ผู้แถลง: อ.วสันต์ คงจันทร์ <1>

          ราคาที่ดินที่แพงที่สุดจากการประเมินตามราคาตลาด ณ กลางปี 2552 เป็นเงินตารางวาละ 1,000,000 บาท หากนำธนบัตรใบละ 1,000 บาท มาปูบนพื้นดินขนาด 1 ตารางวา ต้องปูธนบัตรถึง 3 ชั้นเลยทีเดียว มูลค่าตลาดที่ประเมินนี้เป็นการประเมินตามศักยภาพการใช้ที่ดินตามท้องตลาด ไม่ใช่การประเมินแบบของทางกรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด และเป็นราคาเพื่อการเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประเมินราคาที่ดินที่แพงที่สุดคือเป็นเงิน 1,000,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 400 ล้านบาท ไว้ 3 บริเวณคือ บริเวณห้างสยามพารากอน บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าชิดลม และบริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต (สถานทูตอังกฤษ) บริเวณทั้ง 3 นี้น่าจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,000,000 บาท และบริเวณห้างสยามพารากอน น่าจะมีราคาสูงกว่าเล็กน้อย แต่ยังไม่มีนัยสำคัญนัก ในที่นี้จึงประเมินไว้เป็นเงินเท่ากัน เพราะอีก 2 แปลงก็อยู่ในบริเวณศูนย์กลางการค้าปลีกหลักของกรุงเทพมหานคร
          ที่ผ่านมามีการซื้อขายกันในราคา 1,200,000 – 1,500,000 บาท ต่อตารางวาเช่นกัน เช่น ที่ดินเปล่า 3 ไร่ บริเวณลานจอดรถเซ็นทรัลชิดลม ที่ดินเปล่า 2 ไร่ ข้างโรงแรมเซ็นเตอร์พอยท์วิทยุ และที่ดินเปล่า 1 ไร่ ติดรถไฟฟ้าสุขุมวิท แต่กรณีดังกล่าวยังถือเป็นที่ดินแปลงเล็กและเป็นข้อยกเว้น การประเมินราคาตลาดในที่นี้จึงประเมินไว้สูงสุด 1,000,000 บาท ณ กลางปี 2552
          สำหรับราคาที่ดินที่แพงรองลงมาก็คือ สีลม (บริเวณธนาคารกรุงเทพ จำกัด สำนักงานใหญ่) และบริเวณสถานีรถไฟฟ้า ถนนราชดำริ ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 850,000 บาท ทั้งนี้เพราะมีรถไฟฟ้าผ่าน อย่างไรก็ตามพื้นที่ทั้ง 2 บริเวณเหมาะที่จะพัฒนาเป็นอาคารธุรกิจสำนักงานชั้นหนึ่งมากกว่า แม้รายได้สุทธิและกำไรจากการพัฒนาเป็นอาคารธุรกิจสำนักงานชั้นหนึ่ง จะสูงมาก แต่ก็ยังต่ำกว่ารายได้และกำไรสุทธิจากการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าเช่น 3 พื้นที่แรก ดังนั้นมูลค่าที่ดินทั้ง 2 แปลงหลังที่ประเมินไว้ตามศักยภาพที่แตกต่างกันนี้ จึงมีราคาตารางวาละ 800,000 บาท
          ในอดีตที่ผ่านมา เมื่อปี 2537 ที่ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เริ่มจัดทำราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น ได้ประเมินพื้นที่บริเวณสีลม ไว้แพงสุดคือ ตารางวาละ 500,000 บาท เพราะในสมัยนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้า (ซึ่งเพิ่งมีเมื่อปี 2542) ต่อมาเมื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์เข้มข้นขึ้น และที่สำคัญการใช้รถไฟฟ้าเป็นระบบการขนส่งคมนาคมที่สำคัญที่สุดในย่านใจกลางเมือง  ราคาที่ดินย่านสยามสแควร์ ซึ่งใช้ตัวอย่างที่ดินสยามพารากอน ซึ่งถือว่ามีราคาสูงสุด
          ส่วนอันดับที่ 6-9 ราคาเท่ากันคือ ตารางวาละ 800,000 บาท ได้แก่ ถนนเยาวราช ถนนวิทยุ ถนนสาทร ถนนนราธิวาสราช (บริเวณสถานีรถไฟฟ้า) ซึ่งถือว่ามีศักยภาพลดหลั่นลงมา โดยสามารถพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ที่มีศักยภาพใกล้เคียงกับสีลม
          ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ เมื่อ 30 ปีก่อน ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ในย่านเยาวราช เพราะเป็นศูนย์ธุรกิจแบบไชนาทาวน์ ที่ตึกแถวคูหาหนึ่งมีราคาสูงถึง 40 ล้านบาท แต่สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ราคาที่ดินที่แพงสุด จึงย้ายมาในบริเวณสีลมเมื่อ 20 ปีก่อน และปัจจุบันกลายเป็นแถวสยามพารากอนนั่นเอง
          ในทางตรงกันข้าม ราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ได้แก่ ที่ดินแถวเลียบคลอง 13 ลำลูกกา ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท ทั้งนี้ในกรณีที่เป็นที่ดินขนาด 4 ไร่ แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 36 ไร่จะเป็นราคาไร่ละประมาณ 400,000 บาทเท่านั้น อาจกล่าวได้ว่าที่ดินที่ยังมีราคาถูก ส่วนมากจะอยู่เขตรอบนอกของปริมณฑล ซึ่งยังมีระบบถนน ระบบสาธารณูปโภคหรือระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่สะดวกเท่าที่ควร
          สำหรับอันดับที่ดินที่มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงปี 2548 – 2552 ได้แก่ บริเวณสุขุมวิท (ตึกไทม์สแควร์) ปัจจุบันราคาตารางวาละ 750,000 บาท หรือ เพิ่มขึ้น 97% บริเวณสุขุมวิท (เอกมัย) ปัจจุบันตารางวาละ 500,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 89%  บริเวณสยามพารากอน ปัจจุบันตารางวาละ 1,000,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 82% และบริเวณสุขุมวิท 21 ปัจจุบันราคา 500,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 79% เป็นต้น จะสังเกตได้ว่า ที่ดินใจกลางเมือง มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุด เพราะศักยภาพที่ดีกว่านั่นเอง
          นอกจากนี้ที่ดินบางบริเวณในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีราคาลดลง ไม่ใช่ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเสมอไปเท่านั้น โดยในช่วงระยะเวลาเดียวกัน  คือ พ.ศ.2548-2552  บริเวณที่ราคาที่ดินลด ก็ได้แก่ บริเวณหน้าศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ปัจจุบันราคา 5,000 บาทต่อตารางวา ลดลงไป 21% บริเวณประชาสำราญ บริเวณประชาร่วมใจ บริเวณราชอุทิศ ลดลงไปประมาณ 11-13% ทั้งนี้เพราะเสียงเครื่องบิน และข้อกำหนดการห้ามก่อสร้าง เป็นต้น
          โดยสรุปแล้วราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้ในช่วงปี 2551-2552 นั้นเพิ่มขึ้น 3.0% แม้ว่าจะมีความผันผวนทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำ แต่ราคาที่ดินก็ยังไม่ได้ลดลง อย่างไรก็ตามหากนับแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ราคาเฉลี่ยของที่ดินเพิ่มขึ้น ณ อัตราที่ลดลงมาโดยตลอด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วงปี 2548-2552 มีอัตราเพิ่มเป็น 5.6%, 4.9%, 3.5% และ 3.0% ตามลำดับ
          ราคาที่ดินตารางวาละ 1,000,000 บาทที่สูงที่สุดในกรุงเทพมหานครยังถือว่าต่ำกว่าในนครโฮชิมินห์ ของเวียดนามถึงราว 50% ทั้งนี้เพราะเวียดนามมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่า และที่ดินแปลงเล็ก ๆ ในเมืองมีราคาแพงลิบลิ่ว ทั้งนี้เป็นผลจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจภายหลังการเปิดประเทศในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา
          สำหรับราคาที่ดินในปี 2552-2553 คาดว่า ราคายังจะเติบโตต่อเนื่อง เพียงแต่อาจจะมีอัตราการเติบโตต่ำกว่าในช่วงปี 2551-2552 คาดว่าในช่วงปี 2552-2553 ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นประมาณ 2% ทั้งนี้หากอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ลดต่ำลงอีก ก็อาจส่งผลต่อการลดลงของอัตราเพิ่มของราคาที่ดินก็เป็นได้ อย่างไรก็ตามที่ดินยังถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจมากในขณะนี้

ผู้แถลง:
<1>  อ.วสันต์ คงจันทร์ (valuation@area.co.th) วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต อสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และประกาศนียบัตรประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ปัจจุบันเป็นกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศ เป็นคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และเป็นกรรมการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย