พูดถึงประชาธิปไตย อาจดูเหมือนเรื่องการเมืองของเหล่านักการเมืองไป แต่ความจริงประชาธิปไตยไม่ได้จำกัดอยู่แค่นั้น ประชาธิปไตยเกี่ยวข้องกับทุกภาคส่วนในสังคม และเป็นสิ่งที่ต้องมี ต้องใช้และต้องสถิตเป็นเนื้อหาใจกลางของการอยู่ร่วมกันอย่างสันติและสร้างสรรค์ วันนี้เรามาลองดู “ประชาธิปไตย” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ระดับวงการย่อย ระดับประเทศ จนถึงระดับนานาชาติ

นักวิชาชีพต้องมีประชาธิปไตย
          ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีความเป็นอิสระ (independent) ในความเห็นทางวิชาชีพของตน จะให้นายจ้างมาสั่งซ้ายหัน - ขวาหันไม่ได้ ไม่เช่นนั้นหากมีบริษัทประเมินใดที่ซื้อได้ตั้งแต่เบอร์หนึ่งถึงเบอร์สุดท้าย การบริการวิชาชีพนี้ก็ขาดความน่าเชื่อถือ และที่สำคัญเป็นการทำร้ายวงการอื่น เช่น การเงินการธนาคาร และเป็นผลเสียแก่เศรษฐกิจโดยรวมเข้าข่ายการประกอบ อาชญากรรมทางเศรษฐกิจ
          เสียงของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแต่ละคนต้องได้รับการยอมรับ ควรมีอิสระคล้ายผู้ตรวจสอบภายใน และควรได้รับการคุ้มครองจากสภาวิชาชีพ สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้ภาคส่วนธุรกิจใดนำวิชาชีพนี้ไปใช้ในทางฉ้อฉล ดังนั้นวงการวิชาชีพใดก็ตาม จะให้มีการผูกขาดการนำไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นบ่อเกิดของการฉ้อฉล หรือแสวงหาผลประโยชน์เฉพาะตน

นักพัฒนาที่ดินก็ต้องมีประชาธิปไตย
          บางคนบอกว่าในวงการค้า จะมีประชาธิปไตยได้อย่างไร เป็นเรื่องของมือใครยาวสาวได้สาวเอาต่างหาก สัจธรรมข้อนี้ก็ดำรงอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะกิจการของสินค้าที่เป็นสังหาริมทรัพย์บางรายการ เช่น น้ำอัดลม บุหรี่ คอมพิวเตอร์ ฯลฯ การผูกขาดจะมีให้เห็นทั่วไป รายเล็กรายน้อยแทบไม่มีเสียงอะไร และมาตรฐานของรายใหญ่ ก็คือมาตรฐานของโลกนั่นเอง
          อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะที่ยึดติดกับทำเล จึงทำให้ไม่มีใครสามารถครองงำหรือครองส่วนแบ่งในตลาดได้เกินครึ่ง ตัวอย่างเช่น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล บริษัทอันดับหนึ่งครองส่วนแบ่งตลาดประมาณ 11% บริษัทมหาชน 40แห่ง ครองส่วนแบ่งตลาดอยู่สองในสาม และยังมีบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อมหรือ SMEs อยู่อีกราว 300 แห่ง ยิ่งกว่านั้นในระดับทั่วประเทศ ยังมีนักพัฒนาที่ดินอื่นอีกเป็นจำนวนมาก
          ดังนั้นจึงไม่มีใครเสียงดังกว่าใครนัก สมาคมการค้าของนักพัฒนาที่ดินทั้งหลาย จึงต้องเป็นประชาธิปไตย และต้องเป็นตัวแทนที่แท้จริงของนักพัฒนาที่ดินทั้งมวลด้วย เพราะในปัจจุบันนักพัฒนาที่ดินมีนับพันๆ รายโดยเฉพาะที่เป็น SMEs อย่างไรก็ตามเชื่อว่าสมาชิกของสมาคมก็ยังมีไม่ถึงหนึ่งในสามของทั้งหมด สังคมจะยอมรับให้รายใหญ่ผูกขาดหรือทอดทิ้ง SMEs ไม่ได้

เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน
          เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน แต่ใครจะได้จะเสียก็อยู่ที่ศักยภาพของตนเอง จะปล่อยให้อยู่ที่การได้รับข้อมูลที่มากน้อยลดหลั่นกันตามการผูกขาด - ครอบงำไม่ได้ ตัวอย่างเช่น หากนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินไปเป็นกรรมการของหน่วยราชการที่เก็บข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นายกฯ อาจได้รับรายงานวิจัยฉบับเต็มมาศึกษาในรายละเอียด อาจเผยแพร่ข้อมูลให้กรรมการบริหารในสมาคม แต่สมาชิกทั่วไปอาจไม่ทราบข้อมูลทั้งหมด
          และเมื่อหน่วยราชการเผยแพร่ข้อมูลแก่สาธารณะ ก็เผยแพร่เพียงบางส่วน ทำให้นักวิชาชีพหรือนักพัฒนาที่ดินอื่นไม่สามารถทราบข้อมูลได้ครบถ้วน อันทำให้เกิดความได้เปรียบ – เสียเปรียบ หลักสำคัญในที่นี้ก็คือ ทุกคนต้องได้รับข้อมูลที่เท่าเทียมกัน เพียงแต่ใครจะไขว่คว้าโอกาสทางธุรกิจได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์และศักยภาพของตน การยึดถือในหลักสำคัญนี้จึงจะสะท้อนความเป็นประชาธิปไตย

ต้องแยกแยะภาพลวงตา
          การเป็นกรรมการสมาคมถือเป็นการอาสามาทำงานเพื่อส่วนรวมตามสัญชาตญาณผู้นำ แต่ไม่ใช่การ “เสียสละ” เป็นแน่แท้ เพราะตนเองก็ได้รับเกียรติตามสมควรด้วย การอ้างความเสียสละหรือสร้างระบบอุปถัมภ์ จึงเป็นสิ่งที่น่าเคลือบแฝงถึงประโยชน์ซ่อนเร้นบางประการได้ ในสังคมแห่งความโปร่งใส จะมาอ้างความดีส่งเดชไม่ได้ ยกเว้นจะสละเงินส่วนตัวออกมาบำเพ็ญประโยชน์ก็อีกเรื่องหนึ่ง
          อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็จะมีคนจำนวนหนึ่งพยายามที่จะมีตำแหน่งเป็นกรรมการสมาคม เพื่อรับชอบแต่ไม่รับผิดชอบ บางครั้งอาจกีดขวางความเจริญในทำนอง “มือไม่พาย เอาเท้าราน้ำ” บ้าง สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากสมาชิกทุกคนมีการตื่นตัวและมีส่วนร่วมในบรรยากาศประชาธิปไตย ซึ่งจะทำให้การครอบงำต่าง ๆ น้อยลงทั้งจากผู้มีอิทธิพลภายในหรือภายนอกองค์กร เช่น ฝ่ายการเมือง เป็นต้น

ในระดับสากลก็ต้องการประชาธิปไตย
          ในโลกนี้ยังไม่มี “องค์การสหประชาชาติ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมต่าง ๆ ที่ตั้งขึ้นก็อาจเป็นสมาคมที่ใหญ่มาแต่แรก เช่น Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) จากสหราชอาณาจักร หรือสมาคมที่มีตัวแทนจากประเทศต่าง ๆ เข้าร่วมบ้าง เช่น FIABCI ซึ่ง ดร.โสภณ มีฐานะเป็นอุปนายกสมาคม FIABCI ในประเทศไทย แต่สมาคมเหล่านี้ก็ไม่ได้เป็นตัวแทนของทุกภาคส่วน
          องค์กรเหล่านี้ก็หาได้มีผู้แทนนักวิชาชีพที่เป็นผู้แทนของประเทศนั้นๆ เป็นสมาชิกหรือมีสิทธิออกเสียง และถ้าจะเป็นองค์กรของนักวิชาชีพทั่วโลก ก็อาจต้องเปลี่ยนชื่อเสียใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นสากลจริงๆ โดยในกรณีวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันสอนวิชาชีพนี้ ผู้ควบคุมวิชาชีพ ต้องมีส่วนเข้าร่วม เพื่อการพัฒนาวิชาชีพ เป็นต้น
          ดังนั้นความร่วมมือในด้านวิชาชีพระดับสากล จึงต้องอาศัยองค์กรที่เป็นตัวแทนของท้องถิ่นโดยตรง และทำให้องค์กรสากลนี้มีความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ การดำรงอยู่โดยไม่ใช่ตัวแทนของนักวิชาชีพหรือผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จึงไม่สามารถดำเนินกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างมีพลังเท่าที่ควร และมีโอกาสที่จะถูกครอบงำโดยองค์กรสมาชิกที่ใหญ่กว่า หรือผู้นำที่มีอิทธิพลมากกว่านั่นเอง และการนี้จึงไม่ได้มุ่งหวังประโยชน์ต่อผู้บริโภค
          องค์กรนานาชาติด้านอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการประชุมสมาคมนักพัฒนาที่ดิน การประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สมาคมบริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ ที่เป็นตัวแทนของแต่ละประเทศจริง และยังควรมีการประชุม “ผู้คุมกฎ” (regulators) ของแต่ละประเทศ (เช่น กรมที่ดิน กลต. สคบ.) สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ สถาบันการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนความรู้ และที่สำคัญเพื่อร่วมกันออกมาตรการใหม่ ๆ ในการควบคุมการบริการ การค้าและวิชาชีพอย่างจริงจัง
          การทำให้ทุกภาคส่วน ทุกระดับมีความเป็นประชาธิปไตย จะยังประโยชน์แก่ทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้บริโภคสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในอันที่จะได้รับบริการที่ดีและได้รับความคุ้มครอง ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการและผู้ให้บริการอื่น ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เข้าทำนอง win-win แก่ทุกฝ่าย