มีมิตรสหายหลายต่อหลายรายถามผมว่า ทำเลไหน น่าลงทุน ทำเลไหนไม่น่าลงทุน หรือทำนองทำเลไหน จะรุ่งเรืองและจะรุ่งริ่งในอนาคต วันนี้ผมจะมาชี้ทำเลเด็ดให้ฟังครับ
สิ่งที่ผมจะนำเสนอต่อไปนี้เป็นผลจากการสำรวจวิจัยต่อเนื่องของศูนย์วิจัยข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลวิจัยแห่งแรกด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เก็บข้อมูลมาต่อเนื่องยาวนานที่สุดในประเทศไทยตั้งแต่ พ.ศ.2537 จนถึงปัจจุบัน และในที่นี้นำเอาการเปรียบเทียบราคาที่ดินในรอบ 5 ปีล่าสุดคือ พ.ศ2551-2556 ว่าบริเวณไหนที่ราคาขึ้นมากที่สุด และบริเวณไหนที่ราคาตกต่ำที่สุด จากจำนวนทั้งหมดที่สำรวจถึงประมาณ 400 แปลง
เรามาลองดูทำเลรุ่งเรืองกันก่อน
1. ถนนสุขุมวิทช่วงต้น บริเวณแถวอาคารไทม์สแควร์ ในปี 2551 ราคาที่ดินติดถนนสุขุมวิทขนาด 4 ไร่ในบริเวณนั้นตกเป็นเงินไร่ละ 240 ล้านบาทหรือ ตารางวาละ 600,000 บาท แต่มาถึงปี 2556 ราคาเพิ่มขึ้นเป็นไร่ละ 600 ล้านบาทหรือตารางวาละ 1,500,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นถึง 150% ทำไมบริเวณนี้ราคาจึงขึ้นสูงมาก เหตุผลก็คือเป็นบริเวณที่การขยายตัวของย่านการค้าปลีกและย่านธุรกิจสำนักงานขยายตัวมาจากบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานาตามแนวรถไฟฟ้านั่นเอง ราคาที่ดินในย่านนี้จึงกระโดดจนโดดเด่นมาก
2. ถนนวิทยุ แถวบ้านพักทูตอเมริกัน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 650,000 บาทในปี 2551 เป็น 1,400,000 ล้านบาทในปี 2556 หรือถือว่าเพิ่มขึ้นถึง 115% จะสังเกตได้ว่าบริเวณนี้เมื่อ 5 ปีก่อน อาจมีราคาสูงกว่าย่านไทม์สแควร์ แต่โดยที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่านโดยตรง และอิทธิพลของรถไฟฟ้าแรงมาก จึงทำให้อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาช้ากว่าและทำให้ราคาที่ดินในบริเวณถนนวิทยุนี้ ต่ำกว่าบริเวณสุขุมวิทในเวลานี้แล้ว
3. ถนนสุขุมวิทบริเวณสถานีขนส่งเอกมัย บริเวณนี้ย่อมมีราคาไม่เท่าบริเวณไทม์สแควร์ที่ช่วงต้นของถนนสุขุมวิท แต่ราคาก็พุ่งกระฉูดเหลือเกิน จากตารางวาละ 400,000 บาทในปี 2551 กลายเป็น 850,000 บาทในปี 2556 หรือเพิ่มขึ้น 112.5% หรือสองเท่าเศษ การที่ราคาที่ดินช่วงนี้ต่ำกว่าช่วงต้นของสุขุมวิทเพราะเป็นช่วงกลาง ๆ ของความเจริญที่ไหลมาจากใจกลางเมืองย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตนั่นเอง แต่นับว่าเพิ่มขึ้นเร็วมาก เมื่อเทียบกับบริเวณถนนพระรามสี่ที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน
4. บริเวณที่มีราคาเพิ่มขึ้นในอัตราและราคาเดียวกันคือสุขุมวิท ซอย 21 ซึ่งเมื่อปี 2551 ก็มีราคาตารางวาละ 400,000 บาท และ ณ ปี 2556 ก็มีราคาเป็น 850,000 บาทแล้วเช่นกัน อันที่จริงบริเวณนี้น่าจะมีราคาที่ดินแพงกว่าแถวเอกมัย เพราะตั้งอยู่ใกล้เมืองมากกว่า แต่กลับมีราคาเท่า ๆ กัน ทั้งนี้เพราะแม้บริเวณนี้จะเหมาะสร้างอาคารสำนักงานและห้องชุดพักอาศัยพอ ๆ กันกับบริเวณเอกมัย แต่ก็ไม่ได้ตั้งอยู่บนเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายหลัก อีกทั้งในบริเวณเอกมัย ยังมีศักยภาพสร้างเป็นศูนย์การค้าได้ด้วย
5. สยามสแควร์ บริเวณนี้เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินแพงที่สุดคือ 1,600,000 บาทต่อตารางวา ณ ปี 2556 และเพิ่มขึ้นจาก 800,000 บาทต่อตารางวา ณ ปี 2551 หรือเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา บริเวณสยามสแควร์ถือเป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดของประเทศไทย มีผู้มาจับจ่ายและมีผู้เปิดกิจการค้าอย่างต่อเนื่อง ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก ก็สามารถเพิ่มขึ้นตามลำดับ จึงทำให้มีราคาค่อนข้างสูง
6. ถนนพหลโยธินช่วงต้น ใกล้ ๆ แถวซอยอารีย์ แถวนี้ราคาพุ่งกระฉูด 100% หรือ 1 เท่าตัวในระยะ 5 ปี (2551-2556) จากตารางวาละ 350,000 บาท เป็น ตารางวาละ 700,000 บาท แต่เดิมแถบนี้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง คล้ายแถวสุขุมวิท แต่โดยที่มีรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ จึงทำให้ราคาที่ดินพุ่งกระฉูดเป็นอย่างมาก อิทธิพลของรถไฟฟ้ามีผลอย่างสูงลิ่วต่อราคาที่ดิน
7. ถนนอโศก-ดินแดง ช่วงระหว่างแยกโบสถ์แม่พระ กับช่วงแยก อสมท. บริเวณนี้ราคาที่ดินเพิ่มจาก 180,000 บาท เป็น 350,000 หรือ 94.4% เพราะในบริเวณนี้ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน ทำให้การเดินทางสะดวก ราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้น ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ
8. ถนนสีลม ราคาที่ดินในปี 2551 สูงถึง 700,000 บาท ซึ่งนับเป็นราคาที่สูงมากแล้ว แต่ปัจจุบันกลับสูงถึง 1,350,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 92.9% หรือเกือบเท่าตัวเช่นกัน สีลมถือเป็นย่านธุรกิจสำนักงานโดยมีสำนักงานใหญ่ของสถาบันการเงินหรือธุรกิจขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก
9. ถนนสุขุมวิท แถวบางจาก ตรงข้ามซอยสุขุมวิท 62 แถวนี้เมื่อปี 2551 ที่ดินมีราคาตารางวาละ 200,000 บาท แต่บัดนี้ ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 380,000 บาท หรือ 90% หรือเพิ่มขึ้นราว 1 เท่าตัวเข้าไปแล้ว แต่เดิมบริเวณนี้เป็นแหล่งอุตสาหกรรมชานเมืองเมื่อ 50 ปีก่อน แต่เมื่อ 5 ปีก่อน เริ่มมีรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนขยาย จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงเกือบเท่าตัวในเวลา 5 ปีมานี้เอง
10. ถนนพญาไท บริเวณนี้อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าพญาไท มีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าไปสนามบินสุวรรณภูมิ จากแต่เดิมที่บริเวณ "ทุ่งพญาไท" นี้ค่อนข้างเงียบเหงา แต่เมื่อมีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินก็ก้าวกระโดด โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่มีการสร้างอาคารชุดพักอาศัยกันมากขึ้น ราคายิ่งเพิ่มขึ้นตามลำดับ
โดยสรุปแล้วทำเลที่ราคาที่ดินพุ่งกระฉูดคือทำเล
1. มีรถไฟฟ้าผ่าน ไม่ว่ารถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดินก็ตาม
2. อยู่ใจกลางเมืองเป็นหลัก เพราะทำให้การเดินทางสะดวก ข้อนี้แตกต่างจากในกรณีจังหวัดภูมิภาคที่การเติบโตมักเกิดในเขตชานเมืองมากกว่า
3. โดยนัยนี้ถ้าใครจะลงทุนในที่ดิน ต้องติดแนวรถไฟฟ้าหรือใกล้แนวเป็นสำคัญเท่านั้น เพราะในอนาคต การเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนจะสะดวกที่สุด
ทีนี้มาดูทำเลที่รุ่งริ่งหรือทำเลอันตรายบ้าง
1. ถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา ราว กม.5 บริเวณลำลูกกานี้ ราคาที่ดินเมื่อปี 2551 ตกเป็นเงินตารางวาละ 3,000 บาท หรือไร่ละ 1.2 ล้านบาท แต่ ณ ปี 2556 กลับลดลงเหลือตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละเพียง 1 ล้านบาท การนี้เท่ากับลดลงถึง 16.7% ทำไมในบริเวณนี้ราคาที่ดินนิ่งหรือกลับลดลงมาก สาเหตุก็คือแถวนี้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ ไม่ว่าจะเป็นทางด่วนหรือรถไฟฟ้า จึงทำให้ราคาที่ดินไม่ขยับ ทำหมู่บ้านจัดสรรก็ไกลเกินไป ที่เห็นทำมากเป็นพิเศษ อาจเป็นวัดหรือสำนักสงฆ์ใหม่ ๆ เพราะเงียบสงัด เป็นต้น
2. บริเวณตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ราคาที่ดินลดลงจากตารางวาละ 5,000 บาท เหลือ 4,600 บาท ในช่วงปี 2551-2556 หรือลดลง 8% สาเหตุสำคัญก็คือในพื้นที่รอบศูนย์ศิลปาชีพบางไทร มีข้อจำกัดในการก่อสร้างต่าง ๆ นานาเพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพของศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ดังนั้นศักยภาพในการพัฒนาที่ดินจึงเสมือนถูก "แช่แข็ง" ไปนั่นเอง
3. หนอกจอก บริเวณนี้ก็แทบไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ใด ๆ ราคาที่ดินจึงลดลงจาก 11,500 บาทในปี 2551 เหลือเพียง 11,000 บาทในปี 2556 หรือถือว่าลดลง 4.3% อย่างไรก็ตามในอนาคต เมื่อสนามกีฬาในร่มบางกอกอารีนาเปิดใช้อย่างเป็นทางการและมีการใช้สอยอย่างเข้มข้น ราคาที่ดินในย่านนี้ก็อาจปรับตัวสูงขึ้นบ้าง
4. บางนา-ตราด กม.36.3 บริเวณนี้อยู่ไกลเกินกว่าที่จะทำบ้านจัดสรรเพื่อให้บริการสำหรับคนทำงานในเขตกรุงเทพมหานคร และในการเดินทางไปภาคตะวันออก ผู้คนก็มักใช้โทลเวย์แล้ว จึงไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่จะดึงดูดให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินจึงคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง
5. พื้นที่ปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว กม.16 เช่นเดียวกัน ถือว่าตั้งอยู่ในทำเลที่ยังอยู่ไกลโพ้นจากกรุงเทพมหานคร ราคาที่ดินก็ไม่ขึ้นเลยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2551-2556) แต่เชื่อว่าในอนาคต เมื่อการขยายตัวของย่านบางบัวทองเต็มที่แล้ว ก็จะขยายเข้ามาในบริเวณนี้อีกครั้งหนึ่ง หลังจากที่เคย "บูม" ขึ้นมาในระยะ 10-15 ปีก่อนหน้านี้
6. พื้นที่เลียบคลองระพีพัฒน์ ก็ถือว่าอยู่ไกลเกินไป ราคาที่ดินจึงหยุดนิ่งในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา
7-10 นอกจากนั้นยังมีพื้นที่ๆ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 1.1-2.2% ในระยะเวลา 5 ปี (พ.ศ.2551-2555) เพราะอยู่ในบริเวณที่ยังไม่มีศักยภาพการพัฒนาใหม่ๆ) ได้แก่ บริเวณถนนกาญจนาภิเษก กม.14 ที่ตัดกับถนนบางขัน-หนองเสือ และบริเวณถนนกาญจนาภิเษก กม.27 ที่ตัดกับถนนลำลูกกา เป็นต้น รวมทั้งพื้นที่ในเขตนวนคร และถนนพหลโยธิน กท.33 เป็นต้น
จะสังเกตได้ว่าพื้นที่ที่ราคาที่ดินไม่ขยับหรือขยับน้อยมากได้แก่ บริเวณเขตนอกเมืองที่ไม่มีสาธารณูปโภค การเดินทางก็ลำบาก จึงไม่เป็นที่นิยมซื้อ แต่หลายแห่งก็จะมีอนาคตที่ดีในระยะยาวเช่นกัน ถ้าเราไปซื้อที่ดิน หรือบ้านในพื้นที่ "รุ่งริ่ง" เหล่านี้ ราคาก็ไม่งอกเงิย แถมยังจะ "รุ่งริ่ง" เพราะค่าเสื่อมมาก โครงการที่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จในการขาย มักไม่ค่อยมีการดูแลชุมชนเท่าที่ควร ทำให้ราคาที่ดินยิ่งตกต่ำลงเป็นเงาตามตัว
การที่จะลงทุนซื้อที่ดินใด ๆ นักลงทุนจึงต้องศึกษาให้ดีว่าประวัติการเปลี่ยนแปลงราคาเป็นอย่างไรบ้าง หากเปลี่ยนแปลงในทางบวกสูงก็จะยังมีแนวโน้มไปทางนั้น บริเวณใดเปลี่ยนแปลงในเชิงลดลงหรือไม่เพิ่มขึ้น ก็ไม่น่าลงทุน เพราะจะไม่เกิดการงอกเงิยของราคานั่นเอง และยิ่งกว่านั้น ก็ควรศึกษาเพิ่มเติมว่าในอนาคตจะมีการพัฒนาใหม่ ๆ ที่จะเพิ่มพูนมูลค่าหรือไม่นั่นเอง
หลายคนยังถามผมต่อว่า ในเมื่อผมรู้ทำเลเด็ดอย่างนี้แล้ว ไม่ไปลงทุนเองบ้างหรือครับ ผมก็สัพยอกไปทีเล่นทีจริงว่ากลัวรวย แต่จริงๆ ผมทำศูนย์วิจัยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นนี้ ผมและหน่วยงานของผมก็พยายามวางตัวเป็นกลาง โดยไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเอง เพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือจากลูกค้าผู้ใช้บริการ ถ้าสนใจข้อมูลเพิ่มเติม ก็ดูได้ในเว็บไซต์ www.area.co.th นะครับ
ภาพที่ 1: 10 ทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วสุดในรอบ 2551-2556
ภาพที่ 2: 10 ทำเลที่ราคาที่ดินลดลงต่ำสุดในรอบ 2551-2556
ภาพที่ 3: สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ศูนย์ธุรกิจที่ราคาแพงสุด
ภาพที่ 4: ศูนย์ศิลปาชีพบางไทร มีข้อจำกัดในการก่อสร้าง ราคาที่ดินจึงถูก
