ดร.โสภณคาดตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ยังเติบโตต่อเนื่อง ไม่ได้ตกต่ำลงไปกว่าปี 2565 แต่อาจฟุบตัวลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเพราะอุปทานล้นเกินซึ่งต้องระวัง การฟื้นตัวไม่ได้เกิดจากอุปสงค์จากต่างประเทศ แต่ในอนาคตอุปสงค์จากต่างประเทศจะมีบทบาทเพิ่มขึ้น

         ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) คาดการณ์ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2566 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะมีประมาณ 111,273 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปี 2565 ที่มีอยู่ 105,648 หน่วย อยู่ 5.3% ส่วนมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด จะเป็นเงินประมาณ 478,611 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 6.0% จากที่เปิดตัวในปี 2565 รวมกันเป็นเงิน 451,520 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยนี้ยังเติบโตอย่างต่อเนื่องหลังโรคระบาดไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2563-2564

 

การเปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลงการเปิดตัว

โครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2565-6

รายการ                        ปี 2565             ปี 2566         เปลี่ยนแปลง

จำนวนหน่วย                 105,648          111,273                 5.3%

มูลค่า (ล้านบาท)            451,520          478,611                 6.0%

อ้างอิง: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

 

            ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเคยแสดงตัวเลขว่าตลาดห้องชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเริ่มอิ่มตัวก่อนเกิดโควิด-19 แล้ว และพอมาช่วงโควิด-19 ตลาดโดยรวมก็ตกต่ำลง โดยจะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2562 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 118,975 หน่วย แต่พอในปี 2563 การเปิดตัวลดลงเหลือ 73,043 หน่วย หรือลดลง 39% ต่อเนื่องมาในปี 2564 การเปิดตัวยิ่งลดลงเหลือเพียง 60,489 หน่วย หรือลดลงอีก 17% พอในปี 2565 ก็กลับเปิดเพิ่มขึ้นเป็น 105,648 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นถึง 75%

 

การเปลี่ยนแปลงจำนวนหน่วยเปิดใหม่ของที่อยู่อาศัย

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2537-2566

อ้างอิง: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

 

            ดร.โสภณได้เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงโควิด-19 เมื่อปี 2564 แล้วว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มต้นวงจรชีวิตใหม่คือฟื้นตัวในปี 2565 ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี จนถึงราว 2567-2568 และหลังจากนั้นในปี 2569-2570 อาจมีโอกาสเกิดอุปทานล้นเกินจากการผลิตที่อยู่อาศัยออกมามากเกินไป และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงมาอีกครั้งหนึ่ง  การผลิตล้นเกินจากการแข่งขันกันในตลาดจึงเป็นสิ่งที่พึงระวังเป็นพิเศษ

 

แบบจำลองการคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

อ้างอิง: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

 

            ข้อสังเกตประการหนึ่งก็คือ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อุปสงค์จากต่างประเทศไม่ได้มีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 แต่อย่างใด ทั้งนี้ก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2563 ปรากฏว่าในปี 2562 มีต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันในมูลค่าประมาณ 14.6% แต่ในปี 2563 กลับเหลือเพียง 3.5% และปี 2564 ก็มีสัดส่วนเพียง 5.4% เท่านั้น มาในปี 2565 ต่างชาติมาซื้อเพิ่มขึ้นเป็น 11.1% ดังนั้นในแง่หนึ่งจะเห็นได้ว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเกิดจากการ “อั้น” ไม่ได้ซื้อในช่วงก่อน ต่างชาติจึงไม่ได้มีส่วนสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดแต่อย่างใด

            ดร.โสภณคาดว่าในปี 2566 สัดส่วนที่ต่างชาติซื้ออาจจะกลับมา ณ ระดับ 15% ของมูลค่าทั้งหมด หรือ 10% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด อย่างไรก็ตามในปี 2567 และ 2568 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดการณ์ไว้ว่าสัดส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจเพิ่มสูงขึ้นไปอีกเป็นประมาณ 18% ของห้องชุดทั้งหมด ทั้งนี้ สัดส่วนของผู้ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยจริง อาจมีเพียง 60% อีก 22% เป็นการซื้อของนักเก็งกำไรชาวไทย และอีก 18% เป็นการซื้อของชาวต่างชาติที่อาจซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการเก็งกำไร  และถ้ามีการเก็งกำไรมากขึ้นเรื่อยๆ และสัดส่วนผู้ซื้อจริงน้อยลงไปเรื่อยๆ ก็อาจทำให้ตลาดเกิดปัญหาได้ในที่สุด

            การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลได้เริ่มชัดเจนขึ้นแล้ว และอาจจะ “สะดุดขาตัวเองหกล้ม” ได้จากการเก็งกำไรและการผลิตที่อยู่อาศัยที่ไม่มีการควบคุมหรือไม่มีมาตรการป้องกัน เช่น การคุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญา ซึ่งไม่ใช่กฎหมายภาคบังคับ

 

 

หมายเหตุ: ตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ 23-26 เมษายน 2566 หน้า 20

https://www.thansettakij.com/real-estate/562783