เป็นประจำทุกครึ่งปี ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ผมเป็นประธานอยู่มาตลอด 20 ปี ก็จะเปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยประมาณ 1,600 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลอด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557

สินค้าที่ราคาขึ้นกระฉูด
          จากการเปรียบเทียบราคาขาย ณ เดือนธันวาคม 2556 กับ ณ เดือนมิถุนายน 2557 หรือครึ่งปีพบว่าในบางทำเล ราคาที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันในโครงการเดียวกันได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ การปรับราคาขึ้นแสดงว่าสินค้าเป็นที่ต้องการของลูกค้า คนซื้อก็ได้กำไร คนขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดินก็ควรเล็งที่จะพัฒนาสินค้าประเภทนี้ในอนาคต
          อันดับที่ 1 ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.014 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.224 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 2 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 1.626 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 1.794 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 3 ทำเล I5: พระนคร ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.530 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.893 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 4 ทำเล D4: ลาดปลาเค้า มัยราบ บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 9.990 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 11.000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 5 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.490 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.740 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 6 ทำเล B1: ติวานนท์ นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.622 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.869 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 7 ทำเล A2: บางขัน คลองหลวง ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 0.900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 0.980 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 8 ทำเล K3: มหาชัย เศรษฐกิจ อาคารพาณิชย์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.028 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.206 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 9 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 4.859 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 5.285 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
          อันดับที่ 10 ทำเล E1: หทัยราษฎร์ บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.357 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.649 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก

สินค้าที่ขายได้มาก
          ในอีกแง่มุมหนึ่ง สินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายได้มาก มีคนมาซื้อไปมากเป็นพิเศษ ก็เป็นอีกดัชนีหนึ่งที่ชี้ว่าสินค้าประเภทนี้มีความต้องการสูง ผู้ซื้อก็ไม่ผิดหวัง ผู้ขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดิน ก็ควรเล็งพัฒนาสินค้านี้เพิ่มเติม ผลการสำรวจของเราพบว่า
          อันดับที่ 1 ทำเล L3: บางพลัด ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 - 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 100% ของหน่วยขายทั้งหมดหรือขายหมดใน 1 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมาก และขณะนี้ไม่เหลือหน่วยขายแล้ว น่าพัฒนาสินค้านี้ต่อ
          อันดับที่ 2 ทำเล H8: บางนา ตราด กม 10-30 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 - 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 61% ของหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่าทั้งหมดจะขายได้ใน 2 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมมาก และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 100 หน่วย มีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
          อันดับที่ 3 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 - 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 30% ของหน่วยขายทั้งหมด ขาย 3 เดือนก็ปิดโครงการแล้ว ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 194 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
          อันดับที่ 4 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 5.01 - 10.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 148 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
          อันดับที่ 5 ทำเล D6: นวมินทร์ ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 - 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1325 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
          อันดับที่ 6 ทำเล I2: ปทุมวัน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 - 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 27% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 83 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
          อันดับที่ 7 ทำเล A6: ลำลูกกา ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาระหว่าง 3.01 - 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 26% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 79 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
          อันดับที่ 8 ทำเล D5: วัชรพล คู้บอน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 2.01 - 3.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 12 หน่วย แสดงว่าแทบไม่มีอุปทานหลงเหลือแล้ว
          อันดับที่ 9 ทำเล K5: หนองแขม ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 - 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1057 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
          อันดับที่ 10 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 - 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 132 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว

ระวังหลุมพรางบ้านลงราคา
          อย่างไรก็ตามผลการสำรวจยังชี้ว่าที่อยู่อาศัยบางประเภท ราคาตกต่ำลงในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาที่ดินต้องหั่นราคาให้ต่ำลงเพื่อจูงใจให้ผู้ซื้อมาตัดสินใจซื้อ สินค้าประเภทนี้ น่าห่วงใย ความต้องการอาจจำกัด และมีความเป็นไปได้ที่ราคาอาจตกต่ำลงอีก
          อันดับที่ 1 ทำเล D5: วัชรพล คู้บอน บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 14.900 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 12.700 ล้านบาท หรือลดลง -15% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้ตลาดอาจไม่ตอบสนองเท่าที่ควรต่อสินค้าราคาสูง
          อันดับที่ 2 ทำเล N5: ไทรน้อย สุพรรณบุรี บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.500 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 3.150 ล้านบาท หรือลดลง -10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าแต่เดิมคงตั้งราคาสินค้าไว้สูงเกินไป
          อันดับที่ 3 ทำเล K5: หนองแขม บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.870 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 2.584 ล้านบาท หรือลดลง -10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา แถวนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ราคาไม่แพง สินค้านี้จึงขายได้ยาก
          อันดับที่ 4 ทำเล B1: ติวานนท์ นวลฉวี บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.993 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 3.627 ล้านบาท หรือลดลง -9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าแต่เดิมคงตั้งราคาสินค้าไว้สูงเกิน
          อันดับที่ 5 ทำเล K5: หนองแขม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 13.500 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 12.500 ล้านบาท หรือลดลง -7% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้ตลาดอาจไม่ตอบสนองเท่าที่ควรต่อสินค้าราคาสูงเช่นนี้
          อันดับที่ 6 ทำเล N3: รัตนาธิเบศร์ ท่าอิฐ บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 13.907 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 12.892 ล้านบาท หรือลดลง -7% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา บ้านเดี่ยวราคาแพงมีความต้องกาน้อยมาก
          อันดับที่ 7 ทำเล F6: เทพลีลา มหาดไทย บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 17.946 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 16.736 ล้านบาท หรือลดลง -7% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา แถวนี้อาจไม่เหมาะกับบ้านเดี่ยวราคาแพง
          อันดับที่ 8 ทำเล N7: ลาดหลุมแก้ว ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 0.893 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 0.834 ล้านบาท หรือลดลง -7% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้แม้ราคาไม่สูง แต่อาจไม่มีตลาดในพื้นที่นี้
          อันดับที่ 9 ทำเล H8: บางนา ตราด กม 10-30 ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 1.013 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 0.951 ล้านบาท หรือลดลง -6% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา และเช่นเดียวกันกรณีนี้แม้ราคาไม่สูง แต่อาจไม่มีตลาดในพื้นที่นี้
          อันดับที่ 10 ทำเล K1: พระราม 2 กม.1-10 ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 4.189 ล้านบาท ลดลงเป็นหน่วยละ 3.942 ล้านบาท หรือลดลง -6% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้ามีราคาสูงกว่าที่ควรจะเป็น

เคล็ดลับการเลือกซื้อ
          แม้สินค้าเหล่านี้จะขายดี น่าลงทุนซื้อสำหรับประชาชน และน่าลงทุนพัฒนาต่อสำหรับบริษัทพัฒนาที่ดิน แต่ก็ยังขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทาน ถ้าเกิดขาดความสมดุล ราคาก็อาจไม่ไปต่อ รวมทั้งการบริหารชุมชนที่ดีในอนาคตอีกด้วย ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยในทำเลที่ขายไม่ดี ราคาตก ก็อาจแล้วแต่แต่ละโครงการที่วางแผนการตลาดผิดพลาดไป อาจไม่จำเป็นที่โครงการอื่นที่จะเกิดขึ้นในอนาคต จะย่ำแย่เช่นนี้ด้วย
          อย่างไรก็ตามในการเลือกซื้อ เราคงไม่ต้องรอให้สถานการณ์ตลาดไม่ดี ราคาสินค้าตกแล้วค่อนช้อนซื้อดั่งหุ้น เพราะราคาคงไม่ตกต่ำมากนัก เคล็ดลับสำคัญในการเลือกซื้อคือการพิจารณาความคุ้มค่าของเงิน โดยผู้ซื้อบ้านควรสำราจเปรียบเทียบกับโครงการเทียบเคียงโดยรอบ ถ้าเทียบดูแล้ว โครงการเป้าหายของเราคุ้มค่ากว่าที่จะซื้อ ก็ซื้อได้เลย ไม่ต้องรอ

          บ้านไม่ใช่ผักปลาในตลาด แต่มีราคาแพงมาก ต้องค่อยๆ ใช้วิจารณญาณ "ช้าๆ ได้พร้าเล่มงาม" นะครับ

ภาพที่ 1: แผนที่แสดงทำเลที่โดดเด่นที่มีสินค้าขายดีและขายช้า

ภาพที่ 2: การแถลงข่าวของผมเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยเมื่อเร็วๆ นี้

ภาพที่ 3: อีกมุมหนึ่งของการแถลงข่าว

ภาพที่ 4: งานมหกรรมซื้อบ้านคึกคักเสมอ (จาก koratphotoclub.net)