การเปิดตัวโครงการถือเป็นดัชนีที่สำคัญที่สุดในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาด ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่าในรอบ 6 เดือนแรกของปี พ.ศ.2557 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทั้งหมด จำนวน 210 โครงการ ประกอบด้วยหน่วยขายทั้งหมด 49,816 หน่วย รวมมูลค่า 138,064 ล้านบาท โดยอุปทานใหม่ลดลง 28% ในแง่ของมูลค่าโครงการ และลดลง 24% ในแง่ของจำนวนหน่วยเมื่อเทียบกับปี 2556 ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ.2537 และมีฐานข้อมูลต่อเนื่องและกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย รวมทั้งสำรวจในประเทศอาเซียนอีกด้วย
          การสำรวจข้างต้นนี้เชื่อว่าครอบคลุมการเปิดตัวใหม่ทั้งหมดเกือบ 100% ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจในทุกรอบเดือนที่มีการเปิดตัวใหม่ รวมทั้งการ "ปูพรม" สำรวจใหม่ในทุกพื้นที่ของทุกรอบไตรมาส จึงครอบคลุมการเปิดใหม่จริง ซึ่งจะสามารถนำข้อมูลไปประกอบการวิเคราะห์วางแผนพัฒนาเศรษฐกิจของทางราชการ ตลอดจนการวางแผนทางธุรกิจของสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาที่ดินและนักลงทุน ทั้งนี้การเปิดตัวหมายถึงการเปิดโครงการใหม่ให้เลือกซื้อ ซึ่งต่างจากการขออนุญาตจัดสรรหรือการโฆษณา เช่น โครงการหนึ่งขออนุญาตจัดสรร 500 หน่วย โฆษณาขาย 400 หน่วย แต่เปิดขายระยะแรกเพียง 200 หน่วย เป็นต้น
          โครงการเปิดใหม่เกือบทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดน้อย เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อันได้แก่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม อันได้แก่ นิคมอุตสาหกรรม มินิแฟคตอรี่ และอื่น ๆ การที่ส่วนมากเป็นที่อยู่อาศัยเพราะอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นการใช้สอยของประชาชนในท้องถิ่น ประกอบกับการลงทุนจากต่างประเทศมีจำกัดในช่วงที่ผ่านมา
          ประเภทสินค้าที่เปิดใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกนั้นเป็นเครื่องชี้ภาวะปัจจุบันและทิศทางในอนาคตของตลาดที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก โดย ดร.โสภณ กล่าวว่า ห้องชุดพักอาศัยมีสัดส่วนในตลาดถึง 51% ของจำนวนหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด คือเปิดห้องชุดใหม่ 25,291 หน่วยจากอุปทานทั้งตลาดที่ 49,856 หน่วย อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับปี 2556 ห้องชุดเปิดใหม่ถึง 70% ของทั้งตลาด การนี้แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต่างหวั่นเกรงว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะล้นตลาด จึงลดอุปทานลง ประกอบกับผลการสำรวจในแต่ละเดือน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็พบว่าอุปสงค์หรือกำลังซื้อก็ลดลงด้วย แต่ก็ถือว่าลงลงทุกภาคส่วน
          สำหรับในรายละเอียดพบว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่เปิดตัวมากได้แก่ทาวนเฮาส์ 13,903 หน่วย หรือ 28% ของทั้งตลาด บ้านเดี่ยว 7,291 หน่วยหรือ 15% ของทั้งตลาด นอกนั้นเป็นบ้านแฝด อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร และหากเจาะลึกลงไปอีกจะพบว่าบ้านเดี่ยวส่วนมากเสนอขายในราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เช่นเดียวกับกลุ่มห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทเช่นกัน กรณีนี้แสดงว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยตามระดับราคาข้างต้นเป็นกลุ่มที่ยังเป็นที่นิยมของตลาด แสดงว่าตลาดต้องการที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างถูก ซึ่งหาซื้อได้โดยผู้ที่จะซื้อเพื่อการใช้สอยจริง กับผู้ที่เป็นนักเก็งกำไรที่หาซื้อในราคาไม่แพงเพื่อไม่ให้มีความเสี่ยงสูงเกินไป
          ดัชนีสำคัญอีกอันหนึ่งก็คือจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในปัจจุบัน ดร.โสภณ ชี้ให้เห็นว่า ขณะนี้มีหน่วยขายรอการขายอยู่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 อยู่ 157,730 หน่วย ซึ่งนับว่าไม่น้อย หน่วยขายเหล่านี้มีทั้งที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งมีไม่มากนัก แต่ส่วนมากกำลังก่อสร้างอยู่ อย่างไรก็ตาม จำนวนนี้เทียบได้กับประมาณ 3.4% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และหากเปรียบเทียบกับในช่วงปี 2540-2542 สัดส่วนบ้านที่นำเสนอขายในตลาดกับจำนวนบ้านในตลาดทั้งหมดสูงถึง 5% และในช่วงนั้นเป็นช่วงที่ตลาดเกิดวิกฤติ ตกต่ำสุดขีด แต่ขณะนี้ ณ สัดส่วน 3.4% ดร.โสภณ จึงประเมินว่ายังไม่สูงเกินไป ยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ดังที่หลายฝ่ายวิตกกังวล
          ตัวเลขที่น่าห่วงใยก็คือตลอดช่วงครึ่งแรกของปี 2557 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมด 36,184 หน่วย โดยเป็นหน่วยที่มีผู้เข้ามาจองซื้อในสำนักงานขาย โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส นำผลการสำรวจต่อเนื่องในแต่ละช่วงมาเปรียบเทียบ  หน่วยที่ขายได้เหล่านี้เป็นหน่วยขายของโครงการที่เปิดใหม่บ้าง หรือหน่วยขายของโครงการที่เปิดตัวมาก่อนหน้านี้ แต่ทยอยขายได้ในช่วง 6 เดือนแรกนี้
          ตัวเลขที่ขายได้ 36,184 หน่วยในรอบ 6 เดือนแรกนี้น้อยอย่างน่าใจหาย กำลังซื้อหดหายไปมาก เพราะหากเทียบกับครึ่งหลังของปี 2556 จะพบว่าสามารถขายได้ถึง 58,741 หน่วย เท่ากับปริมาณที่ซื้อขายลดลง 37% ในขณะที่อุปทานใหม่ลดลงเพียง 28% ในแง่ของมูลค่าโครงการ และลดลง 24% ในแง่ของจำนวนหน่วย หากกำลังซื้อลดลงตามลำดับก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีความเปราะบางยิ่งขึ้น
          แม้ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ในแต่ละทำเล แต่ละประเภท และแต่ละระดับราคา แต่ราคาเสนอขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ กลับลดลงตามลำดับ โดยราคาเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ในปี 2555 2556 และ 2557 (ครึ่งปี) เป็นเงิน 2.937, 2.928 และ 2.771 ตามลำดับ สาเหตุก็เพราะตลาดมีกำลังซื้อที่หดหมายลง จึงต้องนำเสนอขายหน่วยขายที่ราคาไม่สูงมากนัก เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อได้กว้างขวางยิ่งขึ้น
          ปัจจัยลบประการหนึ่งก็คือการท่องเที่ยว ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในปี 2557 จะมีนักท่องเที่ยว 22,269,747 คน ลดลงจากเมื่อเทียบกับปี 2556 จำนวน 26,546,725 คน ก็เท่ากับลดลง 16% หรือหายไป 4,276,978 คน และโดยที่นักท่องเที่ยวแต่ละคนใช้จ่ายหัวละ 43,824 บาท ดังนั้นก็ทำให้รายได้หดหายไปประมาณ 187,434 ล้านบาท ซึ่งทำให้เศรษฐกิจฝืดเคืองลง (โปรดดู AREA แถลง98/2557:www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement715.htm
          อีกปัจจัยหนึ่งคือตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทย โดย ณ ปี 2556 อยู่ทีประมาณ 12 ล้านล้านบาท  แต่คาดว่าการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2557 อยู่ที่ 1.5% ก็จะเป็นเงิน 180,000 ล้านบาท แต่หากไม่มีผลกระทบทางการเมือง การเติบโตก็น่าจะอยู่ที่ 4% หรือ 480,000 ล้านบาท ดังนั้นประเทศไทยจึงสูญเสียไปถึงประมาณ 300,000 ล้านบาทในช่วงที่ผ่านมา โปรดดู AREA แถลง 93/2557: www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement709.htm
          สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 น่าจะดีกว่าครึ่งแรก ทั้งนี้เพราะภาวะในครึ่งแรกมีปัญหาทางการเมืองที่ค่อนข้างร้อนแรงจนเกิดรัฐประหารขึ้น แต่ในช่วงครึ่งหลังสถานการณ์น่าจะคลี่คลายไปในทางที่ดีมากกว่า ทั้งนี้ยกเว้นจะเกิดความไม่สงบขึ้นอีก แต่ก็หวังว่าจะไม่เกิดเหตุการณ์เช่นนี้ การต่อต้านของประเทศตะวันตก คงไม่มีผลต่ออุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งขึ้นอยู่กับกำลังซื้อในประเทศมากกว่า
          สิ่งที่พึงระวังประการหนึ่งก็คือเรื่องการเงินอสังหาริมทรัพย์ โดยในขณะนี้ไม่มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค หากเกิดสถานการณ์เปราะบางที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเกิดปัญหาทางการเงินขึ้น เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านก็อาจสูญไปได้ ทั้งนี้เคยมีบทเรียนในปี 2540-2542 มาแล้ว และแม้ขณะนี้มี พรบ.คุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 แต่กลับเป็นเป็นกฎหมาย "กำมะลอ" คือให้ผู้ซื้อบ้านและเจ้าของโครงการอาสากันทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์เอง ไม่ได้บังคับ ผู้ประกอบการเกือบทั้งหมดจึงไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคเลย ดังนั้นจึงควรแก้ไขเป็นภาคบังคับ หรือผู้ประกอบการโดยรวม ร่วมกันรับผิดชอบโดยบังคับกันและกันเอง (self regulatory) ให้คุ้มครองผู้บริโภค
          ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งก็คือสถาบันการเงินบางแห่งอาจอำนวยสินเชื่อประมาณ 95-110% ของมูลค่าของบ้านละห้องชุดพักอาศัย ด้วยความเชื่อว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่ทิ้งบ้านที่ตนเองผ่อนไว้อย่างแน่นอน ข้อนี้อาจถือเป็นการขาดวินัยทางการเงิน แต่หากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นมาอันเป็นผลจากการเมือง การค้าระหว่างประเทศ และอื่น ๆ ก็อาจกระทบต่อฐานะทางการเงินของผู้กู้ ทำให้อาจเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้กับสถาบันการเงิน ทำให้สถาบันการเงินประสบปัญหาได้ในที่สุด
          ในรายละเอียดเกี่ยวกับทำเล ประเภทและระดับราคาใดที่น่าสนใจลงทุนและที่น่าเป็นห่วงเป็นอย่างยิ่งนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้นำเสนอต่อไป แต่โดยรวมแล้ว โครงการที่ขายดี ไม่ประสบความล้มเหลวนั้น มักจะ
          1. ตั้งอยู่ใจกลางเมือง
          2. เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย
          3. มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
          4. อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า
          ที่ขายดีและอาจถือเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ก็ได้แก่ ที่อยู่อาศัยใกล้ๆ สถาบันอุดมศึกษา ใกล้แหล่งงานโรงงานอุตสาหกรรม หรือแม้แต่ใกล้วัดโดยเฉพาะวัดธรรมกาย ซึ่งมีผู้ร่วมทำบุญสัปดาห์ละนับแสนคน จึงมีผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยใกล้วัดบ้าง เป็นต้น อย่างไรก็ตามบางส่วนก็อาจค่อยๆ ล้นตลาดไปบ้าง เช่นห้องชุดพักอาศัยใกล้กับมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ ซึ่งผลิตมาเป็นจำนวนมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา
          ทำเลแห่งอนาคตที่น่าสนใจประมวลได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2557 ซึ่งถือเป็นทำเลที่น่าจับตามองในอนาคต ได้แก่
          1. บางนา-ตราด กม.10-30 ทำเลนี้เป็นเขตชานเมืองซึ่งที่อยู่อาศัยกำลังขยายตัวออกไป โดยในปี 2557 เปิดใหม่ถึง 2,888 หน่วยหรือ 6% ของทั้งหมด
          2. ศรีนครินทร์ด้านใต้ของถนนบางนา-ตราด ทำเลนี้ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัย เปิดตัวถึง 2,496 หน่วยหรือ 5% ของทั้งตลาด เนื่องจากมีอนาคตเป็นทำเลที่ต่อรถไฟฟ้าไปถึงได้ง่าย
          3. บางบัวทอง เปิดใหม่ถึง 2,434 หน่วยหรือ 5% ของทั้งตลาดเช่นกัน โดยทำเลนี้ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง และหากเริ่มเปิดใช้บริการได้ ก็คงยิ่งคึกคัก แต่ค่าโดยสารเข้าถึงสีลมคงเป็นเงินเกือบ 100 บาท ผู้ที่คิดไปอยู่อาศัย พึงสังวร
          4. คลองสาน โดยเปิดใหม่ 2,072 หน่วย หรือ 4% ของทั้งตลาด เป็นห้องชุดพักอาศัย เพราะเดินทางได้สะดวกอยู่ตรงข้ามกับเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานครโดยมีแม่น้ำเจ้าพระยาคั่นอยู่ อนาคตยังจะเติบโตอีกมาก
          5. นวมินทร์ มีเปิดขายถึง 2,045 หน่วยหรือ 4% ของทั้งตลาดเช่นกัน ในทำเลนี้แต่เดิมเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ในปัจจุบันเน้นห้องชุดพักอาศัย ถือเป็นเขตต่อเมือง (แต่เดิมเป็นชานเมือง) ที่มีความคึกคักมาตลอด รวมทั้งในอนาคตอีกด้วย
          โดยสรุปแล้วรัฐประหารไม่ได้มีผลต่ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากความไม่สงบทางการเมืองเป็นระยะเวลาเจ็ดเดือน อย่างไรก็ตามในครึ่งปีหลัง และในปี 2558 สถานการณ์น่าจะค่อย ๆ คลี่คลายแม้จะไม่ถึงขนาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากยังมีปัจจัยลบบางประการ ทั้งการท่องเที่ยวและภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศ