ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนคือมีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ปรากฏว่าบ้านเดี่ยวขายดีที่สุด แต่ห้องชุดกลับขายได้ยากและขายได้ช้ากว่ามาก แต่อนาคตตลาดนี้ก็ยังเติบโตและมีขนาดใหญ่มาก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้นในขณะนี้มีอยู่ทั้งหมด 3,902 หน่วย หรือเพียง 1.8% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ยังเหลือขายอยู่แต่ที่ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนี้มีรวมมูลค่า 147,290 ล้านบาท หรือประมาณ 15.9% ของทั้งตลาด แสดงว่าตลาดนี้มีความสำคัญมากเป็นตลาดสำหรับผู้ที่มีรายได้ระดับสูงจริงๆ

            ในจำนวนบ้านราคาเกิน 20 ล้านบาทนี้ เป็นบ้านเดี่ยวและห้องชุดเป็นหลัก โดยเป็นบ้านเดี่ยว 1,849 หน่วย และเป็นห้องชุด 1,819 หน่วย รวมมูลค่าถึง 94% ของทั้งหมด (อย่างละ 47%) นอกจากนี้เป็นทาวน์เฮาส์ 167 หน่วยหรือ 4% และเป็นบ้านแฝด 67 หน่วยหรือ 2% เท่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนนี้จึงเน้นเฉพาะบ้านเดี่ยวและห้องชุด

            ในแง่ของมูลค่าที่ยังรอผู้มาซื้ออยู่ 147,290 ล้านบาทนั้นเป็นห้องชุด 72,470 ล้านบาท หรือ 49% และเป็นบ้านเดี่ยว 68,407 ล้านบาทหรือ 46% ที่เหลือเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดอย่างละเล็กน้อยเท่านั้น แต่ปรากฏว่าสินค้าที่ราคาแพงที่สุดกลับเป็นห้องชุดมากกว่าเป็นบ้านเดี่ยว

            ราคาเฉลี่ยของบ้านที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้นอยู่ที่ 37.75 ล้านบาท แต่ห้องชุดมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าคือ 39.84 ล้านบาท ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 37 ล้านบาท ส่วนบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์มีราคาเฉลี่ยประมาณ 27 ล้านบาทใกล้เคียงกัน การที่ห้องชุดนั้นมีราคาสูงกว่าก็เพราะมีห้องเพนท์เฮ้าส์ที่มีราคาแพง

            ตัวอย่างห้องชุดที่มีราคาสูงสุดที่ยังขายอยู่ในขณะนี้คือชื่อโครงการ อมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส อยู่ซอยร่วมฤดี 2 ถนนเพลินจิต พัฒนาโดย บจก.นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ ราคาห้องละ 887.2 ล้านบาท รูปแบบห้องเป็น Penthouse พื้นที่ใช้สอย 1,109 ตารางเมตร  ราคาต่อตารางเมตร 800,000 บาท

            ส่วนตัวอย่าง บ้านเดี่ยวที่ขายให้ราคาสูงสุดในขนาดนี้และยังเหลือขายอยู่คือชื่อโครงการ อาลียาห์ รีเซิร์ฟ ตั้งอยู่ซอยพัฒนาการ 32 ถนนพัฒนาการ พัฒนาโดย คือ บริษัท อาลียาห์ คอร์ป จำกัด บ้านเดี่ยว 3 ชั้น+ห้องใต้ดิน (AR1) พื้นที่ใช้สอย 1,900 ตารางเมตร เนื้อที่ดิน 200 ตารางวา ราคาหลังละ 297 ล้านบาท

            ที่น่าสังเกตอย่างหนึ่งคือบ้านเดี่ยวจำนวน 1,849 หน่วยนี้จะใช้เวลาขายอีกไม่เกิน 21 เดือน ในขณะที่ห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังรอขายอยู่ 1,1819 หน่วยนั้นจะต้องใช้เวลาขายอีกเฉลี่ยประมาณ 43 เดือนถึงจะหมด ตลาดบ้านเดี่ยวราคาแพงจึงมีศักยภาพสูงกว่าตลาดห้องชุดราคาแพงนั่นเอง

            ในการนี้สอดคล้องกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 ซึ่งปรากฏว่าบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัวถึง 1,640 หน่วย มูลค่ารวม 65,738 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 40 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 20 ล้านบาท เปิดตัวเพียง 214 หน่วยรวมมูลค่า 5,890 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 27.5 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามทั้งห้องชุดบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงมากเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไปมักจะเป็นที่ต้อนรับของผู้บริโภคที่มีรายได้สูงเพราะเป็นสินค้าที่มีจำนวนจำกัดมากและเป็นสินค้าที่มีคุณภาพพิเศษจริงๆ

หมายเหตุ: ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 19-22 มีนาคม 2566 หน้า 20