รถไฟฟ้าสายสีชมพูกำลังจะเปิดแล้ว จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง มาดูผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยนและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลและพบว่าตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง ยังมีหน่วยขายในมือของผู้ประกอบการรอคนซื้ออยู่ทั้งหมด 20,846 หน่วย ซึ่งนับว่าไม่น้อย ดังนั้นการจะคิดสร้างใหม่ๆ อาจต้องทบทวนดูเช่นกันว่า สินค้าใดที่ยังสามารถพัฒนาต่อได้ สินค้าใดที่ยังไม่ควรพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้

            ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู สามารถแบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 บริเวณได้แก่ ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนรามอินทรา และบริเวณมีนบุรี โดยวิเคราะห์ได้ดังนี้:

            ในบริเวณทำเลถนนติวานนท์ที่เป็นจุดเริ่มต้นของรถไฟฟ้าสายสีชมพู สินค้าที่นำเสนอขายอยู่เป็นบ้านเดี่ยว 125 หน่วย และทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท อยู่รวมกันประมาณ 181 หน่วย แต่ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดที่ขายในราคา 1-2 ล้านบาท เป็นหลัก จำนวน 2,497 หน่วย รองลงมาเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,778 หน่วย และที่ราคาเกินกว่านี้อีกจำนวนหนึ่ง  กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าในพื้นที่นี้มีนักพัฒนาที่ดินพัฒนาอาคารชุดไว้ขายเป็นจำนวนมากแล้ว และเป็นทำเลที่สามารถเข้าเมืองผ่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้ คู่แข่งจึงมีมากเป็นพิเศษ สมควรที่จะวางแผนการพัฒนาให้ดีก่อนลงแข่งขันในตลาดย่านนี้

 

 

              ส่วนในทำเลถนนแจ้งวัฒนะซึ่งแม้อยู่ใกล้ดอนเมืองแต่ก็มีการพัฒนาที่ค่อนข้างจำกัด โดยในขณะนี้มีหน่วยขายรอผู้ซื้อที่เป็นบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพียง 63 หน่วย เป็นบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาทอีก 249 หน่วย และเป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทจำนวน 1,563 หน่วยที่รอการขายอยู่ นอกนั้นเป็นกลุ่มที่มีขนาดเล็กกว่า บริเวณนี้ แม้จะมีทางเข้าเมืองหลายเส้นทาง โดยผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดง และรถไฟฟ้าสายสีเขียว แต่โดยที่บริเวณถนนแจ้งวัฒนะมีการพัฒนาเป็นจำนวนมากในอดีตที่ผ่านมา จึงทำให้บริเวณนี้มีการเกิดโครงการใหม่ไม่มากนัก และหากจะมีการแข่งขันในอนาคต บริเวณนี้ยังน่าจะพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยได้อีกมาก

 

               

 

 

 

 

 

 

 

 

               

               ส่วนในทำเลถนนแจ้งวัฒนะซึ่งแม้อยู่ใกล้ดอนเมืองแต่ก็มีการพัฒนาที่ค่อนข้างจำกัด โดยในขณะนี้มีหน่วยขายรอผู้ซื้อที่เป็นบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพียง 63 หน่วย เป็นบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาทอีก 249 หน่วย และเป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทจำนวน 1,563 หน่วยที่รอการขายอยู่ นอกนั้นเป็นกลุ่มที่มีขนาดเล็กกว่า บริเวณนี้ แม้จะมีทางเข้าเมืองหลายเส้นทาง โดยผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดง และรถไฟฟ้าสายสีเขียว แต่โดยที่บริเวณถนนแจ้งวัฒนะมีการพัฒนาเป็นจำนวนมากในอดีตที่ผ่านมา จึงทำให้บริเวณนี้มีการเกิดโครงการใหม่ไม่มากนัก และหากจะมีการแข่งขันในอนาคต บริเวณนี้ยังน่าจะพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยได้อีกมาก

 

 

 

                  ในส่วนของทำเลถนนรามอินทรา ตั้งแต่อนุสาวรีย์ประชาธิปไตย (ปราบกบฏบวรเดชฯ) มีที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างหลากหลายและถือว่ามีจำนวนมากพอสมควร โดยรวมกันถึง 7,588 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5-20 ล้านบาทและมากกว่านี้ สำหรับผู้มีรายได้สูง บ้านแฝดราคา 5-20 ล้านบาทเช่นกัน  มีทาวน์เฮาส์จำนวนมาก โดยกลุ่มหลักคือทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาทถึง 1,413 หน่วย แต่กลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุด โดยมีห้องชุดตั้งแต่ราคาไม่ถึงล้านบาท (1,769 หน่วย) และกลุ่มใหญ่อีกกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท (1,418 หน่วย) ห้องชุดมีรวมกันราวครึ่งหนึ่งของอุปทานทั้งหมด ส่วนหนึ่งเป็นการสร้างเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่วิ่งเข้าเมือง และอาจมีผลพวงจากการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีชมพูบ้าง

 

 

                  สำหรับทำเลมีนบุรี โดยเฉพาะตั้งแต่ตลาดสายเนตร (กม.8 รามอินทรา) จนถึงมีนบุรี มีการพัฒนาที่หลากหลายเช่นกัน มีหน่วยขายรอการขายอยู่ 4,866 หน่วย โดยในส่วนของบ้านเดี่ยวเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาทมากที่สุดถึง 573 หน่วย ส่วนบ้านแฝดก็เป็นบ้านแฝดในระดับราคา 5-10 ล้านบาทเช่นกัน (250 หน่วย) ที่พิเศษสุดในย่านนี้ก็คือ ยังมีทาวน์เฮาส์อยู่เป็นจำนวนมากถึง 1,910 หน่วยทั้งนี้เพราะบริเวณนี้อยู่ไกลจากตัวเมือง ยังมีที่ดินที่จะพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ และมีห้องชุดจำนวน 1,423 หน่วยรอขายอยู่โดยเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู และหากเลยมีนบุรีไป ก็ยังมีห้องชุดที่สร้างตามการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้ม (ซึ่งไม่ได้รวมพื้นที่นั้นในการวิเคราะห์นี้ด้วย

 

 

                  สำหรับอัตราการขายต่อเดือนสำหรับสินค้าต่างๆ พบว่าสินค้าที่ขายดีเป็นอันดับหนึ่งก็คือห้องชุดพักอาศัย โดยสามารถขายได้เดือนละประมาณ 3% ของหน่วยขายทั้งหมด อย่างไรก็ตามราคาห้องชุดในพื้นที่เช่นรามอินทรา มีนบุรี ที่ระดับราคา 45,000 – 65,000 บาทนั้น ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง อาจเป็นผลพวงจากการมองในแง่ดีของการมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูก็เป็นไปได้  แต่ราคาระดับนี้ หากเป็นห้องชุดมือสองในเมืองอายุ 10-15 ปี ก็ยังพอหาซื้อได้เช่นกัน

 

                  อาจกล่าวได้ว่าการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้น ก่อสร้างได้ง่ายเพราะแทบไม่ต้องเวนคืนพื้นที่ใดๆ แต่ผลกระทบอาจไม่มากนัก เพราะจุดเชื่อมระหว่างติวานนท์กับมีนบุรี ไม่ได้มีอะไรในการพัฒนาทางเศรษฐกิจมากนัก เป็นเพียงการเชื่อมเส้นทางเข้าเมืองหลายๆ เช่น อันได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีแดง สายสีเขียว และสายสีส้ม  รถไฟฟ้านสายสีชมพูไม่ได้วิ่งเข้าเมืองเช่นสายอื่นๆ จึงอาจมีความสำคัญไม่มากนัก แต่อาจมีผลทางจิตวิทยา ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

                  รถไฟฟ้าสายสีชมพูอาจไม่แย่เท่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงที่แม้วิ่งเข้าเมืองก็จริง แต่ออกไปในพื้นที่ๆ มีความหนาแน่นของประชากรน้อย ทำให้ไม่มีผู้ใช้บริการมากนัก แต่รถไฟฟ้าสายสีชมพูก็อาจต้องแข่งกับรถตู้หรือรถประจำทางที่ค่าบริการถูกกว่า และไม่ได้มีความจำเป็นเร่งด่วนในการเดินทางระหว่าง 2 จุดหมาย (แคลายและมีนบุรี) ทำให้ในอนาคต ที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้อาจไม่ได้ราคาเพิ่มขึ้นรวดเร็วเช่นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงินที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง

                  กรณีราคาที่ดินติวานนท์ ราคาในระหว่างปี 2563-2566 เปลี่ยนแปลง เป็นเงินตารางวาละ 130,000 บาท 152,000 บาท 170,000 บาท และ             190,000 บาทตามลำดับ หรือถือได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 13.5% ต่อปีเพราะอานิสงส์จากการมีรถไฟฟ้าทั้งสายสีม่วงและสายสีชมพู ถือเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาของราคาที่ดินสูงที่สุดบริเวณหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

                  ตรงบริเวณถนนรามอินทราเยื้องกับทางเข้าเมืองทองธานี ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 310,000 บาท 340,000 บาท 350,000 บาท และ 370,000 บาทในระหว่างปี 2563-2566 หรือราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6.1% อย่างไรก็ตามในปีล่าสุด 2565-2566 ราคาเพิ่มขึ้น 5.7% เท่านั้นทั้งนี้คงเป็นเพราะมีการพัฒนาที่สูงมากแล้วในอดีตที่ผ่านมา โดยเฉพาะตอนเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง

                  ส่วนราคาที่ดินบริเวณถนนรามอินทรา กม.3 ราคาตลาดในช่วงปี 2563-2566 เพิ่มขึ้นเป็นเงินจากตารางวาละ 200,000 บาทในปี 2563 เป็น 220,000    บาท 240,000 บาท และ 260,000 ในปี 2561-2563 หรือเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 9.1% ต่อปี แต่ในปี 2565-2566 ราคาเพิ่มขึ้น 8.3% ต่อปี แต่ก็นับว่ายังสูงอยู่มากเช่นกัน อย่างไรก็ตามบนถนนรามอินทรายังอาจมีการพัฒนาที่จำกัด ยกเว้นในบริเวณซอยต่างๆ

                  สำหรับราคาที่ดิน บริเวณถนนรามอินทราเลยใกล้แยกหทัยราษฎร์ ราคาในระหว่างปี 2563-2566 เป็นเงินตารางวาละ 41,000, 45,000, 48,000 และ 49,000 บาทต่อตารางวา หรือล่าสุดเพิ่มขึ้นประมาณ 19.5% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6.1% ซึ่งก็ถือว่าสูงกว่าที่ดินในพื้นที่อื่นที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่ถ้าเทียบกับบริเวณที่มีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน ราคาปรับขึ้นมาประมาณ 6-9%

                  การลงทุนซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าควรสำรวจความเป็นไปได้ทางการเงินให้ดี
โดยเฉพาะในกรณีการพัฒนาอาคารชุดขาย ซึ่งมีการเคลื่อนไหวที่ค่อนข้างคึกคัก

 

 

 

หมายเหตุ:    ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันพฤหัสบดีที่ 23 – วันอาทิตย์ที่ 26 พฤศจิกายน 2566 (หน้า1,4)

                  รถไฟฟ้าสายสีชมพูดันราคาที่ดิน ปลุกอสังหากระหึ่มแสนล้าน

                  https://www.prachachat.net/property/news-1442763