การก่อการร้ายส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง นี่เป็นบทเรียนจากการไปมุมไบของผมที่มีการก่อการร้ายครั้งใหญ่เมื่อปี พ.ศ.2551 จนเผาทำลายโรงแรมทัชมาฮาล มุมไบเสียหายไปครั้งใหญ่
          ในระหว่างวันที่ 15-18 กุมภาพันธ์ 2557 ผมได้เดินทางไปบรรยายเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารเขียวในฐานะที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งและในฐานะที่เป็นทรัพย์ที่จับต้องมิได้ (Intangible Asset) ของสินค้าที่มีลักษณะที่เป็นช่องทางตลาดเฉพาะ (Market Niche) ที่มีโอกาสที่ดีในการตลาดและการขาย ผมได้ไปเยี่ยมโรงแรม Taj Mahal ซึ่งเป็นโรงแรมสุดหรูในนครมุมไบแห่งนี้ด้วย โรงแรมนี้เคยถูกก่อการร้ายจนเสียหายยับเยินมาแล้ว

การก่อการร้าย: 2551
          เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2551 ได้เกิดวิกฤติการณ์ก่อการร้ายครั้งรุนแรงที่สุดครั้งหนึ่งของอินเดีย จากฝีมือของกลุ่มก่อการร้ายจากประเทศปากีสถาน นอกจากโจมตีโรงแรมทัชมาฮาล มุมไบ แล้วยังโจมตีสถานีรถไฟฉัตรปตี ศิวะจี ทำให้มีผู้เสียชีวิตไป 50 คน จากนั้นคนร้ายได้บุกเข้าโจมตีโรงพยาบาลคามา รวมทั้งบุกโจมตีร้านอาหารชื่อดังแห่งหนึ่ง ซึ่งเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติ การก่อการร้ายครั้งนี้จึงเกิดขึ้นในของเขตทั่วพื้นที่ศูนย์ธุรกิจและราชการของนครมุมไบ 
          วิกฤติครั้งนี้มีผู้บาดเจ็บหลายร้อยคน และมีผู้เสียชีวิต 195 ราย โดยเป็นชาวต่างชาติ 27 คน ซึ่งมีทั้งชาวอิสราเอล อเมริกัน ฝรั่งเศส ออสเตรเลีย แคนาดา เยอรมัน ญี่ปุ่น ไซปรัส อิตาลี สิงคโปร์ และคนไทย 1 คน ส่วนผู้ก่อการร้ายใน 11 คน ถูกยิงเสียชีวิต และ 1 รายถูกจับกุมตัวได้ โดยเป็นชาวปากีสถาน ขณะที่เจ้าหน้าที่ของอินเดียเสียชีวิตราว 15 คน สำหรับอาคารโรงแรมได้รับความเสียหายอย่างหนัก จากการจุดไฟเผาของผู้ก่อการร้ายเป็นเวลานาน

การก่อการร้ายครั้งอื่นๆ ในดูไบ
          หลังจากนั้นในวันที่ 13 กรกฎาคม 2554 ได้เกิดระเบิดสามครั้งตามจุดต่าง ๆ ในมุมไบ ประเทศอินเดีย ระหว่างเวลา 18.54 น. และ 19.06 น. ได้แก่ที่ โอเปราเฮาส์, ซาเวรี บาซาร์และท้องที่ดาดาร์ตะวันตก นอกจากนี้ยังมีรายงานว่าระเบิดลูกที่สี่ถูกค้นพบในพื้นที่ซานตาครุซแต่ได้ถูกปลดชนวนก่อนที่จะถูกจุดระเบิด เหตุการณ์ครั้งนี้มีผู้เสียชีวิต 17 คนและบาดเจ็บ 130 คน
          ยิ่งกว่านั้นในปี พ.ศ.2546 ยัง เคยเกิดเหตุระเบิดสองครั้งในปี พ.ศ. 2546 ซึ่งทำให้มีผู้เสียชีวิต 54 คน อาจกล่าวได้ว่ามุมไบในฐานะศูนย์กลางทางการเงินของอินเดีย ตกเป็นเป้าหมายการก่อการร้ายไม่ต่ำกว่า 6 ครั้งนับตั้งแต่ต้นคริสต์ทศวรรษ 1990 มีผู้เสียชีวิตรวมมากกว่า 600 คน ส่วนมากของการก่อการร้ายคงมาจากปัญหาระหว่างอินเดียและปากีสถานในช่วง 50 ปีที่ผ่านมานั่นเอง

โรงแรมในปัจจุบัน
          เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2557 ผมได้ไปเยือนโรงแรมแห่งนี้ซึ่งเป็นเวลา 5 ปีเศษหลังจากการก่อการร้าย พบว่า โรงแรมนี้ได้เปิดดำเนินการใหม่แล้ว โดยทำการซ่อมแซมใหญ่โดยใช้เงินถึง 1,500 ล้านบาท การซ่อมแซม ไม่เพียงแต่ในแง่งานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงงานศิลปะในโรงแรม ซึ่งได้ทำการซ่อมแซมหรือผลิตซ้ำ (Reproduction) ไม่ใช่ทำเลียนแบบ (Replacement) จึงใช้เงินมากเป็นพิเศษ
          จากการสังเกตสภาพในปัจจุบัน ยังมีผู้เข้าพักหนาแน่น ค่าห้องตกคืนละประมาณ 6,000 บาทขึ้นไป แต่ห้องส่วนมากจะมีราคาสูงกว่านั้น และโดยที่ในช่วงนี้เป็นช่วงฤดูการท่องเที่ยวสำคัญ ทำให้อัตราการเข้าพักในโรงแรมค่อนข้างสูง  โรงแรมมาตรฐาน 5 ดาวในนครมุมไบมีอยู่พอสมควร แต่ที่ตั้งอยู่ในย่านเมืองเก่าทางตอนใต้ของนครมุมไบนี้ มีอยู่ไม่มากนัก และโดยรอบก็มีสถานที่ท่องเที่ยวต่าง ๆ จึงเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก และแม้เวลาจะผ่านไปจนเข้าปีที่ 6 แล้ว แต่มาตรฐานการรักษาความปลอดภัยก็สูงมาก ทำให้นักท่องเที่ยวมีความมั่นใจมากขึ้น

ว่าด้วยมูลค่าของโรงแรม
          โรงแรมทัชมาฮาลที่เคยเป็นสถานที่แสดงถึงความมั่งคั่งของประเทศ กลับถูกการก่อการร้ายทำลายไประดับหนึ่ง ยังผลถึงความเสียหายจนต้องซ่อมแซมเป็นเงิน 1,500 ล้านบาท นั่นคือความสูญเสีย และหากไม่สามารถนำโรงแรมแห่งนี้มาสร้างรายได้เป็นเวลา 2 ปีในระหว่างการซ่อมแซมนั้น ก็เท่ากับการสูญเสียมูลค่าไปในช่วงนั้นประมาณ 10% ของมูลค่าโดยรวม เนื่องจากการแสวงหารายได้ในเวลาปัจจุบันสำคัญที่สุด
          อย่างไรก็ตามการซ่อมแซมใหม่ก็ทำให้โรงแรมสามารถกลับมาใช้ได้ใหม่ แม้ต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่กึ่งสร้างใหม่บางส่วนก็ตาม บางคนอาจวิตกกังวลถึงเรื่องเหนือธรรมชาติ เช่น ภูตผีปีศาจ ข้อนี้เป็นสิ่งที่ไม่เป็นจริง ไม่ใช่ความคิดที่เป็นวิทยาศาสตร์ ถือเป็นแก่นสารไม่ได้ เพราะลำพังอายุของอาคารนับร้อยปีก็น่าจะมีวิญญาณ (ถ้ามี) แม้ไม่มีการก่อการร้ายก็ตาม แต่เมื่อซ่อมแซมเสร็จเรียบร้อย ก็สามารถนำมาใช้ใหม่ได้
          ปัญหาความกลัวเรื่องภูตผีคงมีเฉพาะในกรณีบ้านพักอาศัย ห้องชุดพักอาศัยที่ใช้เป็นส่วนตัวเป็นสำคัญ แต่ในกรณีอาคารสาธารณะ เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ฯลฯ ที่มีผู้ใช้สอยประจำร่วมกัน ประเด็นภูติผีจึงเป็นเพียงเรื่องเหลวไหล และไม่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินแต่อย่างใด

          ในกรณีประเทศไทย ก็เคยมีการเผาโรงแรมมาแล้ว แต่ไม่ใช่เพราะการก่อการร้าย แต่เพราะความประมาทเลินเล่อ ทำให้มีผู้เสียชีวิตเกือบ 100 คน โดยครั้งนั้นเกิดขึ้นที่ชายหาดจอมเทียน ในปี พ.ศ.2540 นอกจากนั้นยังเคยเกิดกรณีเผาห้างเซ็นทรัลเวิร์ล เมื่อปี พ.ศ.2553 ซึ่งยังไม่อาจสรุปว่าใครเผา (เชื่อว่าผู้ได้ประโยชน์จากการเผา คือคนเผา) เหตุการณ์ทั้งสองของไทยนี้นับเป็นโศกนาฏกรรมที่ไม่น่าเกิดขึ้นได้ในแผ่นดินไทยที่สงบสุข ต่างจากประเทศอินเดียเลย
          โดยสรุปแล้ว อสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นเป้าหมายในการก่อการร้าย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่โดดเด่น อย่างไรก็ตามก็ไม่ได้ส่งผลให้ต้องรื้อทิ้งอาคาร ยกเว้นงานโครงสร้างไม่สามารถไปต่อได้จริงๆ อาคารทั้งหลายยังสามารถนำกลับมาซ่อมแซมใช้ต่อได้โดยไม่มีตำหนิใด ๆ

ภาพที่ 1: การประชุมนานาชาติที่ ดร.โสภณ เป็นวิทยากร

ภาพที่ 2: โรงแรมทัชมาฮาล ณ นครมุมไบที่ถูกก่อการร้าย

http://www.theepochtimes.com/n2/images/stories/large/2009/01/05/83847793Mumbai.jpg

ภาพที่ 3: โรงแรมทัชมาฮาล ณ นครมุมไบในปัจจุบัน (ขวาสุดคือ Gateway of India)