ประเทศไหนจะมีอนาคตน่าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ้าง เมืองไหนดี ประเภทอสังหาริมทรัพย์อะไรดี และถ้าจะนำอสังหาริมทรัพย์ไทยไปขายยังต่างประเทศ ประเทศไหนที่นักพัฒนาที่ดินไทยน่าจะไปขายมากที่สุด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับเชิญไปงานบรรยายและประชุมสัมมนาต่างๆ และแทบทุกครั้งก็ได้สำรวจความคิดเห็นของผู้รู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศนั้นๆ มานำเสนอเพื่อประกอบการพิจารณาในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ เฉพาะใน 7 ประเทศที่มีโอกาสไปเข้าร่วมได้แก่ ซาอุดิอาระเบีย ไต้หวัน ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย เวียดนาม อินเดีย อินโดนีเซีย

            ประเทศที่มีเศรษฐกิจที่ดีในปี 2566 ได้แก่ ซาอุดิอาระเบีย อินเดีย และอินโดนีเซีย สำหรับในประเทศไทยหลายๆ คนก็คงรู้สึกว่าเศรษฐกิจอาจไม่ดีเท่าที่ควร ส่วนในปี 2567 ประเทศที่คาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตขึ้นมากก็ยังได้แก่ซาอุดิอาระเบีย อินเดีย และอินโดนีเซีย และตามมาด้วยเวียดนามที่คาดว่าเศรษฐกิจจะดีเพราะการส่งออก และในปัจจุบันก็มีต่างชาติเข้าไปลงทุนในเวียดนามเป็นอย่างมาก

            ส่วนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าในปี 2566 อินเดีย ซาอุดิอาระเบีย ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียมีแนวโน้มที่ดีกว่าประเทศอื่น ส่วนที่น่าจะมีปัญหาก็คงเป็นเวียดนาม ทั้งนี้เพราะในเวียดนามมีการปราบการการทุจริตและประพฤติมิชอบกันขนานใหญ่ การผ่องถ่ายเงินฟอกเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงน้อยลง ข้าราชการจำนวนมากไม่กล้าซื้อเพราะเกรงถูกเพ่งเล็งว่าเอาเงินทุนมาจากไหน สำหรับในประเทศไทย จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวมากกว่าปี 2565 ไม่ได้ดูแย่อย่างที่บางคนโพนทะนา

            อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2567 คาดว่าอินเดีย อินโดนีเซีย ซาอุดิอาระเบียและฟิลิปปินส์ น่าจะเป็นมีการเติบโตทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด อาจถือเป็นประเทศที่น่าลงทุน อย่างไรก็ตาม ก็คงขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่นกัน เช่น อินเดีย อาจมีปัญหาข้อกฎหมายด้านที่ดิน ไปลงทุนไดยาก ส่วนซาอุดิอาระเบีย ไทยเราคงไปสู้กลุ่มทุนใหญ่ที่นั่นได้ยาก อาจมีประเทศอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ที่ไทยควรเข้าไปเจาะตลาด

            สำหรับโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบดังนี้:

            จากตารางข้างต้น ถ้าเราจะลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ประเทศที่กำลังเติบโตทางด้านนี้ได้แก่ ซาอุดิอาระเบีย ซึ่งมีสัดส่วนการพัฒนาในภาคส่วนนี้ถึง 30% (ที่เหลือเป็นในภาคส่วนอื่น) นอกจากนี้ยังมีประเทศฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย รวมทั้งไต้หวันที่เน้นที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในมาเลเซียและอินเดีย เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ซึ่งหากนักลงทุนไทยไปซื้ออาคารมาสร้างรายได้อาจจะเหมาะสม แต่ไม่ควรสร้างเอง เพราะอาจต้องใช้เวลาในการสร้างนาน และถึงเวลาที่แล้วเสร็จ ตลาดอาจจะวายไปแล้วก็ได้  สำหรับในเวียดนาม เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่จะมาแรงในอนาคต เช่น นิคมอุตสาหกรรม โกดัง เป็นต้น

 

            นครที่มีศักยภาพเติบโตมากที่สุด

            - ซาอุดิอาระเบีย ได้แก่กรุงริยาด โดยมีสัดส่วนการลงทุนเกินหนึ่งในสาม (35%) ทั้งนี้คงเป็นเพราะเป็นเมืองหลวงที่เจริญที่สุด

            - ไต้หวัน ได้แก่กรุงไทเป ซึ่งมีสัดส่วนการลงทุนสูงสุดคือ 32% ทั้งนี้เพราะเป็นเมืองหลวง เป็นศูนย์กลางธุรกิจสำคัญของประเทศ

            - ฟิลิปปินส์ ก็ได้แก่กรุงมะนิลา แต่สัดส่วนการลงทุนอาจจะน้อย คือราว 27% ทั้งนี้เพราะประเทศนี้เป็นประเทศเกาะ มีนครใหญ่ๆ กระจายอยู่หลายแห่ง

            - มาเลเซีย ได้แก่กรุงกัวลาลัมเปอร์ 29% เพราะเป็นเมืองหลวงของประเทศ

            - เวียดนาม ได้แก่นครโฮจิมินห์ซิตี้ 21% ทั้งนี้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหลักจะอยู่ที่นครแห่งนี้มากกว่าเมืองหลวงคือกรุงฮานอย (คล้ายปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ของจีนนั่นเอง)

            - อินเดีย ได้แก่นครบังคะลอร์ ซึ่งอยู่ทางตอนใต้ของอินเดีย เป็นเมืองที่มีการเติบโตมากที่สุด 17% แต่อินเดียเป็นประเทศใหญ่ ยังมีเมืองอื่นๆ ที่มีศักยภาพอีกมากเช่นกัน

            - อินโดนีเซีย ได้แก่กรุงจาการ์ตา 36% ทั้งนี้กรุงจาการ์ตาเป็นศูนย์กลางของประเทศ ส่วนที่จะย้ายเมืองหลวงไปเกาะบอร์เนียวนั้น ขณะนี้ยังขาดแคลนเงินในการพัฒนาอีกมาก

            สำหรับในกรณีประเทศไทยก็คงหนีไม่พ้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นทั้งเมืองหลวงทางราชการ ทางเศรษฐกิจ และในทางภูมิศาสตร์ก็ตั้งอยู่เป็นศูนย์กลางของประเทศ

 

แต่ละประเทศสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศใด

            - ซาอุดิอาระเบีย สนใจซื้อบ้านที่สิงคโปร์ เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาได้แก่ดูไบ อินเดีย แคนาดา นิวซีแลนด์ แต่ในอนาคตอาจสนใจไทยมากขึ้น

            - ไต้หวัน โดยที่ใกล้ชิดกับญี่ปุ่น จึงสนใจซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาได้แก่ สหรัฐ ซึ่งก็ใกล้ชิดกับไต้หวันเช่นกัน และตามด้วยไทย สิงคโปร์ ฮ่องกง

            - ฟิลิปปินส์ ซึ่งใกล้ชิดเสมือนรัฐหนึ่งของสหรัฐอเมริกา ก็ย่อมสนใจซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาเป็นอันดับแรก รองลงมาได้แก่สิงคโปร์ แคนาดา ญี่ปุ่น และไทย

            - มาเลเซีย สนใจซื้อบ้านในออสเตรเลียซึ่งเป็นประเทศในเครือจักรภพเช่นกัน รองลงมาคือ อินโดนีเซีย สิงคโปร์ อังกฤษ และไทย

            - เวียดนาม ซึ่งมีพวกเวียดนามโพ้นทะเล (เวียดเกี่ยว) ในสหรัฐอเมริกากันมาก จึงสนใจซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือออสเตรเลีย สิงคโปร์ แคนาดา และฝรั่งเศส

            - อินเดีย ซึ่งมีชาวอินเดียไปประกอบอาชีพในยูเออี (สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์) มากเป็นพิเศษจึงสนใจซื้อบ้านที่ยูเออี ตามด้วยสหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ อังกฤษ และไทย

            - อินโดนีเซีย ซึ่งใกล้ชิดกับสิงคโปร์เป็นพิเศษ ก็สนใจซื้อบ้านในสิงคโปร์เป็นอันดับแรก ตามาด้วยออสเตรเลีย มาเลเซีย ไทย และยูเออี

            จะเห็นได้ประเทศไทยได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษจากไต้หวัน ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย อินเดียและอินโดนีเซีย ซึ่งยังคงรวมทั้งกัมพูชาและเมียนมา  ประเทศเพื่อนบ้านเหล่านี้น่าจะเป็นกลุ่มที่ไทยควรไปทำ Roadshow มากเป็นพิเศษ

            การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องมีข้อมูลประกอบการวางแผน และควรไปทำความรู้จักกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเป้าหมาย ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาสหรือรายปีกับสมาคมเหล่านี้ ซึ่งสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI) ในแต่ละประเทศ เป็นกุญแจหรือหน้าต่างสำคัญในการติดต่อกับประเทศเป้าหมายของเราโดยตรง

            เชื่อมต่อกลุ่มเป้าหมายพันธมิตรในการลงทุนในแต่ละประเทศให้ดี เพื่อความสำเร็จในการพัฒนาที่ดินนอกประเทศ