การเรียนรู้จากอดีตย่อมสามารถนำไปรับใช้ปัจจุบันและโดยเฉพาะอนาคตที่จะไม่หลงตกสู่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าด้วยการ “เฟื่อง” “ฝ่อ” “ฟุบ” และ “ฟื้น” ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงนำความจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2557

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2557
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2557 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2556 และคาดว่าจะชะลอตัวชัดเจนในปี 2557

ภาพที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528-2556

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผลการศึกษาในปี 2556 พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.65 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 660 ล้านบาท คาดว่าในปี 2557 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
          สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น ส่วนบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้า ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
          ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (รถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา) แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2556 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2556 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7% ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดทำบทวิเคราะห์ความผันผวนของราคาที่ดินใจกลางเมือง เพื่อชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ได้แก่ บริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ โดยในปี 2537 ที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทย ที่สมมติให้มีขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คือที่บริเวณเยาวราช เป็นเงินตารางวาละ 700,000 บาท ที่ดินบริเวณสีลมที่มีราคา 450,000 บาทในปี 2537 มีราคาขยับสูงเท่ากับบริเวณเยาวราชในปี 2551 และราคากลับแซงหน้าในปีต่อ ๆ มา ส่วนบริเวณสยามสแควร์ ราคาแซงบริเวณเยาวราชตั้งแต่ปี 2549 และ ณ ในปี 2557 มีราคาสูงที่สุดเป็นเงินถึง 1,700,000 บาทต่อตารางวาที่สยามสแควร์ ส่วนเยาวราชมีราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท และสีลมมีราคาตารางวาละ 1.4 ล้านบาท
          การที่ราคาที่ดินบริเวณเยาวราชมีราคาสูงสุดที่สุดในปี 2537 ณ ราคา 700,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นเพราะว่า ทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งการค้าสำคัญ อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสำหรับทำการค้ามีราคาสูงถึงคูหาละ 40-50 ล้านบาท อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบริเวณดังกล่าวมีลักษณะถดถอยลงตามลำดับ ที่ดินที่มีมักเป็นแปลงเล็ก ๆ ไม่มีพื้นที่กว้างขวางสำหรับการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สมัยใหม่ ไม่มีระบบสาธารณูปโภค ยกเว้นในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน
          สำหรับบริเวณสีลม กลับมีการเติบโตที่เป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ราคาที่ดินจึงสูงขึ้นตามลำดับ ราคาในปี 2537 แม้จะประเมินตามราคาตลาดไว้ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่ำกว่าบริเวณเยาวราชเกือบเท่าตัว แต่ก็ขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วกว่า และแซงหน้าเยาวราชในปี 2552 และ ณ ปี 2557 อยู่ที่ราคา 1,400,000 ล้านบาท  ส่วนที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาเพียง 400,000 บาท ในปี 2537 แต่เพิ่มเป็น 1.7 ล้านบาทในปี 2557 ทั้งนี้เป็นเพราะศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้า เช่น สยามพารากอน และอื่น ๆ ในบริเวณนั้น ซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานเช่นบริเวณสีลม
          ในเชิงเปรียบเทียบของทั้ง 3 บริเวณ จะพบว่าในระหว่างปี 2537-2557 ซึ่งเป็นเวลา 20 ปีนั้น บริเวณเยาวราช ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.15% ต่อปี ส่วนที่สีลม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% และที่สยาม สแควร์ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 7.65% อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2540-2542 มีที่เศรษฐกิจประเทศไทยประสบปัญหา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลง โดยที่ดินในบริเวณเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ มีราคา 700,000, 450,000 และ 400,000 บาทต่อตารางวา ได้ลดลงเป็น 500, 000, 420,000 และ 380,000 บาทต่อตารางวาในปี 2542 หรือลดลงไปถึง 28.57%, 6.7% และ 5% ตามลำดับ
          หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับเป็น 4.52% 8.35% และ 11.48% ต่อปี ในบริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ในช่วงปี 2542-2557 และเชื่อว่าจะไม่มีบริเวณใดในกรุงเทพมหานครที่จะมีราคาสูงทดแทนบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิตในปัจจุบันได้อีกต่อไป เพราะบริเวณนี้เป็นศูนย์ธุรกิจค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
          โดยสรุปแล้ว สำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยนั้น จึงสมควรซื้อในพื้นที่ต่อไปนี้
          1. ซื้อตามบริเวณที่มีแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่มากนัก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในกรณีให้เช่า ถ้าอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ค่าเช่าจะตกอยู่ตารางเมตรละประมาณ 450 บาท แต่ถ้าอยู่ในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าจะลดลงเหลือเพียง 350 บาท แต่ถ้าเกิน 1,000 เมตร ราคาจะลดลงเหลือไม่ถึง 300 บาท เป็นต้น
          2. แต่ใช่ว่ารถไฟฟ้าทุกสายจะควรซื้อ โดยเฉพาะบริเวณใกล้รถไฟฟ้าสายที่ออกนอกเมือง ถ้าจะซื้อคงต้องพิจารณาให้ดี เพราะการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ก็ใช้เวลานานกว่าจะเข้าเมืองได้ แถมค่ารถไฟฟ้า ไปกลับก็คงเกือบ 200 บาทต่อวัน ซึ่งคงจะแพงเกินไป นั่นเอง ก่อนจะซื้อจึงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่
          3. บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าที่น่าสนใจได้แก่บริเวณถนนจรัลสนิทวงศ์ ถนนเพชรเกษม ถนน สุขุมวิทสายเก่าถึงนิคมอุตสาหกรรมบางปู เป็นต้น  ส่วนบางเส้นทางรถไฟฟ้าอาจต้องทบทวน เนื่องจากบางสายกว่าจะสร้างเสร็จ ก็อาจถึงปี พ.ศ.2572 ซึ่งผู้เขียนเองก็ยังไม่รู้จะอยู่ถึงหรือไม่!
          4. สำหรับท่านที่อยากซื้อบ้านแนวราบ ผมก็ขอแนะนำบ้านตามปลายทางด่วน สายต่าง ๆ เช่น รังสิต เนื่องจากยังมีรถประจำทางบนทางด่วน รถตู้ทางด่วน เป็นต้น ค่ารถโดยสารเหล่านี้ก็ยังไม่แพงเท่ากับรถไฟฟ้านัน่เอง
          ข้อคิดส่งท้ายก็คือ ก่อนที่คิดจะซื้อบ้านที่ดินหรือห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยหรือเก็งกำไรใด ๆ ก็ตาม ก็ต้องศึกษาตลาดหรือ "หั่งเช้ง" ให้ดี ค่อยๆ ไตรตรอง "ช้า ๆ ได้พร้าเล่มงาม" นะครับ