มาศึกษาสังคมญี่ปุ่นและตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกัน เผื่อจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ต่อไป
          ญี่ปุ่นมีขนาดประเทศ 364,485 ตร.กม. หรือเท่ากับ 71% ของประเทศไทยเท่านั้น แต่มีประชากรถึง 126.804 ล้านคน หรือ มากกว่าประชากรไทยถึง 89% ดังนั้นจึงมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าคือ 348 คนต่อตารางกิโลเมตร เมื่อเทียบกับไทยที่มีความหนาแน่นเพียง 131 คนต่อตารางกิโลเมตร ญี่ปุ่นมีการหดตัวของประชากร คือ -0.2% ต่อปี ในขณะที่ประชากรไทยยังเพิ่ม ณ อัตราที่ค่อนข้างต่ำ คือ 0.7% ต่อปี สำหรับประชากรเมืองญี่ปุ่นมี 68% ของประชากรทั้งหมด ในขณะที่ของไทยมีเพียง 33% เท่านั้น
          ขนาดเศรษฐกิจญี่ปุ่นซึ่งวัดจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products) เป็นอันดับ 3 ของโลกรองจากสหรัฐอเมริกาและจีน มีรายได้ประชาชาติเป็นเงิน 4,338 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถือว่าเท่ากับ 7.48 เท่าของขนาดเศรษฐกิจไทย หากพิจารณาจากรายได้ต่อหัวของประชากร จะพบว่าญี่ปุ่นรวยกว่าไทย คือ มีรายได้ต่อหัวเท่ากับ 3.96 เท่าของรายได้ต่อหัวของไทย ญี่ปุ่นมีรายได้ประชาชาติจากภาคการเกษตรเพียง 1.5% ในขณะที่ไทยเป็น 10.4% 
          สำหรับภาคมหานครโตเกียวมีประชากร 32 ล้านคนเมื่อรวมเมืองเล็กๆ ที่เป็นเมืองพักอาศัย (bed city) รวมทั้งเกาะแก่งห่างไกลนับพันกิโลเมตรแต่อยู่ภายใต้การดูแลของกรุงโตเกียว แต่ถ้าคิดเฉพาะกรุงโตเกียว เหมือนกันกรุงเทพมหานคร ก็จะมีประชากร 9 ล้านคนใน 23 เขต (Ward) แต่ถ้ารวมเขตมหานครด้วย ก็จะมีประชากร 13 ล้านคน โดยในตอนกลางวันมี 15 ล้านคน
          มหานครโตเกียวมีขนาด 2,188 ตารางกิโลเมตร มี 6.247 ล้านครัวเรือน หรือเฉลี่ยเท่ากับ 2.08 คนต่อครัวเรือน มีชาวต่างชาติ 417,000 คน ประชากรโตเกียวมีอายุ ระหว่าง 0-14 ปีอยู่ 14%, อายุ 15-65 ปี มี 65% ส่วนอีก 21% อายุเกินกว่า 65 ปี มหานครแห่งนี้เป็นมหานครที่มีค่าครองชีพที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับต่างชาติ ใกล้เคียงกับกรุงมอสโก นครโอซากา กรุงเจนีวา และ ฮ่องกง ทำให้คนที่จะมาอยู่โตเกียวได้ ต้องมีฐานะดีพอสมควร
          ถ้าเทียบกับมหานครอื่น นครเซี่ยงไฮ้ นครมุมไบ มีประชากรมากที่สุดในโลกคือ 14 ล้านคน นครการาจี กรุงนิวเดลี นครอิสตันบูล มีประชากร 13 ล้านคน นครเซาเปาโล และกรุงมอสโก มีประชากร 11 ล้านคน แต่ถ้าเทียบความหนาแน่น นครโกลกัตตา มีความหนาแน่นสูงสุดคือ 28,000 คนต่อ ตารางกิโลเมตร ส่วน กรุงเทพมหานครมี 4,500 คน และสิงคโปร์ 7,500 คน
          การที่ญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น ประเทศออสเตรเลียหรือที่อื่นที่คอยตรวจตราดูการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับความมั่นคงของชาติ ทำให้มีปรากฏการณ์ที่จีนไปซื้อที่ป่าต้นน้ำในเกาะฮอนชู เกาหลีซื้อที่ดินของคนเกาหลีบนเกาะพิพาท หรือแม้แต่ Ski Resort ซึ่งญี่ปุ่นมีอยู่หลายแห่งที่ดีที่สุดในโลกก็ถูกต่างชาติซื้อไป
          ราคาที่ดินของญี่ปุ่นน่าสนใจมาก กล่าวคือ มีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก และลดต่ำลงเป็นอย่างมาก โดยในปี 2532 ราคาที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา ใน 15 ปีต่อมา ราคาลดลงเหลือเพียงหนึ่งในสิบ แต่ก็เพิ่มขึ้นมาระยะหนึ่งก่อนที่จะตกต่ำอีกครั้งในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2551 ขณะนี้มีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ
          กฎหมายญี่ปุ่นอนุญาตให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 ปี แต่หากเป็นระยะยาวก็ไม่เกิน 10 ปี แต่ในกรณีผู้เช่ารายใหญ่ก็อาจตกลงกันได้นานกว่านั้น
          สำหรับกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารของญี่ปุ่น มีขั้นตอนดังนี้:
          1. ขอรับคำปรึกษา consultation กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 24 วัน
          2. รับคำเห็นชอบจากเพื่อนบ้าน 30 วัน
          3. ขอใบอนุญาตก่อสร้าง 70 วัน ค่าธรรมเนียม 144,000 เยน
          4. ขอใบประกันการจ้างงาน 60 วัน
          5. ปิดป้ายจะก่อสร้าง 1 วัน ค่าธรรมเนียม 50,000 เยน
          6. ยื่นแผนการก่อสร้าง 7 วัน
          7. ยื่นแผนความปลอดภัยระหว่างการก่อสร้าง 7 วัน
          8. ตรวจสอบเบื้องต้น (Interim Inspection) 24 วัน ค่าธรรมเนียม 135,000 เยน
          9. ขอไฟฟ้า 21 วัน
          10. ขอน้ำและระบบบำบัดน้ำเสีย 21 วัน
          11. ขอโทรศัพท์ 14 วัน
          12. ขอรับตรวจสอบสุดท้าย 1 วัน ค่าธรรมเนียม 9,900 เยน
          13. ได้รับใบประกาศว่าก่อสร้างเสร็จ 18 วัน
          14. จดทะเบียนอาคาร 12 วัน ค่าธรรมเนียม 455,200 เยน

          อสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่น่าสนใจอาคาร Tokyo Sky Tree ซึ่งเป็นอาคารส่งสัญญาณโทรทัศน์ที่สูงที่สุดแห่งหนึ่ง (โดยมีความสูง 450 เมตร) และเพิ่งเปิดเมื่อ 17 พฤศจิกายน 2554 ในโครงการยังมีสนามกีฬา อาคารสำนักงาน และแหล่งบันเทิงต่าง ๆ พื้นที่ก่อสร้างรวม 230,000 ตารางเมตร สร้างอยู่บนที่ดินขนาด 23 ไร่ หรือมีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินเท่ากับ 6.2 ต่อ 1

          โครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park  โครงการนี้จัดทำโดยมูลนิธิ Machinami ซึ่งมีที่ตั้งโครงการประเภทนี้อยู่ 3 แห่ง ซึ่งในแห่งนี้มีบ้านอยู่ 20 กว่าแบบบ้าน จากบริษัทสร้างบ้านชั้นนำในประเทศญี่ปุ่น อาทิ Toyota Home | Sekisui | Panasonic House สร้างโดยบริษัทรับสร้างบ้านเอกชนหลายๆ บริษัท มาสร้างให้ชมเป็นแบบนิทรรศการ ผู้สนใจสามารถเข้าชมได้แล้วแต่ความสนใจ นับเป็นแนวคิดที่ดีที่สร้างบ้านในลักษณะนี้ เป็นเสมือน Market Place สำหรับผู้สนใจสร้างบ้าน หรือเป็นไอเดียสำหรับแบบบ้านในโครงการของท่าน
          โครงการ Tokyo Tatemono Elder Resident เป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งบริษัทผู้ประกอบการได้พัฒนาขึ้นในหลายทำเลในญี่ปุ่น โดยให้ผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่ 65 ปีขึ้นไปมาเช่าระยะยาวเพื่อการอยู่ร่วมกันเป็นชุมชนผู้สูงอายุ ภายในโครงการมีการออกแบบสิ่งอำนวยสะดวกที่สะดวกและเหมาะสมสำหรับผู้สูงโดยเฉพาะ ทั้งนี้มีค่าใช้จ่ายต่อเดือนเป็นเงิน ประมาณ 60,000-90,000 บาท
          ที่อยู่อาศัยในกรุงโตเกียว โดยส่วนมากเป็นห้องชุดพักอาศัยในเมืองสนนราคาตกเป็นเงินตารางเมตรละ 150,000-250,000 บาท หรือในกรณีบ้านเดี่ยวย่านชานเมืองก็ตกเป็นเงินหลังละประมาณ 15-20 ล้านบาท ชุมชนส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาเพื่อรักษาสิ่งแวดล้อมจึงสะดวกสบายน่าอยู่ แต่ค่าดูแลชุมชนอาจจะสูงประมาณตารางเมตรละ 100 บาทต่อเดือน
          โดยสรุปแล้วบ้านและห้องขุดพักอาศัยในกรุงโตเกียวเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจเนื่องจากมีความมั่นคงสูง มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน แม้ราคาจะเพิ่มขึ้นต่อปีเพียง 2-4% ก็ตาม อย่างไรก็ตามอาจมีข้อน่าห่วงใยสำหรับคนไทย คือเรื่องแผ่นดินไหวแต่ก็ไม่น่าจะเกินความสามารถที่จะรับมือได้ ผมจึงฟันธงว่าถ้ามีเงินเยน เย็น ๆ ก็น่าจะลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงโตเกียวและเมืองใหญ่ของญี่ปุ่นเช่นกัน