รถไฟฟ้าสายสีชมพูจะส่งผลต่อราคาที่ดินและห้องชุดอย่างไรบ้าง ดีจริงหรือไม่ ไปซื้อห้องชุดไว้เก็งกำไรแล้ว จะได้กำไรจริงหรือ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ

            ตามข้อมูลใน Wikipedia โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนได้รับการกำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวแบบวิ่งคร่อมคานทางวิ่ง (straddle-beam monorail) เป็นระบบหลัก โดยมีสถานีต้นทางที่บริเวณแยกแคราย และสิ้นสุดที่แยกรามคำแหง-ร่มเกล้า ย่านมีนบุรี ระยะทางรวมประมาณ 34–36 กิโลเมตร ตัวรถเป็นรถปรับอากาศขนาดกว้าง 3.147 เมตร ยาว 11.8-13.2 เมตร สูงประมาณ 4.06 เมตร ความจุ 356 คนต่อตู้ มีทั้งหมด 42 ขบวน 168 ตู้ (ต่อพ่วงแบบ 4 ตู้ต่อขบวน) ขับเคลื่อนจากจุดจอดแต่ละสถานีได้เองโดยไม่ต้องใช้คนควบคุมหรือสั่งการ รองรับผู้โดยสารได้ 15,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทางในช่วงแรก ในอนาคตสามารถเพิ่มจำนวนขบวนเป็น 7 ตู้ต่อขบวน เพื่อให้สามารถรองรับผู้โดยสารได้ 28,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทาง

            ชานชาลาด้านข้างผสมเกาะกลาง ความสูง 3 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาขนาดใหญ่เพื่อรองรับการเปลี่ยนสายระหว่างสายหลักและสายรอง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีศรีรัช ชานชาลาด้านข้าง แบบแยกอาคาร ความสูง 2 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาที่ลดความสูงเพื่อหลบหลีกรางรถไฟฟ้า และสิ่งกีดขวาง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ตัวสถานีออกแบบให้มีประตูกั้นชานชาลาแบบครึ่งความสูง (Half-height) ทุกสถานี หลบเลี่ยงสาธารณูปโภคทั้งบนดินและใต้ดิน รวมถึงออกแบบให้รักษาสภาพผิวจราจรบนถนนให้ได้มากที่สุด และมีเสายึดสถานีอยู่บริเวณเกาะกลางถนน และบริเวณพื้นที่ว่างในบางสถานี

            สำหรับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้ตามผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า:

 

สถานี                รหัส      ชื่อสถานี                          ราคา บาท/ตรว.     % ปี 2566

สถานีที่  1          PK01    ศูนย์ราชการนนทบุรี                 360,000           5.9%

สถานีที่  12        PK12    ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ์       330,000           6.5%

สถานีที่  16        PK16    วงเวียนหลักสี่                         380,000           5.6%

สถานีที่  30        PK30    มีนบุรี                                   200,000           5.3%

สถานีอื่นๆ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย                                                                     3.7%

เฉลี่ย 30 สถานี                                                                               4.0%

 

 

            ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้มีราคาเพิ่มขึ้น 4.0% เท่านั้น แต่สถานที่ราคาเพิ่มสูงได้แก่ สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เพิ่ม 5.9% สถานีศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ เพิ่ม 6.5% สถานีวงเวียนหลักสี่ เพิ่ม 5.6% และสถานีมีนบุรี เพิ่ม 5.3% และเฉลี่ยสถานีอื่นๆ เพิ่มเพียง 3.7% เท่านั้น

            รถไฟฟ้าสายนี้อาจไม่ได้มีความจำเป็นมากนัก ควรสร้างรถไฟฟ้าเข้าเมืองมากกว่า แต่อย่างไรก็ตามทางราชการกลับเร่งรัดสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ก่อน เพราะแทบไม่ต้องเวนคืนที่ดินเนื่องจากสร้างบนทางหลวงเป็นหลัก  ทางเลือกที่ควรสร้างควรเป็นเพียงการสร้างโมโนเรลจากศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะให้เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง รวมทั้งการขยายทางด่วนโทลเวย์เข้าไปในศูนย์ราชการฯ มากกว่าที่จะสร้างรถไฟฟ้าสายนี้

 

            มีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มาก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกทั้งยังมีบริการรถตู้และรถประจำทางอยู่แล้ว รวมทั้งความจำเป็นในการเดินทางตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้อาจน้อย  ดังนั้นราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง  ผู้ที่ลงทุนซื้อที่ดินไว้ อาจไม่ได้กำไรตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ อาจได้รับมูลค่าเพิ่มขึ้นไม่มาก หรือปล่อยเช่าไม่ได้ราคาเท่าที่ควร

            ยกตัวอย่างทำเลหนึ่งในแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ในรอบปีที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นเพียง 1,309 หน่วยในบริเวณแถวมีนบุรี  ซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดของรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุดถึง 533 หน่วยโดยเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 2-5 ล้านบาท เป็นห้องชุด 487 หน่วยในระดับราคา 1-3 ล้านบาทเท่านั้น และเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป 289  หน่วย แต่คาดว่าในปี 2566 สัดส่วนของห้องชุดจะมากขึ้นเมื่อรถไฟฟ้านี้แล้วเสร็จสมบูรณ์  บ้านแนวราบน่าจะลดลง

            ณ ปี 2566 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ 3,244 หน่วย โดยเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุดถึง 1,513 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่สุดเป็นในราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวรอขายอยู่ 1,013 หน่วย และกลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนห้องชุดเหลือน้อยที่สุดคือเหลือเพียง 514 หน่วย ทั้งนี้เป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก แสดงว่าโอกาสที่ห้องชุดจะเกิดมากขึ้นมีมากกว่ากลุ่มอื่นที่ยังมีอุปทานเหลืออยู่มากมาย  อย่างไรก็ตามในการลงทุนซื้อ จำเป็นที่จะต้องเปรียบเทียบราคาให้ชัดเจน

            ดังนั้นก่อนลงทุนซื้อห้องชุดหรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ควรดูให้ดีก่อน ถ้าราคายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ควรลงทุน ถ้าที่มีผู้ซื้อไปแล้ว ราคาไม่ขึ้น ก็ไม่ควรลงทุน

 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในหนังสือพิมพ์มติชน วันที่ 27 มิถุนายน 2566

https://www.matichon.co.th/economy/news_4050033