หรือ 33% นอกนั้นเป็นบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และที่ดินจัดสรร เป็นส่วนน้อยรวมกันเพียง 11% เท่านั้น

            หากพิจารณาในส่วนของมูลค่าการพัฒนา ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่ก็เป็นบ้านเดี่ยว โดยมีมูลค่า 154,919 ล้านบาทหรือ 57% ของมูลค่าตลาดบ้านหรูทั้งหมด 273,187 ล้านบาท   ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวคือ 20.85 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคาสูงกว่าเล็กน้อยคือ 21.74  ล้านบาท จะเห็นได้ว่าที่ดิน (เปล่า) จัดสรรมีราคาแพงกว่าคือแปลงละ 30.38 ล้านบาท แต่เป็นโครงการเก่าที่ขายมานาน และขายไม่ได้ ในปัจจุบันอาจต้องปรับตัวเป็นแปลงบ้านพร้อมที่ดิน หรือเจ้าของโครงการบางรายอาจประสบปัญหาทางการเงินและสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อให้ที่ดินเปล่า จึงทำให้ยังมีค้างขายอยู่บ้าง แต่ก็เพียง 74 หน่วย (แปลง) เท่านั้น

            อาจกล่าวได้ว่าบ้านเดี่ยวที่มีอยู่ 7,429 หน่วยนี้ ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย จะต้องใช้เวลาขายอีกราว 30 เดือนจึงจะหมด ทั้งนี้พิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ผ่านมา จำนวน 30 เดือนนี้นับว่าไม่มากนัก เพราะเป็นสินค้าราคาแพง ปกติโครงการบ้านหรูอาจใช้เวลาในการขายเฉลี่ยประมาณ 30 เดือน  ส่วนห้องชุดราคาแพง ซึ่งอาจเป็นห้องชุดในตำแหน่งและชั้นที่ดี (บางส่วนอาจเป็นเพนท์เฮาส์) จึงใช้เวลาขามากกว่าคือ 40 เดือน  ตลาดห้องชุดราคาสูงจึงดูขายได้เชื่องช้ากว่า

            ตลาดบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนหน่วยในสัดส่วนเพียง 6% ของทั้งตลาดเท่านั้น หรือเพียง หนึ่งใน 17 ส่วน  แต่ในแง่มูลค่าการพัฒนา นับว่าสูง 30% ของทั้งตลาด หรือเกือบหนึ่งในสามเลยทีเดียว ในอนาคตมีโอกาสที่จะมีการพัฒนาบ้านที่มีราคาสูงมากขึ้น เนื่องจากในเศรษฐกิจที่ไม่เฟื่องฟูเช่นทุกวันนี้ กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มักจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ ในขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลาง อาจขาดเสถียรภาพทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

            ในปี 2566 คาดว่าตลาดนี้จะมีการแข่งขันกันมากขึ้น บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จะเข้ามาแข่งขันในบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น โดยส่วนมากจะอยู่ในทำเลชานเมือง และเป็นในใจกลางเมืองหากเป็นส่วนที่เป็นห้องชุดพักอาศัย