มีข่าวว่าที่เกาะกระดาน ชายหาดสวยงามมากที่สุดแห่งหนึ่ง มีผู้สนใจจับจอง บ้างก็ว่าราคาที่ดินตารางวาละ 25,000 บาทหรือไร่ละ 10 ล้านบาท จริงหรือไม่

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่ดินบนเกาะกระดานส่วนหนึ่งเป็นที่สาธารณะในลักษณะอุทยานแห่งชาติและมีเพียงส่วนน้อยที่เป็นที่ดินเอกชน

 

ตามข่าวที่ผ่านมาราคาที่ดินตกไร่ละไม่กี่แสนบาท แต่ต่อมามีการเรียกขายกันไร่ละ 10 ล้านบาท ในความเป็นจริงควรจะมีราคาขาย (ที่ขายได้อย่างถูกต้องตามกฏหมาย) อยู่ที่ราคาประมาณเท่าไหร่ ดร.โสภณ ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้

 

1 สมมุติมีที่ดินประมาณ 3 ไร่

 

2 นำที่ดิน 60% หรือ 1.8 ไร่ (720 ตารางวา) มาสร้างรีสอร์ทให้เช่า ที่เหลือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง

 

3 ถ้าหลังหนึ่งพื้นที่ประมาณ 30 ตารางวาก็จะสามารถสร้างได้ 24 หลัง

 

4 ถ้าหลังหนึ่งให้เช่าได้ 5,000 บาท มีอัตราการครอบครอง 50% (มีช่วงฤดูการท่องเที่ยวจำกัด) ก็จะสร้างรายได้ๆ ปีละ 21.9 ล้านบาท

 

5 ถ้ารายได้สุทธิอยู่ที่ 30% ก็เป็นเงิน 6.57 ล้านบาท

 

6 ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% มูลค่าของรีสอร์ตทั้งนี้น่าจะเป็นเงิน 82.125 ล้านบาท

 

7 หักค่าก่อสร้างบ้านหลังและรวมค่าสาธารณูปโภคต่างๆเป็นเงินหลังละ 2.5 ล้านบาท จำนวน 24 หลัง ก็จะเป็นเงิน 60 ล้านบาท

 

8 ดังนั้นราคาที่ดินจึงเป็นเงิน 22.125 ล้านบาท(82.125 - 60 ล้าน) หรือไร่ละ 7.375 ล้านบาท หรือตารางวาวาละ 18,434 บาท

 

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขต่างๆ มาประกอบ หากนักลงทุนซื้อในราคาที่สูงกว่านี้ก็อาจจะมีปัญหาในการทำกำไรในระยะยาวได้ แต่ถ้าซื้อได้ถูกกว่านี้ ก็อาจได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ