พูดอย่างนี้ไม่ได้หวังให้ไทยนำเงินไปทิ้งเมืองนอกนะครับ อย่าเข้าใจผิด สมัยนี้การป้ายสีกันแบบ "ฟังไม่ได้ศัพท์ จับไปกระเดียด" ยิ่งมีเยอะอยู่ด้วยครับ ผมหมายถึงการไปลงทุนและนำเงินกลับประเทศได้ด้วยในวันหลังนะครับ ลองมาดูว่าเพื่อนบ้านของเราเป็นไงบ้างแล้ว
          ผมไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียนในฐานะกรรมการ และยังไปสอน ไปทำวิจัยให้ธนาคารโลก องค์การสหประชาชาติอยู่เป็นระยะ ๆ รวมทั้งไปสำรวจวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่อย่างสม่ำเสมอ ผมพบเห็นว่า เพื่อนบ้านของเรากำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดกันใหญ่แล้ว มาดูว่าประเทศไหนน่าไปลงทุน เพื่อได้กำไรจะได้นำเงินกลับมาประเทศไทยก็ยังไม่สายนะครับ

กัมพูชา พุ่งแรงสุดขีด
          ประเทศนี้เราแทบไม่รู้จักและออกจะรังเกียจเสียด้วย กัมพูชามีขนาดประมาณ 1/3 ของประเทศไทย แต่มีประชากรเบาบางกว่าเพียง 15 ล้าน และมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2555, 2556 และ 2557 ประมาณ 7.3% 7.6% และ 7.0% ตามลำดับ ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับประเทศไทย แม้ที่ผ่านมาจะมีปัญหาทางการเมือง มีคนเดินขบวนจำนวนมาก พอ ๆ กับประเทศไทย โดยนับได้ประมาณ 100,000 คน ซึ่งถือว่าสูงสุดแล้ว แต่ฐานะทางการเมืองก็ยังเข้มแข็ง
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเติบโต 10-15% โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใจกลางกรุงพนมเปญเติบโตถึง 15% ที่อยู่อาศัยเติบโต 8-10% และค่าเช่าทุกประเภทก็เพิ่มขึ้นประมาณ 10% ยิ่งกว่านั้นโครงการที่ได้รับการอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นถึง 31% นี่แสดงชัดว่าประเทศนี้ร้อนแรงจริงๆ โดยเฉพาะในเขตเมืองเสียมเรียบ ซึ่งเป็นพื้นที่ ๆ มีคนไปท่องเที่ยวมากที่สุด (มากกว่ากรุงพนมเปญ) คือประมาณ 2.5 ล้านคนนั้น มีโรงแรมอยู่นับหมื่นห้อง ในกรณีห้องชุดพักอาศัยในกลางกรุงพนมเปญ ยังมีราคาไม่สูงนัก เฉลี่ยเพียง 35,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น

ฟิลิปปินส์ ฉุดไม่อยู่
          ฟิลลิปปินส์เป็นประเทศที่ไทยเราคงส่ายหัว เพราะเมื่อก่อนทำรัฐประหารไม่เว้นว่าง ใครเป็นรัฐบาลกันแน่ก็ไม่ทราบแน่ชัด มีความยุ่งยากทางการเมืองเกิดขึ้นบ่อยมาก แต่เดี๋ยวนี้การเมืองมั่นคง เขามีรัฐบาลพรรคเดียวที่เข้มแข็ง (เขาไม่รู้จักคำว่า "เผด็จการรัฐสภา") แม้ในปี 2556 จะมีแผ่นดินไหว ไต้ฝุ่นไห่เยียน ฯลฯ แต่ก็คาดว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ ยังจะขยายตัวถึง 7.2% ส่วนในปี 2557 จะลดลงเล็กน้อยเหลือ 6.5% ซึ่งยังสูงกว่าไทยมากนัก
          พื้นที่อาคารสำนักงานกำลังขยายตัวอีกประมาณ 100,000 ตารางเมตรในปี พ.ศ.2557 ส่วนพื้นที่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมก็กำลังเติบโต ซึ่งเป็นผลจากการที่มีคนไปลงทุนในฟิลิปปินส์กันมากนั่นเอง ทั่วฟิลิปปินส์มีประชากรถึง 107 ล้านคน แต่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีเพียงปีละ 200,000 หน่วย เป็นห้องชุดประมาณเกือบ 80,000 หน่วย แต่ในอนาคตเมื่อกำลังซื้อสูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยในฟิลิปปินส์ จะบูมใหม่ การลงทุนซื้อจะได้กำไรสูงมากเช่นกัน ราคาห้องชุดใจกลางเมืองที่ถือว่าแพง ๆ ก็เป็นเงินประมาณ 100,000 บาท ยังต่ำกว่าประเทศไทย

มาเลเซีย ไปเรื่อยๆ
          มาเลเซียถือว่าเป็นประเทศที่เศรษฐกิจก้าวไปช้า ๆ แต่ก็ยังเติบโตมากกว่าไทยโดยในปี 2556 เติบโตประมาณ 4.7% ส่วนในปี 2557 คาดว่าจะอยู่ระหว่าง 4.5-5% ซึ่งไม่ต่างจากปีก่อน รายได้ประชาชาติต่อหัวถือว่าสูงกว่าไทยถึงเกือบเท่าตัว (ประมาณ 75%) นี่ถ้าประเทศนี้มีฐานะทางเศรษฐกิจต่ำกว่าไทย เช่นเดียวกับเมียนมาร์หรือกัมพูชา คาดว่าคงไม่มีปัญหาโจรใต้ในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ในทางกลับกันหากวันใดประเทศกัมพูชา หรือลาวมีการเติบโตทางเศรษฐกิจรุดหน้ากว่าไทย อาจเกิดสามัคคีเภทในไทยยิ่งกว่าทุกวันนี้
          ในปี 2556 มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยกันประมาณ 246,225 หน่วยทั่วประเทศ ขณะที่มาเลเซียมีประชากรเพียง 29 ล้านคน รวมมูลค่า 720,000 ล้านบาท หรือตกหลังละประมาณ 3 ล้านบาท หรือพอ ๆ กับประเทศไทย แต่โดยที่ค่าครองชีพของมาเลเซียแพงกว่า ก็แสดงว่าที่อยู่อาศัยในมาเลเซียถูกกว่าไทย มาเลเซียยังมีโครงการ "Malaysia, my second home" เพื่อหวังจูงใจให้คนต่างชาติไปซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซีย ทั้งนี้โดยนำเงินเข้าประเทศประมาณ 5 ล้านบาทเท่านั้น 

เวียดนาม เริ่มฟื้นไข้
          ในช่วงปี 2551-2553 เวียดนามฟุบลงไประดับหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ซบเซา ทั้งนี้เป็นเพราะเวียดนามปล่อยให้มีการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์อย่างดกดื่น โครงการหลายโครงการล้มครืนลงไป ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปประมาณ 20% แต่ในช่วงปัจจุบันนี้นับว่าฟื้นไข้แล้ว อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 4.76% ในปี 2556 และจะเป็น 4.96% ในปี 2557 สถานการณ์ที่กรุงฮานอยยังอาจจะหนักกว่าที่นครโฮจิมินห์ซิตี้ โดยสังเกตจากพื้นที่อาคารสำนักงานที่แม้มีค่าเช่าใกล้เคียงกันที่ 750 บาทต่อตารางเมตร และฮานอยมีสัดส่วนพื้นที่ว่างถึง 25% แต่ในนครโฮจิมินห์ซิตี้มีน้อยไม่ถึง 5%
          ในเวียดนามยังไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถเช่าได้ในระยะยาว เช่น ห้องชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตามอุปสงค์หลักกลับเป็นคนท้องถิ่น ส่วนคนต่างชาติจะเช่าระยะสั้น เช่น ห้องชุดพักอาศัยเช่าตาราเมตรละประมาณ 500-700 บาท ข้อที่พึงระวังประการหนึ่งของการลงทุนในห้องชุดในเวียดนามก็คือ การดูแลรักษาอาจจะไม่ดีนัก ค่าส่วนกลางค่อนข้างถูกประมาณ 15 บาทต่อตาราเมตร ทำให้การดูแลไม่ดีเท่าที่ควร จึงทำให้เกิดค่าเสื่อมเร็วกว่าปกติ

อินโดนีเซีย ยักษ์หลับที่ตื่นแล้ว
          อินโดนีเซียก็แย่พอ ๆ กับฟิลิปปินส์เมื่อ 10 ปีก่อน แต่เดี๋ยวนี้ "ตื่น" แล้ว ถือเป็นยักษ์ใหญ่เพราะมีขนาดประเทศและขนาดประชากรใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า แต่มีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงครึ่งหนึ่งของไทย อย่างไรก็ตามในระหว่างปี 2556, 2557 และ 2558 รายได้ประชาชาติจะเพิ่มขึ้นจาก 6.3% เป็น 6.4% และ 6.44% ตามลำดับ ซึ่งถือว่าอยู่ในภาวะขาขึ้นอย่างชัดเจน อินโดนีเซียโฆษณาชวนเชื่อนักลงทุนญี่ปุ่นให้ผละจากไทยว่า ประเทศของเขามีประชาธิปไตยที่สมบูรณ์ มีการเมืองที่บรรลุวุฒิภาวะ (ไม่มีการตีกันอย่างประเทศไทย)
          ขณะนี้นับว่าเหลือเชื่อมากที่ราคาห้องชุดใจกลางกรุงจาการ์ตา สูงถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนค่าเช่าอยู่ที่ 750 บาทต่อตารางเมตร (ซึ่งสูงกว่าไทยที่เช่ากันในระดับราคาประมาณ 500 บาท ยกเว้นเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์อย่างดีที่เช่ากันตารางเมตรละ 800-900 บาทในใจกลางกรุงเทพมหานคร) ราคาห้องชุดนี้เพิ่มขึ้นนับเท่าตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้เอง อินโดนีเซียคล้ายกับกัมพูชาตรงนี้เมืองที่มีนักท่องเที่ยวไปมากที่สุด ไม่ใช่เมืองหลวง แต่คือเมืองบาหลี ซึ่งมีนักท่องเที่ยวประมาณ 3.5 ล้านคนเข้าไปแล้ว  ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คึกคักน่าลงทุนเช่นกัน

          สำหรับในประเทศสิงคโปร์และบรูไน อาจไม่มีพื้นที่พอที่จะเขียน แต่การลงทุนซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นที่นิยมสูงมากโดยเฉพาะเศรษฐีชาวอินโดนีเซีย อย่างไรก็ตามสิงคโปร์คิดค่าธรรมเนียมโอนกับชาวต่างประเทศประมาณ 10% ของราคาขาย (แต่คนท้องถิ่นที่ไม่ต้องเสีย ยกเว้นนักเก็งกำไร ต้องเสียประมาณ 3%) ส่วนบรูไนเป็นประเทศเล็กๆ และประชากรน้อยมาก ไม่มีอะไรน่าสนใจเป็นพิเศษ โอกาสการลงทุนจึงมีค่อนข้างจำกัด
          นักท่องเที่ยวเป็นตัวแปรสำคัญที่น่าสนใจ อย่างฟิลิปปินส์ มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาปีละเพียง 2 ล้านคนในปี 2543 ปรากฏว่าเดี๋ยวนี้ในปี 2557 มีสูงถึงเกือบ 5 ล้านคนแล้ว เสียมเรียบของกัมพูชา และบาหลีของอินโดนีเซีย ก็มีคนไปลงทุนเป็นจำนวนมาก โอกาสการลงทุนของคนไทยในต่างประเทศก็มีมากเช่นกัน การไปลงทุนซื้อทรัพย์สินหรือพัฒนาที่ดิน ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง สร้างสรรค์โอกาสในต่างประเทศ และยังเป็นการสร้าง แบรนด์ให้กับเราเองด้วยในฐานะที่ลงทุนข้ามพรมแดน
          สิ่งที่ขอเสนอส่งท้ายก็คือ ในประเทศในอาเซียนต่างพัฒนาสาธารณูปโภคกันใหญ่แล้ว ทั้งทางด่วน รถไฟฟ้า ด้วยงบประมาณที่สูงกว่าโครงการ 2.2 ล้านล้านบาทของไทยเสียอีก การลงทุนเหล่านี้จะทำให้ขีดความสามารถของประเทศสูงขึ้น ประเทศต่างๆ กำลังรุดหน้าไปใหญ่แล้ว
          ยังไงเราคนไทยด้วยกัน ก็ขอให้ประเทศไทยจงเจริญ

การบรรยายในงานประชุมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน

การประชุมอสังหาริมทรัพย์ ณ นครโฮจิมินห์ซิตี้