การลงทุนซื้อบ้านและที่ดินในนครใดที่มีการวางผังเมืองหรือการวางผังการใช้ที่ดินที่ดี ก็จะเป็นการลงทุนที่มีอนาคต เพราะผังเมืองที่ดีจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มพูนอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง เราจึงควรสนใจผังเมือง ไม่เฉพาะแต่เพื่อการลงทุนเอากำไร (ที่ชอบด้วยกฎหมาย) แต่เพื่อให้ลูกหลานของเรามีอนาคตที่ดีด้วย

ประวัติศาสตร์ที่น่าสงสาร
          เป็นเรื่องเหลือเชื่อที่ ประเทศไทยมีกฎหมายผังเมืองมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครเพิ่งมีเมื่อ พ.ศ.2535 หรือ 40 ปีให้หลัง ทั้งนี้นับเป็นเรื่องที่น่าอับอายมากที่เมืองกรุงของเราไม่มีผังเมืองได้อย่างไร อันที่จริงมีการร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครไว้เช่นกันในปี พ.ศ.2500 ในสมัยรัฐบาลจอมพล ป.พิบูลสงคราม แต่เมื่อเปลี่ยนรัฐบาล รัฐบาลใหม่ก็ไม่ดำเนินการต่อ เพราะคงไม่อยากให้ซ้ำรอยว่าเป็นผลงานของรัฐบาลก่อนหน้านี้ น่าเห็นใจฝ่ายเจ้าหน้าที่ๆ เกี่ยวข้อง และแสดงว่าการผังเมืองของไทยของเราอ่อนแอเป็นอย่างมาก

ภาพที่ 1: ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2503 จัดทำ พ.ศ.2500

          หากกรุงเทพมหานครเป็นดังที่วางแผนไว้ การพัฒนาเมืองก็จะมีความเป็นระบบระเบียบมากขึ้น ไม่ใช่ว่าใครจะนึกไปสร้างอะไรที่ไหนก็ได้ หากมีการวางแผนที่ดี กิจการอุตสาหกรรมที่เกิดขึ้นอย่างไร้การควบคุมแถวรังสิต ถนนบางนา-ตราด บางปู หรือสุขสวัสดิ์ ก็จะไม่เกิดขึ้น พื้นที่ทำนาที่ดีที่สุดของประเทศไทยคือย่านบางนา ก็จะไม่สาบสูญไป แม้แต่พื้นที่ปลูกส้มบางมด แถวบางมด ฝั่งธนบุรี หรือพื้นที่ปลูกสวนทุเรียน ในเขตจังหวัดนนทบุรี ก็จะยังอยู่อีกมาก
          โดยที่ไม่มีผังเมือง จึงปรากฏผลร้ายมหาศาล เช่น ณ ปี พ.ศ.2533 แทนที่เมืองจะถูกจำกัด แต่เขตเมืองของกรุงเทพมหานครกลับขยายไปตามเส้นทางถนนหลัก ๆ สู่รอบนอก เช่น ขยายตามถนนพหลโยธินไปจนถึงรังสิต และอยุธยาบางส่วน ขยายไปตามถนนรามคำแหงและสุวินทวงศ์ไปถึงมีนบุรีและหนองจอก ขยายไปตามถนนบางนา-ตราดถึงบางพลี บางบ่อ ขยายไปตามถนนสุขุมวิทถึงบางปู และคลองด่าน ขยายลงใต้จนจรดป้อมพระจุล และขยายเขตเมืองของกรุงเทพมหานครไปจนถึงมหาชัย นนทบุรีและปทุมธานีทางด้านทิศตะวันตก

น้ำท่วมเพราะขาดผังเมือง
          ปี 2554 เราเคยหวาดวิตกเรื่องน้ำท่วม หลายคนยังหวาดผวาอยู่ แต่ท่านทราบไหม ในผังเมืองกรุงเทพมหานครที่วางแผนกันตั้งแต่ ปี 2500 นั้นจะมีการขุดคลองใหญ่ในทำนองแม่น้ำเจ้าพระยาสองจากปากเกร็ดผ่านสะพานสูง บางกะปิ ลงใต้แถวบางพลี ถ้าได้ทำตามนั้น เมืองก็ไม่ขยายจนล้นขอบเขต  น้ำก็ได้รับการระบาย การป้องกันน้ำท่วมกรุงก็จะมีประสิทธิภาพสูง
          แต่ผังเมืองใหม่ฉบับปี 2556 แตะเรื่องน้ำท่วมน้อยมากเลย นี่ถ้าน้ำท่วมอีก กรุงเทพมหานครของเราก็คงไม่รอด ก็จริงอยู่ที่ปัญหาน้ำท่วมเกี่ยวข้องกับหน่วยงานหลายแห่ง แต่การที่แทบไม่มีอะไรเขียนไว้ในผังเมืองเลย ก็แสดงให้เห็นว่าความร่วมมือกันในการวางแผนมีน้อยมาก ผังเมือง (แทบ) ไม่มีส่วนใดที่เกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วมซึ่งเคยเกิดขึ้นเมื่อปี พ.ศ.2554 ในของเขตแทบทุกจังหวัด ผังเมืองก็ยังมักพยายามส่งเสริมให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนอกเขตเมืองทั้งหลาย ทำให้เมืองกระจายอย่างไร้ของเขต มักไม่มีการวางแผนการใช้ที่ดินล่วงหน้า 

ระบบการใช้ที่ดินที่สุดสิ้นเปลือง
          การพัฒนาเมืองตามผังเมืองนั้น เขามุ่งเน้นการสร้างความหนาแน่นแต่ไม่แออัด แนวคิดการสร้างอาคารสงเคราะห์ตั้งแต่สมัยจอมพล ป. พิบูลสงคราม ก็คือการทำให้เมืองมีการอยู่อาศัยที่เป็นระเบียบ ต่อเนื่องมาถึงยุคการสร้างแฟลต 5 ชั้น ก็เพื่อให้ประชาชนอยู่อาศัยในแนวสูง และต่อมาก็มีการสร้างแฟลต 8 ชั้น 12 ชั้นสูงขึ้นไปตามลำดับ แต่การที่ไทยขาดการวางผัง ก็เลยทำให้ที่อยู่อาศัยขยายตัวออกสู่รอบนอกอย่างไม่สิ้นสุด จึงเกิดปรากฏการณ์ที่ชาวบ้านไปซื้อบ้านไกลถึงชานเมือง ต้องออกจากบ้านตั้งแต่ก่อน 6 โมงเช้า และกว่าจะกลับถึงบ้านก็ปาเข้าไปเกือบ 2 ทุ่ม คุณภาพชีวิตก็แย่ อาจก่อให้เกิดปัญหาครอบครัว และยังเสี่ยงต่อปัญหาสวัสดิภาพอีกด้วย

ภาพที่ 2: ตามผังเมืองกรุงเทพมหานคร 2556 อาคารใหญ่ที่แต่เดิมสร้างได้สูงๆ กลับสร้างไม่ได้แล้ว

ภาพที่ 3: โครงการอาคารชุดขนาดใหญ่สร้างในเมืองไม่ได้ ก็สร้างนอกเมือง สร้างปัญหาแทน

ภาพที่ 4: โรงงานต่าง ๆ ก็สร้างกันนอกเขตผังเมืองรวมเต็มไปหมด ต่อไปสิ่งแวดล้อมจะเสียหายหนัก

          และเนื่องจากขาดการวางผังเมืองที่ดี อุตสาหกรรมจึงมักจะ “มักง่าย” ไปตั้งอยู่นอกเขตผังเมือง ไปอยู่กลางนา ทำให้สิ่งแวดล้อมเสียหาย อย่างทุกวันนี้นาในจังหวัดฉะเชิงเทราแถวถนนสุวินทวงศ์กำลังจะ “วินาศส้นตะโร” เพราะมีความต้องการโรงงาน แต่ทางราชการไม่สามารถให้สร้าง การนิคมอุตสาหกรรมฯ ก็ไม่ได้มีแผนรองรับโรงงานทั่วไป ก็เลยปล่อยให้มีการใช้ที่ดินส่งเดชนอกเขตผังเมืองไปอย่างน่าเสียดาย
          นอกจากการขาดผังเมืองทำให้ประชาชนได้รับผลร้ายแล้ว ในภาครัฐเองก็สูญเสียทรัพยากรในการสร้างระบบคมนาคม ขนส่งมวลชน รวมทั้งสาธารณูปโภคออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ทำให้ประสิทธิภาพการบริการทรุดต่ำลง เกิดต้นทุนแก่สังคมและประเทศชาติมากขึ้น แทนที่กรุงเทพมหานครจะดำรงอยู่โดยไม่ทำลายสิ่งแวดล้อม พื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่เกษตรกรรม กลับกลายเป็นตัวเร่งสร้างมลภาวะ สร้างโลกร้อน และปัญหาอื่น ๆ ตามมาจากความน่าอดสูของระบบผังเมืองไทย

หายนะเพราะผังเมืองทะยอยหมดอายุอีกเพียบ
          ท่านเคยเห็นโรงงานอยู่ข้างโรงเรียนไหม อู่ซ่อมรถอยู่ข้างร้านอาหารไหม นี่คือผลของการขาดผังเมือง ในปัจจุบันผังเมืองได้หมดอายุลงเป็นจำนวนมากในประเทศไทย ทำให้เกิดความห่วงใยถึงการไม่มีกฎหมายควบคุม จนอาจกลายเป็นอนาธิปไตยในการใช้ที่ดินในประเทศไทย คือใครใคร่สร้างก็สร้างส่งเดช แม้ในบางท้องที่จะออกเทศบัญญัติมาทดแทน แต่ก็เป็นเพียงส่วนน้อย ผลเสียแก่สังคมในวันหน้า 
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ผังเมืองในไทย 190 ผัง หมดอายุไปแล้ว 95 ผัง หรือครึ่งหนึ่งของทั้งหมด ซึ่งเป็นภาวะที่น่าห่วงใย

          ปัญหาที่เกิดขึ้นนั้น กรมโยธาธิการและผังเมือง ก็พยายามที่จะให้ท้องถิ่นจัดทำผังเมืองรวม แต่ท้องถิ่นก็ไม่มีประสบการณ์และงบประมาณ จึงไม่สามารถดำเนินการได้ ดังนั้นกระทรวงมหาดไทยโดยกรมโยธาฯ ในฐานะหน่วยงานที่รับผิดชอบการวางผังเมืองจึงควรดำเนินการเอง โดยประชาชนมีส่วนร่วมอย่างแท้จริง ไม่ใช่การรับฟังเสียงประชาชนแต่เพียงในรูปแบบ โดยประชาชนส่วนใหญ่ไม่รู้เรื่องและให้มีความโปร่งใสในทุกขั้นตอน

เราต้องการประชาธิปไตย
          ที่ผ่านมาเราปล่อยให้ทางราชการวางผังเมืองตามความเข้าใจที่ลุ่ม ๆ ดอน ๆ อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนอย่างแท้จริง จึงทำให้การผังเมืองย่ำแย่ อย่างในผังเมืองรวมปี 2556 มีประชาชนไปร้องเรียนนับพันเรื่อง แต่มีเรื่องที่ได้รับการแก้ไขตามคำร้องอยู่ไม่กี่เรื่อง และก็ไม่มีคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเป็นกรณีตัวอย่างว่าทำไมจึงไม่มีการดำเนินการตามคำร้อง
          การผังเมืองที่แท้ต้องการบรรยากาศที่เป็นประชาธิปไตย เป็นการวางแผนจากล่างสู่บน ไม่ใช่จากบนลงล่าง เช่น ในช่วงปี 2525 หากให้ชาวบ้านย่านสุขุมวิทลงมติกันว่าจะให้มีตึกสูงหรือไม่ ประชาชนส่วนใหญ่ก็อาจลงมติว่าไม่เอา บริเวณนั้นก็จะยังคงน่าอยู่ แต่ถ้าในปัจจุบันมีอาคารชุดมากมายแล้ว เราจะยังห้ามสร้างโน่นนี่ ก็เท่ากับขัดใจชาวบ้านส่วนใหญ่ที่เล็งเห็นแล้วว่า การสร้างตึกสูงทำกำไรแก่ตนได้ดีกว่าเป็นต้น
          การขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางผังเมือง จึงเท่ากับทำให้การวางผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง กลายเป็นการวางผังที่ผิดเพี้ยนไป การแก้ปัญหาการใช้ที่ดินก็ไร้ทิศผิดทางกันต่อไป มูลค่าของทรัพย์สินแทนที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็อาจสะดุดหยุดลง เพราะย่านนั้น ๆ กลายสภาพเป็นแหล่งเสื่อมโทรมไป ขาดการดูแลหรือมีการพัฒนาที่ขาดการวางแผนมากไปเป็นต้น
          ประชาคมในแต่ละชุมรุมอาคาร ชุมชน อบต. เทศบาล อบจ. หรือในระดับนคร มหานคร ควรเปิดโอกาสให้ประชาชนมีส่วนร่วมวางผังเมืองด้วยการสร้างบรรยากาศที่เป็นประชาธิปไตย รับฟังและเคารพเสียงส่วนใหญ่ในการใช้ที่ดิน ปล่อยให้ประชาชนได้เรียนรู้ลองผิดลองถูกดีกว่าจะปล่อยให้ประชาชนถูกชี้นิ้ว โดยข้าราชการที่มีความรู้ที่ไม่กระจ่าง และขาดความตั้งใจจริงในการวางผังเมืองที่ดี
          เพราะคนวางไม่ได้อยู่ คนอยู่ไม่ได้วางผังเมืองนั้นเอง