HBA11/205/2566

29    พฤศจิกายน     2566

เรื่อง      ขอเสนอความเห็นต่อกรณีอาคารชุดเดอะมิดด์คอนโด The MiDD

เรียน     เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค consumer@ocpb.go.th
            ประธานนิติบุคคลอาคารชุดเดอะมิดด์คอนโด The MiDD
            บริษัท กู๊ดวิลล์ แลนด์ จำกัด เจ้าของโครงการ โทรสาร  0-2195-0257 themidd01@gmail.com
            นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย trea@thairealestate.org
            นายกสมาคมอาคารชุดไทย contact@thaicondo.or.th

                  ตามที่มีข่าวเกี่ยวกับผู้ซื้อห้องชุดร้องเรียนผ่านสื่อเกี่ยวกับโครงการอาคารชุดเดอะมิดด์คอนโด The MiDDสมาคมผู้ซื้อบ้าน จึงได้ให้คณะกรรมการและที่ปรึกษาสมาคมเดินทางไปสำรวจโครงการนี้และได้พบปะกับลูกบ้านและกรรมการนิติบุคคล จึงขอเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์ในการพิจารณาของทุกฝ่าย ดังนี้:

เกี่ยวกับโครงการนี้

                  รายละเอียดโครงการนี้จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โครงการนี้ตั้งอยู่ในตำบลบางรักพัฒนา อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี เริ่มเปิดขายตั้งแต่ 3 ตุลาคม 2558 เป็นอาคารชุด 8 ชั้นจำนวน 2 อาคาร เริ่มก่อสร้างในปี 2559 และแล้วเสร็จในปี 2560 มีพื้นที่ประมาณ 4-1-95 ไร่ (1,795 ตารางวา) มีหน่วยขาย 443 หน่วย ขนาด 29.5 ตารางเมตร มีราคาขายเริ่มต้นที่ 1.19 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 40,339 บาท) และเพิ่มขึ้นชั้นละ 1,000 บาทต่อตารางเมตรหรือเพิ่มขึ้นหน่วยละ 30,000 บาทต่อชั้น ในการโฆษณาการขาย โครงการนี้คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 28 บาท และมีเงินกองทุนส่วนกลางบ 350 บาทต่อตารางเมตร

                  สำหรับราคาเสนอขายในปัจจุบันมีตั้งแต่ขายในราคาเดิมที่เคยซื้อมา (ประมาณ 1 ล้านบาทเศษ) จนถึงราคาหน่วยละ 1.9 ล้านบาท (ชั้น 8) ซึ่งเคยขายในราคาเริ่มต้นที่ 1.4 ล้านบาท ซึ่งคงเป็นเพราะมีการตกแต่งเพิ่มเติม ส่วนค่าเช่ามีตั้งแต่ห้องละ 5,500 – 7,000 บาทต่อเดือน หรือมีอัตราผลตอบแทนเบื้องต้นอยู่ที่ 5.5% ต่อเดือน

เกี่ยวกับสภาพความเสียหาย

                  ในด้านสภาพทางกายภาพภายนอกของอาคาร จากการเดินสำรวจเบื้องต้นและประกอบกับคำชี้แจงของนิติบุคคลและเจ้าของห้องพักบางห้อง ได้พบปัญหาผนังแตกร้าวและเกิดความเสียหายมีน้ำรั่วซึมจากภายนอกแนวทะแยง (จากภาพประกอบจากเจ้าของห้องพัก1ห้อง พร้อมคลิปที่แสดง) กรณีนี้เกี่ยวข้องกับวิศวกรรมงานระบบอาคาร (MEP - Mechanical, Electrical, Plumbling Engineering) ซึ่งอาจเป็นเพราะ

                  1. ท่อน้ำบนฝ้าใต้พื้นอาจหลุดขาด หรือท่อน้ำภายในผนังหลุดขาดซึ่งอาจมีสาเหตุจากการดึงของโครงสร้างและผนังแยกตัว

                  2. การตรวจสอบแรงดันในท่อน้ำของห้องน้ำแต่ละห้องชุด และมาตรฐานการเทคนิคการเชื่อมต่อท่อน้ำระบบสุขาภิบาล/MEP และการรับรองตรวจสอบมาตรฐานวัสดุความหนาท่อน้ำ วัสดุกาวที่ใช้เชื่อมต่อและเทคนิคการเชื่อมท่อน้ำภายในโครงการ

                  3. การตรวจสอบระบบสุขาภิบาล/MEP ที่เกี่ยวข้องก่อนกรุเบื้องห้องน้ำและทดสอบแรงดันภายในท่อน้ำก่อนเชื่อมต่อระบบสุขาภิบาล/MEP รับรองโดยวิศวกรควบคุมโครงการก่อนส่งมอบอาคาร

                  ส่วนกรณีผนังฉีกขาดและรอยร้าวในห้องชุดบางหน่วยอาจเกิดจากการก่อสร้าง เช่น ระยะการวางแนวเอ็น คสล.(แนวตั้งและแนวนอน) การไหวตัวของโครงสร้างอาคาร เช่น โครงสร้างหากออกแบบเป็นพื้น Post tension Slab อาคารสูงทั่วไปทุกอาคารจะมีการไหวตัวทำให้เกิดผนังร้าวแตกลายงาในผนังปูนฉาบ แนวก่อกับแนวโครงสร้าง

จะเกิดในผนังภายนอกทั่วไปที่มีแรงกระทำด้านข้างมากเป็นพิเศษ

แนวทางการแก้ไข

                  1. อาคารนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จมาประมาณ 4 ปีแล้ว ซึ่งพ้นระยะการประกันความเสียหายในการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของร่วมสามารถพิสูจน์ได้ว่าอาคารไม่ได้ก่อสร้างตามมาตรฐานตั้งแต่แรกโดยความช่วยเหลือตรวจสอบของสภาสถาปนิก หรือสภาวิศวกร ก็มีอายุความถึง 10 ปี ยังสามารถเจรจากับเจ้าของโครงการได้

                  2. ข้อร้องเรียนบางกรณีอาจเป็นความเข้าใจผิดกัน เช่นว่าโครงการนี้จะมีสระว่ายน้ำ แต่ไม่ได้สร้างเพราะจะอยู่ในโครงการที่ 2 ที่ยังไม่ได้สร้าง แต่ที่ผ่านมาก็ยังไม่เคยมีการเปิดขายโครงการ 2 จึงยังอาจไม่มีหลักฐานว่าจะมีสระว่ายน้ำ (https://t.ly/YjABL) ส่วนที่มีคลิปว่าโครงการจะก่อสร้าง Sky Walk จากโครงการถึงถนนใหญ่นั้น ก็คงเป็นไปได้ยาก เพราะระยะทางห่างไกลถึง 400 เมตร ค่าก่อสร้างคงเป็นเงินมหาศาล แต่หากผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมสามารถร่วมกันยืนยันได้ว่ามีการสัญญา (แม้จะเป็นเพียงปากเปล่า) จริง ก็อาจยกเป็นข้อพิสูจน์ได้

ผู้สำรวจในโครงการนี้

                  สมาคมผู้ซื้อบ้านได้มอบหมายให้มีคณะสำรวจดังนี้:

                  1. ดร.โสภณ พรโชคชัย MRICS PhD สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ในฐานะนายกสมาคม

                  2. คุณรมนต์อร บุญเรือง PhD Candidate เทคโนโลยีสารสนเทศ MBA BBA (ABAC) กรรมการสมาคม

                  3. คุณชิณวิชญ์ วัชรชิณณ์ M.Arch/M.bit-KU, ACT-001341, ASAArch66-00061, Prof.Arch3828 under ACT ที่ปรึกษาสมาคม

                  ทั้งนี้ได้ไปสำรวจในวันพุธที่ 22 พฤศจิกายน 2566 เวลา 10:00 น.

                  จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน

ผู้ประสานงาน:

น.ส.นงลักษณ์ จตุเทน โทร.02.295.3905 ต่อ 109