ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้ จะมีต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจำนวน 27,741 หน่วย รวมมูลค่า 161,564 ล้านบาท เงินจำนวนนี้จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ที่มีฐานข้อมูลยาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537 จากการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่อง ได้สำรวจพบว่าในครึ่งแรกของปี 2566 มีต่างชาติซื้อห้องชุดในมือผู้ประกอบการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกัน 2,897 หน่วย จากที่มีการซื้อขายกันทั้งหมด 27,179 หน่วย หรือ 10.7% รวมมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด 89,506 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นต่างชาติซื้อที่ 16,871 ล้านบาท หรือ 18.8% ของทั้งหมด ซื้อโดยคนต่างชาติ

            จะเห็นได้ว่าก่อนช่วงโควิด-19 คือในปี 2562 มีต่างชาติซื้อในสัดส่วน 15% ของมูลค่าทั้งหมดของห้องชุดที่มีการขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่พอในช่วงโควิด-19 เหลือเพียง 3.5% ในปี 2563 และ 5.4% ในปี 2564 แต่พอมาถึงปี 2565 ต่างชาติก็กลับมาซื้อที่ 11.1% ของมูลค่าห้องชุดที่มีการซื้อขาย และพอมาถึงครึ่งแรกของปี 2566 ก็ขยับมาสูงถึง 18.8% นี่แสดงว่าการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติฟื้นตัวแล้ว

            ดร.โสภณคาดการณ์ต่อไปว่าเฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2566 ทั้งปี คาดว่าต่างชาติจะซื้อจำนวน 4,203 หน่วย รวมมูลค่า 20,364 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ เป็นคนจีนซื้อ 1,937 หน่วย รวมมูลค่า 7,243 ล้านบาท ทั้งนี้คนจีนจะซื้อแถวรัชดา-ห้วยขวางมากที่สุด 731 หน่วย รองลงมาคือแถวบางนา-เทพารักษ์ 625 หน่วย และในเขตใจกลางเมือง (CBD) 223 หน่วย

            สำหรับในขอบเขตทั่วประเทศ ต่างชาติจะซื้อห้องชุดทั้งหมด 77,000 หน่วยจากห้องชุดทั่วประเทศที่มีการซื้อขาย 55,000 หน่วยในปี 2566 หรือซื้อโดยชาวต่างชาติ 14% และเมื่อรวมกับบ้านจัดสรรหรือที่อยู่อาศัยแนวราบในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน คาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้ จะมีการขายบ้านและห้องชุดในโครงการจัดสรรทั่วประเทศประมาณ 220,000 หน่วย โดยมีชาวต่างชาติซื้อในจำนวน 13,200 หน่วย หรือ 6% ของทั้งหมด โดยราวครึ่งหนึ่งอาจเป็นผู้ซื้อจากประเทศจีน

            อย่างไรก็ตามในประเทศไทยมีบ้านอยู่ทั้งหมด 28,188,470 หน่วย หากมีการซื้อขายกันแค่ 2.5% ต่อปี ก็เท่ากับ 704,712 หน่วย แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่งจากโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ 220,000 หน่วย ที่เหลืออีก 484,712 หน่วยก็คือการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งมีมากกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในกลุ่มบ้านมือสองก็คงมีต่างชาติซื้อเช่นกัน แต่ก็คงซื้อไม่เกิน 3% คือราว 14,541 หน่วย เมื่อรวมกับบ้านมือหนึ่งที่ต่างชาติซื้อ 13,200 หน่วย ก็คงเป็นเพียง 27,741 หน่วยที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทย หรืออาจกล่าวได้ว่าต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี

            ในจำนวน 27,741 หน่วยที่ซื้อโดยชาวต่างชาติจากการคาดการณ์สำหรับปี 2566 นี้ พบว่าในครึ่งแรกของปี 2566 ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท (เฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) หากนำตัวเลขนี้มาใช้สำหรับที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศโดยอนุมานว่าในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวอาจมีต่างชาติซื้อในราคาที่สูงกว่านี้ ในขณะที่ในจังหวัดอื่นก็อาจซื้อในราคาต่ำกว่านี้  ดังนั้นหากใช้ตัวเลขนี้ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท

            เงินจำนวน 141,564 ล้านบาทนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน  ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไมได้ประโยชน์จากการนี้

            ยิ่งกว่านั้นหากการซื้อขายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินี้เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วนหรือตั้งเป็นในรูปบริษัทและซื้อขายผผ่านบริษัท รัฐบาลก็แทบไม่ได้รายได้อะไรเลย ในทางตรงกันข้ามหากต่างชาตินำบ้านและห้องชุดไปปล่อยเช่าต่อก็อาจได้ผลตอบแทนปีละ 4% และหากราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% ก็จะได้ผลตอบแทนปีละ 7% หรือเป็นเงิน 11,309 ล้านบาทโดยเข้ากระเป๋าเฉพาะคนต่างชาติเท่านั้น

            อย่างไรก็ตามผู้ขายคนไทยก็อาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียวเป็นสำคัญ

 

 

หมายเหตุ:

บทความนี้เคยตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 8-11 ตุลาคม 2566 หน้า 20

https://www.thansettakij.com/real-estate/578621

 

สนใจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่และราคาที่ดิน

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: lek2@area.co.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e