ข้อมูลล่าสุดเมื่อวันอังคารที่ 28 มีนาคม 2566 นี้ พบว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกามีแนวโน้มที่จะตกต่ำลงครั้งใหญ่อีกครั้งหนึ่งแล้ว โดยคาดว่าจะตกต่ำหนักไปจนถึงปี 2570 ดร.โสภณ เตือนให้ระวังการลงทุนซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า องค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) ได้แถลงเมื่อวันอังคารที่ 28 มีนาคม 2566 ว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 0.2% ในช่วงสิ้นเดือนธันวาคม 2565 - สิ้นเดือนมกราคม 2566 ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นน้อยมาก ดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุด ณ ระดับ 395.7 จุดในเดือนมิถุนายน 2565 จากนั้นก็ลุ่มๆ ดอนๆ โดย ณ เดือนมกราคม 2566 ดัชนีอยู่ที่ 393.2 จุด อาจกล่าวได้ว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงเลยมาเป็นเวลา 7 เดือนต่อเนื่องกันแล้ว ทั้งนี้ดัชนีเริ่มที่ระดับ 100 จุดในเดือนมกราคม 2534 หรือเมื่อ 32 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหลังจากผ่านวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2531-2533 มาครั้งหนึ่ง

            จะสังเกตได้ว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องนับแต่เดือนมกราคม 2534 จนถึงเดือนเมษายน 2550 แสดงถึงช่วงบูมที่มีระยะเวลาถึง 16 ปี จากนั้นราคาที่อยู่อาศัยก็ตกต่ำลงจนถึงเดือนมกราคม 2555 รวมระยะเวลาที่ตกต่ำเป็นเวลาเกือบ 5 ปี ราคาที่อยู่อาศ้ยฟื้นตัวจนถึงระดับที่เคยสูงสุด (เมษายน 2550) เมื่อราวเดือนกุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งกินเวลาประมาณ 4 ปี จากนั้นราคาที่อยู่อาศัยก็ยังทะยานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงโควิดในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยก็ชะงักเล็กน้อย แต่ไม่ได้ตกต่ำลง แต่เมื่อปรับตัวได้แล้ว ก็ปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดจนถึงจุดสูงสุดอีกครั้งในเดือนมิถุนายน 2565

            ปรากฏการณ์ที่ชะลอตัวลงอย่างเด่นชัดในช่วงตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2565 - มกราคม 2566 (7 เดือน) เป็นสัญญาณคล้ายช่วงก่อนที่เริ่มตกต่ำหลังจากราคาขึ้นสูงสุดในเดือนเมษายน 2550 ดังนั้น ดร.โสภณ จึงเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา จะดำรงสถานะฝ่อตัวอย่างนี้อีกระยะหนึ่ง คือราว 6-7 เดือน และเชื่อว่าภายในเดือนกรกฎาคม 2566 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกอย่างชัดเจน และนับแต่นั้น ตลาดอาจตกต่ำลงเป็นเวลาราว 3-5 ปีอีกครั้งหนึ่ง และเชื่อว่าในปี 2570 ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาจะฟื้นตัวขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง นี่จึงคาดว่าจะเป็นวงจรชีวิตของตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 36 ปี (2534-2570)

            วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาและประเทศไทยจะแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เช่น

            1. ในช่วงปี 2531-2533 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังบูมสุดขีด ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกากำลังตกต่ำหนักจากวิกฤติเงินกู้ (Saving and Loan Crisis) ที่สถาบันปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านเกิดวิกฤติที่ดอกเบี้ยเงินฝากกลับต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ และการปล่อยกู้ที่หละหลวม สร้างความเสียหายให้กับสถาบันหรือสมาคมเหล่านี้ ล้มหายไปถึงหนึ่งในสามและก่อให้เกิดหนี้เสียถึง 160,000 ล้านเหรียญสหรัฐ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://bit.ly/3G0P28p)

            2. พอตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มฟื้นตัวในเดือนมกราคม 2534 ประเทศไทยก็พบกับวิกฤติ “ต้มยำกุ้ง” “. . .จุดแตกหักของวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้เกิดขึ้นตอนเช้าตรู่วันที่ 2 กรกฎาคม 2540. . .สาเหตุของวิกฤตเศรษฐกิจ. . .การใช้เงินกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินไปช่วยเหลือสถาบันการเงินจนเกิดความเสียหายเกินที่จะเยียวยา และจำต้องปิดบริษัทไฟแนนซ์ 56 แห่ง และการสูญเสียเงินสำรองระหว่างประเทศในการปกป้องการโจมตีค่าเงินบาท จนนำไปสู่วิกฤตเงินทุนสำรอง ทำให้เงินบาทขาดเสถียรภาพนับตั้งแต่การตัดสินใจเปลี่ยนระบบอัตราแลกเปลี่ยนจากระบบตะกร้าเงินมาเป็นระบบลอยตัว. . .” (https://bit.ly/2WaGQsI)

            3. ในช่วงปี 2550-2554 ประเทศไทยไม่มีวิกฤติใดๆ แต่ที่สหรัฐอเมริกาเกิดวิกฤติสินเชื่อซับไพรม์ (subprime mortgage crisis ในประเทศไทยอาจเรียกว่า วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์) สาเหตุก็คือการที่เจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินที่กู้ยืมมา การตัดสินใจที่ผิดพลาดของผู้กู้ยืมหรือผู้ปล่อยกู้ การเก็งกำไรและการสร้างบ้านมากเกินไปในช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็ว สินค้าทางสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง อัตราหนี้สินของบุคคลและบริษัทที่สูง นวัตกรรมทางการเงินที่กระจาย (ในขณะที่อาจจะปกปิด) ความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ นโยบายและการควบคุมของธนาคารกลาง (https://bit.ly/3JV5loo)

            4. ในช่วงโควิด-19 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยตกต่ำลง โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2562 ที่ 120,000 หน่วย ลดลงเหลือ 73,000 หน่วยในปี 2563 และ 60,000 หน่วยในปี 2564 และเพิ่งมาฟื้นตัวในปี 2565 ในขณะที่ในช่วงดังกล่าว ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาพุ่งสูงสุดถึงปีละ 16-18%

            5. ในปัจจุบันปี 2566 (ตั้งแต่มิถุนายน 2565-มกราคม 2566) อยู่ในช่วงเริ่มชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาอย่างเด่นชัด และคาดว่าจะเริ่มตกต่ำสุดชีดในกลางปี 2566 และน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2570  แต่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่าตลาดจะเติบโตในปี 2566 ประมาณ 10% จากปี 2565 และอีก 5% ในปี 2567 และอาจเกิดภาวะฟองสบู่ และแตกในช่วงปี 2569-2570 สลับกับในกรณีสหรัฐอเมริกา

            อนึ่ง ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา (ราคากลาง) อยู่ที่ 363,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย หรือประมาณ 12.436 ล้านบาท (https://bit.ly/2DljOdk) ในขณะที่ในประเทศไทย ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท และในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ที่ 4 ล้านบาท แสดงว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา เป็น 3.5 เท่าของราคาบ้านในไทย การซื้อขายบ้านในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 4.58 ล้านหน่วยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และมีบ้านสร้างใหม่อยู่ 1.45 ล้านหน่วย แสดงว่าบ้านมือสองมีการซื้อขายกัน 3.13 หน่วย มากกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่ 2 เท่าเศษ ในขณะนี้ประเทศไทยก็เช่นกัน การซื้อขายบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่งแล้ว

            วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ในไทยและสหรัฐอเมริกาซึ่งตั้งอยู่ตรงข้ามกันในคนละซีกโลก จึงสลับกันขึ้นๆ ลงๆ อย่างน่าประหลาด ดังนั้นผู้ที่จะลงทุนซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาในขณะนี้ น่าจะชะลอลง เพราะราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาในช่วงตกต่ำ หลายแห่งอาจตกต่ำลงถึง 40% จากราคาเดิม นักลงทุนค่อยช้อนซื้อก็ยังไม่สาย  แต่สำหรับวิกฤติในไทย การตกต่ำลงของราคาก็คงไม่เกิน 20% โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติ “ต้มยำกุ้ง” ในช่วงปี 2540

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่  29 มีนาคม 2566
https://www.prachachat.net/world-news/news-1247084