ที่ผ่านมาผังเมืองอาจแปลกแยกไปจากชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชน แต่เราสามารถทำผังเมืองให้เกิดประโยชน์ต่อชาติและประชาชนได้จริง ๆ ทำอย่างไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีข้อเสนอแนะ

ความเดิมตอนที่แล้ว
          ก่อนอื่นเรามาทบทวนสิ่งที่ไม่ดีที่จำต้องนำไปสู่การยึดอำนาจ เอ๊ย ปฏิวัติการผังเมืองในประเทศไทยจากฉบัยที่แล้วกันก่อนครับ
          1. การผังเมืองไทยน่าสงสาร ผู้มีอำนาจไม่สนใจ ประเทศไทยมีกฎหมายผังเมืองมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครเพิ่งมีเมื่อ พ.ศ.2535 หรือ 40 ปีให้หลัง นับเป็นเรื่องที่น่าอับอายมากที่เมืองกรุงของเราไม่มีผังเมือง ถ้ามีแต่แรก เมืองก็ไม่ขยายตัวส่งเดชเช่นทุกวันนี้ ประชาชนก็ไม่ถูกยึดความสุข!
          2. ผังเมือง กทม. ขาดบูรณาการ ใช้แก้น้ำท่วมไม่ได้ รับรองว่าถ้าน้ำมาอีก ก็คงไม่เหลือ วางผังเฉพาะในตัวเมือง โรงงานก็เล่นเถิดเทิงออกไปตั้งนอกเขตผังเมือง เป็นต้น ผลร้ายจึงเกิดแก่ทั้งภาครัฐในการจัดหาสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ชาวบ้านก็ย่ำแย่กับการเดินทาง
          3. ผังเมืองหมดอายุไปเป็นจำนวนมาก ผมเสนอประเด็นนี้มาหลายปีแล้ว อันตรายเพราะเท่ากับ “ปล่อยผี” ให้ก่อสร้างกันส่งเดช
          4. ผมจึงเสนอเบื้องต้นให้มีประชาธิปไตยในการวางผังเมืองโดยประชาชนมีส่วนร่วม รับฟังและเคารพเสียงส่วนใหญ่ในการใช้ที่ดิน ปล่อยให้ประชาชนได้เรียนรู้ลองผิดลองถูกดีกว่าเพราะอย่างน้อยเขาก็ตั้งใจจริงในการวางผังเมืองที่ดีของตนเอง แทนที่จะให้ทางราชการที่มีทรัพยากรจำกัดมาวางให้ (มาแค่เสนอแนะก็คงพอไหว)
          ผมขออนุญาตบอกเพิ่มเติมในตอนนี้ว่า กรมโยธาธิการและผังเมือง แต่เดิมชื่อสำนักผังเมือง (ดูด้อยกว่ากรมชอบกล) ต่อมาจึงเปลี่ยนชื่อเป็นกรมการผังเมือง และในปี 2545 จึงเปลี่ยนชื่ออีกครั้งว่ากรมโยธาธิการและผังเมือง โดยรวมกรมโยธาธิการและผังเมืองเข้ามาด้วย  นัยว่าจะได้ก่อสร้างอะไรได้ตามที่วางผังไว้ อันนี้ถือเป็นการคิดของทางราชการที่ด้อยด้วยเหตุผลมาก เพราะการควบคุมทางผังเมือง คงไม่ใช่การประสานเฉพาะกรมโยธาธิการและผังเมือง ยังมีหน่วยงานอื่น เฉพาะกรมที่เกี่ยวกับการก่อสร้าง ยังมีอีกหลายแห่ง ผมว่าประชาชนก็คงอยากเห็นนักผังเมืองของไทยที่มีเกียรติและศักดิ์ศรีในการวางผังเมืองที่ศักดิ์สิทธิ์ ทุกฝ่ายถือเป็นแผนแม่บทในการพัฒนาที่ดิน

มาดูผังเมืองหมดอายุอีกที
          ข้อมูลล่าสุดที่รวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ถึงวันที่ 24 มิถุนายน 2557 นี้พบว่า ขณะนี้ในประวัติศาสตร์ผังเมืองที่ผ่านมา มีผังเมืองรวม 209 ฉบับแล้ว แสดงว่าหลังๆ มีผังเมืองใหม่เพิ่มขึ้นอีกราว 10 ฉบับ ในจำนวนนี้หมดอายุไปแล้ว 86 ฉบับหรือ 43% ที่เหลือยังไม่หมดอายุ 121 ฉบับ อย่างไรก็ตามผังเมืองที่หมดอายุไม่เกิน 2 ปี ก็ยังสามารถต่ออายุได้
          ที่หมดอายุเกิน 2 ปีมีถึง 67 ฉบับที่หมดอายุเป็น 10 ปีขึ้นไปแล้ว ซึ่งถือว่าอันตรายแล้ว เท่ากับไม่มีการควบคุมทางผังเมือง ยกเว้นการออกเทศบัญญัติ พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ ผังเมืองรวมเมืองบ้านบึง ชลบุรี ผังเมืองรวมชุมชนพิกุลทอง เมืองนราธิวาส ผังเมืองรวมหัวหิน (ตอนนี้นักพัฒนาที่ดินคงสร้างกันเพลิน ต่อไปเมืองคงยิ่งไร้ระเบียบ) ผังเมืองรวมเมืองปัตตานี และผังเมืองรวมบ้านโป่ง ราชบุรี
          ส่วนผังเมืองที่หมดอายุ 3-9 ปีได้จัดเรียงไว้ตามรายชื่อจังหวัด เผื่อท่านใดจะไปหาซื้อทรัพย์สิน จะได้ทราบข้อเท็จจริงไว้ ดังนี้:
          ชุมพร ผังเมืองรวมเมืองชุมพร ผังเมืองรวมชุมชนปากน้ำหลังสวน ผังเมืองรวมเมืองหลังสวน
          ขอนแก่น ผังเมืองรวมเมืองขอนแก่น ผังเมืองรวมเมืองชุมแพ ผังเมืองรวมเมืองบ้านไผ่ ผังเมืองรวมเมืองพล
          เพชรบูรณ์ ผังเมืองรวมเมืองหล่มสัก
          กาญจนบุรี ผังเมืองรวมเมืองกาญจนบุรี ผังเมืองรวมเมืองท่าเรือพระแท่น
          นราธิวาส ผังเมืองรวมชุมชนตากใบ ผังเมืองรวมเมืองสุไหงโก-ลก
          น่าน ผังเมืองรวมเมืองน่าน
          ปราจีนบุรี ผังเมืองรวมเมืองกบินทร์บุรี
          เพชรบุรี ผังเมืองรวมเมืองชะอำ
          ลำปาง ผังเมืองรวมเมืองลำปาง
          สุพรรณบุรี ผังเมืองรวมเมืองสองพี่น้อง
          อ่างทอง ผังเมืองรวมเมืองอ่างทอง
          นครปฐม ผังเมืองรวมเมืองนครปฐม
          นครพนม ผังเมืองรวมเมืองนครพนม
          เลย ผังเมืองรวมจังหวัดเลย
          สมุทรสาคร ผังเมืองรวมเมืองกระทุ่มแบน
          หนองบัวลำภู ผังเมืองรวมเมืองหนองบัวฯ
          กาฬสินธุ์ ผังเมืองรวมเมืองกาฬสินธุ์
          จันทบุรี ผังเมืองรวมเมืองจันทบุรี ผังเมืองรวมเมืองท่าใหม่
          ตราด ผังเมืองรวมเมืองตราด
          ตาก ผังเมืองรวมเมืองตาก
          นครศรีธรรมราช ผังเมืองรวมเมืองนครศรีฯ ผังเมืองรวมเมืองทุ่งสง
          บุรีรัมย์ ผังเมืองรวมเมืองบุรีรัมย์ ผังเมืองรวมเมืองนางรอง
          ปัตตานี ผังเมืองรวมเมืองสายบุรี
          พังงา ผังเมืองรวมเมืองตะกั่วป่า
          พิจิตร ผังเมืองรวมเมืองตะพานหิน ผังเมืองรวมเมืองบางมูลนาก
          มหาสารคาม ผังเมืองรวมเมืองมหาสารคาม
          ระยอง ผังเมืองรวมชุมชนตะพง ผังเมืองรวมบริเวณอุตสาหกรรมและชุมชน ผังเมืองรวมเมืองแกลง
          สงขลา ผังเมืองรวมเมืองสงขลา ผังเมืองรวมเมืองสะเดา
          สมุทรสงคราม ผังเมืองรวมเมืองสมุทรสงคราม ผังเมืองรวมเมืองอัมพวา
          สุราษฎร์ธานี ผังเมืองรวมเมืองสุราษฎร์ธานี ผังเมืองรวมเมืองพุนพิน ผังเมืองรวมชุมชนเกาะพะงัน
          ชลบุรี ผังเมืองรวมเมืองพัทยา
          ปทุมธานี ผังเมืองรวมเมืองปทุมธานี
          ประจวบคีรีขันธ์ ผังเมืองรวมชุมชนบางสะพาน
          ลพบุรี ผังเมืองรวมเมืองลพบุรี
          กำแพงเพชร ผังเมืองรวมเมืองกำแพงเพชร
          ฉะเชิงเทรา ผังเมืองรวมเมืองบางคล้า
          ตรัง ผังเมืองรวมเมืองตรัง
          นครราชสีมา ผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา ผังเมืองรวมเมืองบัวใหญ่
          สตูล ผังเมืองรวมเมืองสตูล
          สระบุรี ผังเมืองรวมเมืองแก่งคอย
          อุทัยธานี ผังเมืองรวมเมืองอุทัย
          อุบลราชธานี ผังเมืองรวมเมืองอุบลราชธานี ผังเมืองรวมเมืองพิบูลมังสาหาร ผังเมืองรวมชุมชนช่องเม็ก

พื้นที่น่าห่วงใย รอนสิทธิการสร้าง
          การวางผังเมืองของไทย มักรอนสิทธิประชาชน ซึ่งก็สมควรโดยเฉพาะในกรณีจะยอมให้ใครมาก่อสร้างรอบๆ พระบรมมหาราชวัง หรือโบราณสถานสำคัญ ๆ ทำให้เกิดทัศนะอุจาด คงไม่ได้ แต่การรอนสิทธิหลายครั้งทำให้ประชาชนเสียหายโดยไม่รู้ตัว เพราะยังไม่ได้ทำการก่อสร้างใด ๆ แต่มูลค่าทรัพย์สินก็ด้อยค่าลงแล้วเพราะผังเมือง เช่น บริเวณรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก็มีการกำหนดห้ามก่อสร้างต่าง ๆ นานา ผมเคยถามกรุงเทพมหานครเหมือนกันว่า ศูนย์ฯ ดังกล่าวมันสวยตรงไหน ท่านก็อธิบายไปเป็นเรื่องการจราจร ซึ่งฟังดูก็ยังชอบกล
          อีกบริเวณหนึ่งก็คือบริเวณรอบสวนหลวง ร.9 บริเวณนี้มีข้อกำหนดว่าบริเวณที่ 1ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารหรือ สถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ซึ่งมิใช่ ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารขนาดใหญ่ สนามกีฬา ซึ่งจุคนดูได้ไม่เกิน 750 คน และมิใช่อาคารขนาดใหญ่ ป้ายทางราชการ ป้ายเลือกตั้ง และ ป้ายชื่อสถานประกอบกิจการ ที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร ทั้งนี้ต้อง มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร บริเวณที่ 2 ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร ส่วนบริเวณที่ 3 ห้ามก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้าสถานที่เก็บสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม
          อย่างไรก็ตามหากมีแนวคิดที่ก้าวหน้าและมีหลักวิชาการผังเมืองที่ดี ควรกำหนดให้บริเวณรอบ ๆ สวนหลวง ร.9 เป็นเขตพาณิชยกรรมหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีโอกาสมาใช้สวนสาธารณะแห่งนี้ให้เกิดประโยชน์ และอาจคิดเสริมด้วยการสร้างรถไฟฟ้า (มวลเบา) จากอ่อนนุช หรืออุดมสุขมาเชื่อมกับพื้นที่นี้เพื่อให้ระบบขนส่งมวลชนทางรางได้ใช้อย่างมีประสิทธิภาพ 
          เดี๋ยวนี้รอบ ๆ สวนเบญจกิติ (บึงยาสูบเดิม) ข้างศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ก็ห้ามสร้างสูง ทั้งที่แต่เดิมสร้างได้ ยิ่งกว่านั้นถนนสายสำคัญๆ อีกนับสิบๆ สาย เช่น รามคำแหง ลาดพร้าว นวมินทร์ ล้วนมีข้อกำหนดว่าในระยะ 15 เมตรแรกจากถนนห้ามก่อสร้าง ถ้าใครมีที่ดินติดถนนตื้นๆ ก็คงแย่ไปพอดี อันที่จริง หากในกรณีจำเป็นรัฐบาลหรือราชการส่วนท้องถิ่น เช่น กทม. ควรจ่ายค่าทดแทนในการรอนสิทธิเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงการออกข้อกำหนดตามแบบอำนาจบาตรใหญ่ และในความเป็นจริงอาคารศูนย์วัฒนธรรมก็ไม่ได้มีความสวยงาม ไม่ได้เป็นโบราณสถานหรือเป็นสถานที่สำคัญของชาติแต่อย่างใด

รอบนอกก็คุมให้เป็นจริง
          อย่างเช่นในพื้นที่ ก.1-13 ก.1-14 และ ก.1-15 นี้ ในเขตอนุรักษ์และชนบทและเกษตรกรรมตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 นี้ มีพื้นที่รวมกัน 21.12 ตารางกิโลเมตร ในความเป็นจริงน่าจะเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่ แต่ความจริงกลับเป็นอื่น จากการสำรวจพบว่า มีอะพาร์ตเมนต์ หอพักหรือแฟลตเช่า 32 โครงการ รวมถึง 2,218 หน่วย  มีอาคารพาณิชย์ 6 โครงการประมาณ 207 หน่วย มีบริษัทรวม 9 แห่ง มีพนักงานรวมกันประมาณ 1,500 คน มีหมู่บ้านจัดสรรเฉพาะที่มีชื่ออยู่รวมกันประมาณ 10 โครงการ รวม 720 หน่วย
          จากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมด 21.12 ตารางกิโลเมตร เป็นแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร รวม 5.9 ตารางกิโลเมตร หรือ 28% เท่านั้น นอกนั้นเป็นแปลงเพื่อการคลังสินค้า 25 แปลง 3% แปลงที่ดินจัดสรร 4.08 ตารางกิโลเมตร หรือ 19% แปลงหมู่บ้านจัดสรร 1.91 ตารางกิโลเมตร หรือ 9% และอื่น ๆ 8.61 ตารางกิโลเมตร หรือ 41% หากยังกำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรม ก็ควรจ่ายค่าชดเชยให้ชาวบ้านที่เสียโอกาสต่อไป

คิดวางผังเมืองใหม่เพื่อประชาชน
          หลักสำคัญของผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานครก็คือควรมุ่งเน้นให้เกิดความหนาแน่น (High Density) ในเขตใจกลางเมืองโดยไม่ก่อให้เกิดความแออัด (Overcrowdedness) จะเห็นได้ว่ากรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นประมาณ 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่สิงคโปร์มีความหนาแน่นสูงถึง 7,300 คน แต่กลับถือเป็น “Garden City” เพราะพัฒนาในแนวสูง ในวงวิชาการผังเมืองสมัยใหม่เน้นการพัฒนาที่มีหนาแน่นแต่ไม่แออัด ไม่ให้เมืองเติบโตเติบโตแนวราบอย่างไม่มีประสิทธิภาพ
          ในพื้นที่เขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ควรอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยกำหนดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินเท่ากับ 10: 1 หรือก่อสร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน ทั้งนี้ข้อกำหนดด้านพื้นที่ว่างและพื้นที่สีเขียว ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยไม่กำหนดให้พิเศษหรือแตกต่างจากพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อความไม่ซ้ำซ้อนในทางข้อกฎหมาย ส่วนในเขตชานเมืองที่เป็นที่อยู่อาศัยค่อยจำกัดความสูง แต่ต้องมีระบบทางด่วนหรือระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อไปด้วย ในแต่ละจังหวัดต้องมีผังเมืองที่ครอบคลุมทั้งจังหวัด ไม่ใช่ให้ใครหนีไปทำการใช้ที่ดินเช่นโรงงานนอกเขตผังเมืองรวม ทำลายพื้นที่ชนบทจนหมดสิ้น
          ต้องมีการประสานการวางผังเมืองรวมจากส่วนราชการต่าง ๆ การวางผังเมืองในมหานครหนึ่ง ๆ นั้น ควรผังเมืองเป็นแผนแม่บทหรือกรอบที่ยึดถือร่วมกันโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นการปกครอง สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ แต่กรุงเทพมหานคร ไม่มีอำนาจการควบคุม และไม่ได้ประสานงานกับหน่วยงานเหล่านี้ในการวางผังเมือง จึงทำให้วางผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
          รัฐบาลโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ควรประสานงานกับภาคส่วนต่างๆ เพื่อจัดตั้งขึ้นมาเป็นคณะกรรมการวางผังเมืองทั้งจังหวัด หรือผังมหานคร และให้หน่วยงานต่าง ๆ ประสานกัน เช่น หน่วยงานข้อมูล (กรมที่ดิน ด้านระบบเอกสารสิทธิ์ กรมธนารักษ์ ด้านประเมินค่าทรัพย์สิน) หน่วยงานการปกครอง (องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการปกครอง) หน่วยงานสาธารณูปโภค (เช่น การประปา การไฟฟ้า) หน่วยงานสาธารณูปการ (สถานศึกษา โรงพยาบาล) และหน่วยงานคมนาคม เป็นต้น หากขาดการประสานงานกัน ผังเมืองก็ออกมาแบบขาดผลในทางปฏิบัติต่อไป

ผังเมืองไทยต้องรับใช้ประชาชน
          ถึงเวลาแล้วที่การวางผังเมืองต้องศักดิ์สิทธิ์ ถือเป็นแผนแม่บทเพื่อการพัฒนาประเทศที่ทุกฝ่ายต้องยึดถือ เสมือนแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ซึ่งหลังๆ ชักไม่แน่ใจว่าจะมีหน่วยงานไหนรับไปปฏิบัติต่อจาการเสียค่าวางผังมหาศาลหรือไม่ อีกอย่างหนึ่งก็คือ เราต้องมองล่วงหน้า วางผังเมืองไป 20-30 ปีข้างหน้า ว่าเมืองจะพัฒนาไปทางไหน จะสร้างสาธารณูปโภคให้สอดคล้องต้องกันอย่างไร
          ที่สำคัญผังเมืองจะดีหรือไม่ยังขึ้นอยู่กับการมีส่วนร่วมของประชาชน วางผังออกมาไม่ดี เป็นกฎที่ไม่เหมาะสม ชาวบ้านก็จะ “แหกกฎ” การมีส่วนร่วมง่าย ๆ ก็คือในแต่ละชุมชน ประชาคม ก็ต้องให้คนส่วนใหญ่ได้ตัดสินใจว่า จะเอาตึกสูงหรือไม่อย่างไร ไม่ใช่ไปคิดแทนชาวบ้าน และยิ่งหากชาวบ้านเห็นควรแก้ไขอะไร ก็ควรฟังเสียงชาวบ้านบ้าง หรือถ้าไม่ฟังก็ต้องมีเหตุผลชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเป็นกรณีศึกษากันต่อไป
          วางผังเมืองคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนเจ้าของประเทศเป็นที่ตั้ง

ภาพที่ 1: การขาดผังเมืองทำให้เกิดการก่อสร้างส่งเดชอย่างนี้

ภาพที่ 2: การก่อสร้างอาคารสูงในนครโอซากา

ภาพที่ 3: สวนหลวง ร.9 และพื้นที่ห้ามก่อสร้าง

ภาพที่ 4: สวนสาธารณะเซ็นทรัลพาร์คแห่งนครนิวยอร์ก อนุญาตให้สร้างตึกรอบ ๆ เพื่อการใช้ประโยชน์ที่แท้

ภาพที่ 5: แผนที่การใช้ที่ดินในพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมของเขตลาดกระบัง