ทำผังเมืองแบบใหม่ได้แล้ว
  AREA แถลง ฉบับที่ 926/2566: วันพุธที่ 01 พฤศจิกายน 2566

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

 

ทำผังเมืองแบบใหม่ได้แล้ว เหล่าพวกอาจารย์นักผังเมืองแบบเก่าๆ ไปเลี้ยงหลานเถอะ อย่าไปยุ่งกับการทำผังเมืองที่ซ้ำซากแบบเดิมๆ มานับสิบๆ ปีเลย

            เมื่อครั้งแรกที่ กรุงเทพมหานคร จัดระดมความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างผังเมืองใหม่ ผมเคยเสนอไป 2 เรื่อง ก็คือ เรื่องปัญหาการรอนสิทธิ์การก่อสร้างต่าง ๆ และเรื่องการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน ซึ่งหวังว่าทางราชการจะนำไปพิจารณาบ้าง อย่าได้ใช้แนวคิดผังเมืองเก่าคร่ำครึโดยพวกนักผังเมืองเก่าๆ ที่จ้างแล้วจ้างอีกเลย

 

การรอนสิทธิประชาชน

            ที่ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นในผังเมือง หรือตามประกาศของส่วนราชการต่าง ๆ มีการรอนสิทธิของประชาชนหลายประการ เช่น ห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากริมถนนบางสาย การห้ามก่อสร้างหรือการจำกัดความสูงบริเวณรอบอนุสาวรีย์หรือสถานที่สำคัญต่าง ๆ เป็นต้น ผมได้เสนอในที่ประชุมว่า การกระทำอย่างนี้ ถือเป็นการรอนสิทธิของชาวบ้าน ไม่น่าจะสามารถทำได้และไม่ควรทำอีก

            ในสหรัฐอเมริกา ถ้าทางหลวงสร้างผ่านบริเวณใด และหากบริเวณนั้นบังเอิญมีภูมิทัศน์หรือวิวสวยงาม และเราต้องการสงวนวิวเหล่านั้นไว้ให้สาธารณชนได้ชื่นชม เราก็จะต้องห้ามการก่อสร้างบนแปลงที่ดินริมทางหลวงจนจรดภูเขาหรือแม่น้ำข้างทางไปเลย

            แต่การห้ามดังกล่าว จะต้องชดเชยเป็นค่าเวนคืนวิวหรือภูมิทัศน์ดังกล่าวโดยเฉพาะ โดยทางราชการจะต้องจ่ายเงินให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกรอนสิทธิ ห้ามก่อสร้างใด ๆ ไปบังวิวดังกล่าว จะไปห้ามเฉย ๆ โดยไม่จ่ายค่าทดแทนไม่ได้

            กรณีนี้ก็น่าจะนำมาปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน ลองนึกถึงอกเขาอกเรา ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนศรีนครินทร์ ทางราชการ (ผังเมืองสมุทรปราการ) สั่งห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนน ที่ดินที่ควรมีราคาตารางวาละ 100,000 บาท ก็คงแทบไม่เหลือค่าเลยก็ได้ อย่างนี้ก็ออกจะไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชน

            ดังนั้นในกรณีที่ทางราชการจะออกกฎหมายใด ๆ มารอนสิทธิประชาชน ราชการก็ต้องจ่ายค่าเวนคืน หรือค่ารอนสิทธิ เช่นเดียวกับที่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ได้ยึดถือมาโดยตลอด เป็นต้น และในวันหน้าหากยังไม่มีการจ่ายค่าทดแทนใด ๆ ผู้เสียหายอาจต้องพึ่งศาลปกครองก็เป็นได้

การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน

 

บ้านเมืองโล่งๆ ดีไหม

            มีการถกเถียงกันมากถึงกรณีที่ผังเมือง ก็อยากให้บ้านเมืองดู “โล่ง” จึงไม่อนุญาตให้สร้างทาวน์เฮาส์ในบางพื้นที่หรือให้สร้างโดยต้องใช้ที่ดินขนาด “น้อง ๆ” บ้านเดี่ยว ข้างฝ่ายนักพัฒนาที่ดิน ก็ไม่ยอม เพราะกระทบต่อสัมมาอาชีพของพวกเขา มีการถกเถียงกันไปมามากมายในเรื่องนี้

            ผมจึงเสนอว่า ถ้าเรายึดหลักราคาที่ดิน เช่น วันนี้ที่ดินแถวซอยวัชรพล (เช่นมีขนาด 10 ไร่ ติดถนนหน้ากว้าง 40 เมตร) ราคาตลาดที่ซื้อขายกันทั่วไป สมมติเป็นเงินตารางวาละ 20,000 บาทหรือไร่ละ 8 ล้านบาท หรือรวมเป็นเงิน 80 ล้านบาท ถ้าผังเมืองใหม่รอนสิทธิ์ให้สามารถสร้างได้อย่างจำกัด ซึ่งทำให้ที่ดินลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียว ส่วนต่างนั้น ชาวบ้านเจ้าของที่ดินก็ควรได้รับการชดเชย จึงจะเป็นธรรม

            ในทางตรงกันข้าม ถ้าที่ดินแปลงใด ที่แต่เดิมอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างศูนย์การค้าไม่ได้ ถ้ามีการเปลี่ยนใหม่ให้สามารถสร้างได้ การที่มีศักยภาพสูงขึ้นเพราะผังเมืองเช่นนี้ อานิสงส์จากการนี้ ก็ควรต้องแบ่งกำไรคืนสังคมด้วยการเสียภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นศูนย์การค้าด้วย

            เช่นนี้จึงจะเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ดังนั้น เราจึงอาจพิจารณาตามความเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินระหว่างผังเมืองปัจจุบัน และผังเมืองใหม่ในอนาคต โดยถือหลักว่า ถ้าทางราชการไม่อยากให้สร้าง ก็ต้องชดเชย และถ้าทางเอกชนได้ประโยชน์เพิ่ม ก็ต้องจ่ายเพิ่ม

 

ผังเมืองเชิงรุก

            เรามักจะท้อแท้ ปลงกับผังเมืองที่ขีดเส้น วาดสีไปตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบันแทบไม่ผิดเพี้ยน จะมีต่างกันไปบ้างก็เพียงบางประการ เช่น ประการแรกใส่ถนนโครงการในผังเมืองเพิ่มขึ้น ซึ่งถนนเหล่านี้ก็อาจยังไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ว่าควรทำจริงหรือไม่ หรือประการที่สองใส่สีพื้นที่สีเขียวหรือ green belt ในบริเวณที่เป็นนาไร่บ้าง นอกจากความต่างสองประการหลักนี้แล้ว ผังเมืองทั่วไปก็แทบเป็นแค่การล้อตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบัน

            ผมเห็นว่า เราควรทำผังเมืองเชิงรุกบ้าง เช่นมีการกำหนดไว้ว่า จะ

            1. เวนคืนเขตทหารสนามเป้า (แถวช่อง 5 พหลโยธิน) ถึงสนามกีฬากองทัพบก (วิภาวดี) ซึ่งมีพื้นที่ 1.5 ตร.กม. หรือเกือบ 1,000 ไร่ นำมาสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD, central business district) แห่งใหม่ จัดสรรที่ดินเป็นแปลง ๆ ละ 3-5 ไร่ เพื่อให้หน่วยงานต่าง ๆ มาสร้างสำนักงานอยู่ร่วมกันนับร้อยตึก อาจจะมีศูนย์การค้า หอประชุมด้วยก็ได้ เพราะอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังอาจเสนอสร้างรถไฟขนาดเบาเชื่อมต่อพื้นที่ต่าง ๆ ในบริเวณจัดสรรนี้ด้วย

            การก่อสร้าง CBD นี้จะช่วยให้เมืองมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การหน้าที่ต่าง ๆ ดีขึ้น โอกาสที่ใครนึกจะสร้างสำนักงาน สร้างอนุสรณ์สถานประจำตระกูลของตนเองที่ไหนแบบไร้ขีดจำกัดก็ไม่ได้ เพราะมีที่ให้สร้างอุปทานที่แน่นอนที่นี่อยู่แล้ว

            2. เวนคืนที่ดินเอกชนแถวหนองจอก สัก 5,000 ไร่ เอามาก่อสร้างถนนให้รถเข้าถึง จัดสรรเป็นที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อขายให้กับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นำไปสร้างบ้านจัดสรรในรูปแบบและระดับราคาที่แตกต่างกันไป เช่นนี้ก็จะเป็นการวางผังเมืองตัวอย่าง สร้างเมืองในเมืองได้ และอย่าลืมสร้างระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วนไปรองรับด้วยนะครับ

            การทำผังเมืองเชิงรุกเช่นนี้ ประการแรก จะเป็นการสร้างแบบแผนเมืองแบบใหม่ที่แสดงให้สาธารณชนตระหนักได้ว่า นี่แหละประโยชน์ของผังเมืองที่แท้จริง ประการที่สองเป็นการขจัดการเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทาง เพราะหากมีการจัดเตรียม serviced land plots ที่ดีมาทำการพัฒนาได้ พื้นที่ผังเมืองใหม่เหล่านี้ก็จะมีศักยภาพสูงกว่าที่อื่น ทำให้ที่อื่นแข่งขันด้วยได้ยาก โอกาสจะไปสร้างอาคารสำนักงาน สร้างบ้านจัดสรรส่งเดชไปตามอำเภอใจก็จะน้อยลง ในทางอ้อมเมืองก็จะมีระบบระเบียบขึ้น ลูกหลานในวันหน้าก็จะมีเมืองที่น่าอยู่จริง ๆ

            พวกนักผังเมืองรุ่นเก่าๆ จากมหาวิทยาลัยเก่าแก่ที่ทำผังเมืองรุ่นแล้วรุ่นเล่า ส่งต่อไปเรื่อย ควรออกไปจากการทำผังเมืองเสียที หารุ่นใหม่ๆ มาทำให้แตกต่างไปบ้าง มีการพัฒนาที่เป็นเชิงรุกกว่านี้น่าจะดี

 

 

รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายหลักในการพัฒนาที่ดิน: สีผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายสิ่งแวดล้อม (EIA)

https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: lek2@area.co.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

อ่าน 1,689 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved