หลายท่านคงจำข่าวสลดไฟไหม้ซานติก้าผับเมื่อ 1 มกราคม 2552 มาพิสูจน์กันให้ชัดๆ ว่าราคาที่ดินหดหายไปเท่าไหร่เพราะการมีตำหนิที่มีคนตาย (เสมือนถูก “สาป”)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งทำศูนย์ข้อมูลเดียวในประเทศไทยที่เก็บสถิติการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตั้งแต่ปี 2537 เป็นต้นมา มาวิเคราะห์ให้เห็นว่าเมื่อมีตำหนิร้ายแรงบนที่ดินที่มีผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินลดลงเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด

            ซานติก้าผับตั้งอยู่ช่วงกลางของถนนสุขุมวิท 63 ในเขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร เกิดเหตุเพลิงไหม้ขึ้นในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2552 เวลา 00:35 น. มีผู้เสียชีวิต 66 คน และบาดเจ็บอย่างน้อย 225 คนในจำนวนนี้บาดเจ็บสาหัส 45 ราย รวมทั้งชาวต่างชาติจากประเทศออสเตรเลีย ซูดาน เบลเยียม ฝรั่งเศส ฟินแลนด์ ญี่ปุ่น เนปาล เนเธอร์แลนด์ สิงคโปร์ เกาหลีใต้ สวิตเซอร์แลนด์ สหราชอาณาจักร สหรัฐอเมริกา ฯลฯ อยู่ในเหตุการณ์

            ณ สิ้นปี 2552 สำหรับราคาที่ดินในบริเวณนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยประเมินไว้ที่ตารางวาละประมาณ 310,000 บาท ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่ารวมกันประมาณ 496 ล้านบาท เพราะมีพื้นที่ 4 ไร่โดยประมาณ แต่เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ที่ดินแปลงนี้ก็คงหยุดการพัฒนาไป ทำให้มูลค่าที่ดินแปลงนี้คงถูก “แช่แข็ง” ในขณะที่ที่ดินแปลงอื่นๆ บนถนนสายนี้ก็คงยังเพิ่มขึ้นตามลำดับ

            ถ้าไม่เกิดเพลิงไหม้ ราคาที่ดินก็คงเพิ่มขึ้นตามลำดับ ถึงวันนี้คงมีราคาประมาณ 1,080,000 บาทต่อตารางวา เท่ากับว่าตลอดช่วงปี 2552-2566 ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 9.32% โดยเฉลี่ย อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้มีผู้เข้าใช้แล้ว โดยพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร ฯลฯ และขณะนี้ประสบความสำเร็จในการประกอบกิจการด้วยดี ทั้งนี้ได้เข้าใช้และเริ่มมีการปรับพื้นที่ตั้งแต่ปี 2563 จึงถือว่า “คำสาป” ที่ที่ดินแปลงนี้ไม่สามารถใช้อะไรได้หมดไปในปีดังกล่าว แสดงว่าห้วงเวลาของการถูก “สาป” เป็นเวลาประมาณ 11 ปี (2552-2563)

            ในที่นี้สมมติว่าที่ดินแปลงนี้สามารถปล่อยเช่าได้เป็นเงินปีละประมาณ 1.5% ของมูลค่าที่ดินในแต่ละปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจไว้มาโดยตลอดทุกปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันเงินที่จะได้ในแต่ละปีในอนาคต (หากขณะนี้ยังอยู่ ณ พ.ศ.2552) ก็ต้องคิดลดตามอัตราภาวะเงินเฟ้อ ดร.โสภณจึงสมมติให้ใช้อัตราคิดลดที่ 3% ตลอด 11 ปีต่อมา (พ.ศ.2552-2563)

            ด้วยสูตรดังกล่าวนี้ รายได้ที่พึงได้ (แต่ไม่ได้) จึงเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ ปี 2552 ที่ 134.337 ล้านบาท แสดงว่าถ้าไม่ได้ใช้ประโยชน์เป็นเวลา 11 ปีดังกล่าว ความสูญเสียของรายได้จึงค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับมูลค่า ณ ปี 2552 ที่ 496 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าราคาที่ดินลดลงเหลือเพียง 361.663 ล้านบาท ก็เท่ากับราคาลดลงเหลือ 73% ของมูลค่าเดิม หรือเท่ากับราคาลดลงไปราวหนึ่งในสี่

            จากการนี้จึงอาจอนุมานได้ว่า หากมีอาคารสถานเริงรมย์พื้นที่ประมาณ 4 ไร่ และเพลิงไหม้ จนมีผู้เสียชีวิตและบาดเจ็บมากมาย ก็จะทำให้อาคารดังกล่าวมีตำหนิ ราคาก็จะลดลงตามลำดับ เนื่องจากความกลัวจากการมีผู้เสียชีวิตนั้นเอง  อย่างไรก็ตามแม้จะประเมินค่าเหลือเพียง แต่ถ้า ณ วันที่ถูกไฟไหม้ไปแล้ว เจ้าของอาจตกใจขายหรือถูกกดราคาขายในราคาที่ต่ำกว่านี้ก็เป็นได้

            การที่ที่ดินซานติกาผับสามารถนำมาพัฒนาใหม่ได้เช่นนี้ ก็เพราะแรงผลักดันของความเจริญเติบโตของเขตใจกลางเมืองตามถนนสุขุมวิทตามแนวรถไฟฟ้า และการพัฒนาอย่างเข้มข้นบนถนนสุขุมวิท 55 และโดยรอบ ทำให้มีความต้องการพื้นที่สำหรับการพัฒนามากขึ้น ถนนสุขุมวิท 63 ซึ่งเป็นซอยใหญ่ถัดมา จึงมีโอกาสการพัฒนามากขึ้น ประกอบกับบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนมาพัฒนาอาคารชุดอยู่ข้างๆ ก็ยิ่งทำให้การพัฒนาศูนย์การค้าบนที่ดินซานติกาผับนี้ประสบความสำเร็จยิ่งขึ้น

            ส่วนอีกกรณีคือการระเบิดของโรงงานตุ๊กตาเคเดอร์ เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2536 ที่ถนนพุทธมณฑลาย 4 ตำบลกระทุ่มล้ม อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม จนมีผู้เสียชีวิตมากถึง 188 คนนั้น ขณะนี้ก็เป็นหมู่บ้านจัดสรรไปแล้ว เนื่องจากความเจริญเข้าไปถึง อย่างไรก็ตามหากเป็นกรณีระเบิดโรงงานลำใยเมื่อวันที่ 19 กันยายน 2542 ที่หมู่ 2 ต.บ้านกลาง อ.สันป่าตอง จ.เชียงใหม่ จนขณะนี้ที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้ใช้ และประกาศขายอยู่ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าวยังไม่เข้มข้นจนต้องการที่ดินแปลงดังกล่าว

ดังนั้นหากเราสามารถระบุถึงความรุนแรงของเหตุเพลิงไหม้ และประมาณการเวลาที่จะสูญเสียรายได้ไป เช่น 10, 15 หรือ 20 ปี หรืออาจมากน้อยกว่านี้ก็ตาม เราก็จะสามารถประเมินมูลค่าที่ลดลงไปได้

หมายเหตุ: บทความนี้เคยตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 19-21 ตุลาคม 2566 หน้า20

https://www.youtube.com/watch?v=gRfrKtjMZJo