เมื่อเร็วๆ นี้มีคำสั่งของกรมที่ดินระบุชัดเจนว่า ห้องชุดจะนำมาทำเป็นโรงแรมไม่ได้ เราลองมาศึกษาดูว่าที่เมืองนอกเขาทำได้หรือไม่ ทำแล้วจะดีหรือไม่

            เมื่อวันที่ 6 พฤศจิกายน 2566 อธิบดีกรมที่ดินได้มีหนังสือถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัด เรื่องการนำห้องชุดในอาคารชุดไปประกอบกิจการโรงแรม (ที่ มท 0517.3/ว23302: https://t.ly/a-c5m) โดยระบุว่า “ในกรณีที่เจ้าของอาคารชุดมีความประสงค์จะนำอาคารชุดไปประกอบธุรกิจโรงแรมก็สามารถที่จะดำเนินการเพื่อเลิกอาคารชุดตามมาตรา 51 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ก่อน แล้วจึงนำอาคารดังกล่าวไปประกอบกิจการโรงแรมและดำเนินการให้เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายว่าด้วยโรงแรมและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องต่อไปได้”

            อย่างไรก็ตามท่านก็มีความเห็นว่า “พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ถูกตราขึ้นมาเป็นเวลานานแล้ว อาจไม่รอบรังกับสภาพสังคมหรือการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างที่เปลี่ยนแปลงไป แต่การนำหลักความยินยอมหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของอาคารชุดเพื่อนำไปประกอบกิจการโรงแรมไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนมาพิจารณาตีความเรื่องอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2523 ไม่อาจกระทำได้ เนื่องจากกรอบของการตีความถูกจำกัดอยู่ภายใต้เจตนารมณ์ของกฎหมายที่เป็นไปเพื่อการอยู่อาศัย ทั้งนี้ ปัญหาเรื่องของการตรากฎหมายดังกล่าวอาจพัฒนาไปสู่การแก้ไขเปลี่ยนแปลงกฎหมายให้รองรับกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมในภายหน้าได้” แสดงว่ากฎหมายควรมีเวลาหมดอายุ ไม่ใช่ใช้ตะบี้ตะบันไป เช่นที่เป็นอยู่ในขณะนี้

            ถ้าเราต้องแก้ไขกฎหมายอาคารชุดในประเทศไทยของเรา เราก็ควรศึกษาจากต่างประเทศบ้าง ซึ่ง ดร.โสภณ ได้ปรึกษากับเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ ถึง 11 ท่านจาก 12 ประเทศ ได้ความดังนี้:

            สิงคโปร์ นายแฮรี เหยี่ยว (Harry Yeo) อดีตนายกสมาคมนายหน้าสิงคโปร์ (Institute of Estate Agents Singapore) ระบุว่า Airbnb เป็นสิ่งที่ผิดกฎหมายในสิงคโปร์ ดังนั้นการที่คิดจะนำอาคารชุดมาทำเป็นโรงแรมจึงเป็นไปไม่ได้ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้มักเป็นอาคารชุดที่รัฐบาลสร้างขึ้น ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 80% ส่วนห้องชุดในอาคารชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้นซึ่งมีสัดส่วนอีกราว 15% อาจยืนหยุ่นได้ (ส่วนอีก 5% เป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่น)

            มาเลเซีย นายมานี อุสิลปัน (Mani Usilaphan) อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง กล่าวว่า โดยทั่วไปไม่สามารถนำห้องชุดมาทำเป็นโรงแรมได้ แต่ในบางอาคารชุดที่มีผู้เข้าอยู่อาศัยน้อย นิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ก็อาจเปิดเป็นโรงแรมบ้าง  ส่วนนายตันเกียนอุน นายกสมาคมนายหน้ามาเลเซีย (Malaysian Institute of Estate Agents) กล่าวว่าในบางรัฐของมาเลเซียก็สารถทำได้แต่ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐบาลในรัฐนั้นๆ หรือองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นในแต่ละท้องที่ แต่บางรัฐ เช่น รัฐซาบะฮ์ ที่ ดร.โสภณเพิ่งไปเยือนมา ไม่อนุญาต เป็นต้น ทั้งนี้ในรัฐที่ยอมมักจะหมายถึงโครงการอาคารชุดที่ตั้งอยู่ในย่านการใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ มีความต้องการห้องพักโรงแรม รัฐจึงอนุญาตให้สามารถทำได้

            นายอีริค โกะ (Erick Kho) อดีตนายกสมาคมนายหน้าฯ ก็กล่าวว่าปกติถ้าเป็นอาคารชุดเดิมมักไม่ค่อยมีการนำมาใช้ทำห้องเช่าแบบโรงแรม ส่วนอาคารชุดใหม่ๆ โดยเฉพาะที่เจ้าของร่วมตกลงร่วมกันที่จะทำเป็นโรงแรมทั้งตึก ก็สามารถทำได้ และห้องชุดที่ปล่อยเช่าเป็นโรงแรมก็ต้องเสียค่าส่วนกลางมากกว่าปกติ ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ก็มักจะสงวนไว้เฉพาะเจ้าของร่วมของห้องชุดเป็นหลัก เพื่อไม่ให้พวกเขาได้รับผลกระทบจากผู้เข้าพักในห้องชุดที่แปลงเป็นโรงแรม

            เวียดนาม นางลีฮันไหม่ (Le Hanh Mai) ผู้จัดการฝ่ายลงทุนของ CapitaLand (Vietnam) Holdings Pte. Ltd. กล่าวว่าเวียดนามยังไม่มีข้อห้าม Airbnb ทำธุรกิจโรงแรมในอาคารชุด แต่เชื่อว่ามีแนวโน้มที่จะทำได้และทำมากขึ้น เพราะห้องชุดในอาคารชุดของเวียดนามมีว่างอยู่มาก ผู้ซื้อไว้จำนวนมาก ซื้อไปปล่อยเช่าต่อ และปกติมักเช่าเป็นรายเดือน การปล่อยเช่าเป็นรายวันจึงอาจมีมากขึ้นตามลำดับ

            ฟิลิปปินส์ นายออกัสโต (Augusto Agosto) นายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ฟิลิปปินส์ (Society of Litigation Valuatipn Experts, Philippines) กล่าวว่าที่ฟิลิปปินส์ สามารถทำได้ ไม่ผิดกฎหมาย Airbnb Agoda หรืออื่นๆ ก็สามารถเปิดห้องพักในอาคารชุดได้เลยโดยเฉพาะห้องชุดที่ซื้อไว้โดยนักลงทุน แต่แรกเจ้าของร่วมก็ไม่ค่อยพอใจ แต่ปัจจุบันกลายเป็นมาตรฐานไปแล้วว่าอาคารชุดสามารถนำมาใช้เป็นโรงแรมได้ สำหรับเรื่องความปลอดภัย ก็สามารถป้องกันได้ เช่น การใช้ Key Card เพื่อเข้าไปเฉพาะชั้นที่ระบุเท่านั้น

            ญี่ปุ่น: นายทาคะฮิโร ไคนูมา (Takahiro Kainuma) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของ Tokyu Construction Co., Ltd ระบุว่าที่ญี่ปุ่น ไม่อนุญาตให้ห้องชุดใดๆ ประกอบกิจการโรงแรมแบบ Airbnb ได้ ทั้งนี้เป็นคำสั่งของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ใช่กฎหมายทั่วไป แต่ถ้าเป็นกรณีที่อยู่อาศัย ก็สามารถทำได้ ดังที่เราได้เห็นโรงแรมบ้านที่เรียกว่าเรียวกัง (Ryokan) ในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ

            อินเดีย นางเวนเนสสา เดอ ซูซา (Vanessa De Souza) นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล ประจำประเทศอินเดีย (FIABCI-India) กล่าวว่า Airbnb ไม่สามารถดำเนินการในอาคารชุดที่เจ้าของร่วมไม่อนุญาต แต่ถ้าเจ้าของร่วมเห็นควรด้วย โดยเฉพาะอาคารชุดใหม่ๆ ที่สร้างขึ้นเพื่อขายให้นักลงทุนไว้ลงทุนให้เช่า ก็สามารถทำได้ ทั้งนี้ต้องมีการระบุไว้ในข้อตกลงในนิติบุคคล ไม่จำเป็นต้องออกเป็นกฎหมายใดๆ

            ยุโรป นายโทมัส เฮนลี (Thomas Henle) นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สวิตเซอร์แลนด์ (FIABCI-Suisse) กล่าวว่าในสวิตเซอร์แลนด์ เยอรมนีและออสเตรเลีย ก็มีความหลากหลายที่ห้องชุดอาจแปลงสภาพเป็นโรงแรมเช่นกัน หลายเมืองก็ยินดีให้ทำได้ หลายเมืองก็อาจเข้มงวดเช่นกัน ไม่ได้มีกฎเกณฑ์ตายตัวอยู่ที่การตกลงกันในนิติบุคคลอาคารชุดกันเองมากกว่า ส่วนนายอาเลน ดูฟอว์ (Alain Duffoux) นายกสมาคมนายหน้าฝรั่งเศส ท่านว่าที่ฝรั่งเศสและอิตาลีเปิดกว้าง ห้องชุดแต่ละห้องสามารถให้เช่ารายวันหารายได้ ไม่มีข้อจำกัด

            สหรัฐอเมริกา นายดาร์ กอสส์ (Darr Goss) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เจ้าของบริษัท Capital Valuation Group ในมลรัฐออรีกอน กล่าวว่าในสหรัฐอเมริกาก็มีความหลากหลายมาก แต่ Airbnb ก็มีห้องชุดจำนวนมหาศาลเผยแพร่ให้สามารถเช่าได้แบบรายวันในเว็บไซต์ของตน อย่างไรก็ตามก็ยังถือว่ามี “สงคราม” ระหว่าง Airbnb กับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งทั้งนี้ก็แล้วแต่กรณีในแต่ละรัฐเช่นกัน การประกาศให้ห้องชุดสามารถปล่อยเช่าได้ เป็นกลยุทธ์การขายอย่างหนึ่งเพราะนักลงทุนผู้ซื้อสนใจซื้อมากกว่าห้องชุดธรรมดา

            ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าการนำห้องชุดในอาคารชุดมาปล่อยเช่ารายวัน อาจทำให้เจ้าของร่วมได้รับผลกระทบ ไม่พึงดำเนินการ แต่หากมีมาตรการที่ดี เช่น ให้นิติบุคคลช่วยจัดการเช่าให้แทน มีการจ่ายค่าส่วนกลางเพิ่มเติมกว่าเจ้าของห้องทั่วไป มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีขึ้น ก็อาจสามารถทำได้ และอาจเป็นลู่ทางในการหารายได้เพิ่มเติมให้กับเจ้าของร่วม ทำให้เศรษฐกิจมีการเติบโตมากขึ้น เป็นผลดีต่อทุกฝ่าย

            อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทยที่บอกว่าแม้เจ้าของห้องชุดทั้งหมดจะยอมให้ทำการเช่าเป็นโรงแรมได้ มีเชนโรงแรมมาบริหาร แต่กรมที่ดินก็ยังไม่อนุญาตอยู่ดี เพราะผิดกฎหมายอาคารชุด ข้อนี้ก็คงต้องแก้กฎหมายให้เหมาะสมกับยุคสมัยมากขึ้น เราต้องยอมรับว่ากฎหมายต้องมีวันหมดอายุ ไม่ใช่ตะบี้ตะบันอ้างกฎหมายเดิมๆ อยู่วันยังค่ำ เพื่อให้สังคมได้ประโยชน์ร่วมกันทุกฝ่าย

            เราต้องเรียนรู้จากต่างประเทศเพื่อนำมาปรับปรุงในสิ่งที่ควร