ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2566 ตลอดทั้งปีเป็นรายเดือนและพบว่าในเบื้องต้น ขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่มีมูลค่ารวมกันถึง 548,108 ล้านบาท สูงบกว่าปี 2565 ถึง 12% ทั้งนี้ในปี 2565 มีการเปิดตัวสินค้าที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 472,466 ล้านบาท

            การนี้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2566 เพิ่มเป็น 5.569 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ในปี 2565 ราคาเฉลี่ยที่เปิดตัวออกมาเสนอขายในตลาดมีราคาเพียง 4.412 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 26% เลยทีเดียว ทั้งนี้หากดูในรายละเอียดจะพบว่า ในเดือนมกราคม 2566 ราคาเฉลี่ยที่เปิดตัวมีค่าเพียง 3.0 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยในช่วงเดือนธันวาคม 2566 สูงถึง 8.935 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มการเปิดตัวสินค้าใหม่เป็นสินค้าราคาที่สูงขึ้นตามลำดับ

            สินค้าราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นสินค้าที่ผลิตออกมามากเป็นพิเศษในช่วงปี 2565 กลับผลิตออกมาน้อยมากในปี 2566 ทั้งนี้เพราะ

            1. การส่งเสริมการลงทุนอาจจะชะงักไป บริษัทที่เคยผลิตสินค้าราคาถูกออกมาเป็นจำนวนมากทั้งที่เป็นบริษัทมหาชนและบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ จึงไม่ค่อยผลิตในปีนี้

            2. วัสดุก่อสร้างก็อาจจะเพิ่มขึ้นด้วย อย่างไรก็ตามราคาวัสดุก่อสร้างสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญนัก โดยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา จากการจัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย พบว่าราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2% เท่านั้น

            3. ประเด็นสำคัญหนึ่งที่เกิดขึ้นก็คือ การที่ผู้กู้ซื้อบ้านไม่สามารถผ่านเกณฑ์การขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน เนื่องจากมี “หนี้สินล้นพ้นตัว” ไม่มีคุณสมบัติเพียงพอในการขอกู้เงินซื้อบ้าน หรืออาจยังไม่มีสถานะการเงินที่มั่นคงเพียงพอให้สถาบันการเงินมั่นใจได้ อัตราการขอสินเชื่อไม่ผ่านจึงสูงขึ้น โดยเฉพาะสินค้าที่มีราคาไม่มากนัก เช่น ห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

            4. ประกอบกับสินค้าเหล่านี้ยังมีเหลือขายอยู่ในตลาดพอสมควร การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จึงมีไม่สามากนัก ทำให้ราคาเฉลี่ยของบ้านและห้องชุดสูงขึ้นตามลำดับ

            ในอนาคตคาดว่าการผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูกจะน้อยลง แนวโน้มใหม่ที่เกิดขึ้นก็คือ การผลิตที่อยู่อาศัยเชิงคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาจะมีมากขึ้นโดยเฉพาะห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทขึ้นไป ทาวเฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยกลุ่มผู้ซื้อจะมีความสามารถในการซื้อและอาจก่อปัญหาหนี้เสียน้อยกว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อย อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็น้อยด้วย

            ยิ่งกว่านั้นยังมีข้อสังเกตประการหนึ่งก็คือจำนวนโครงการทีเปิดในปี 2566 สูงถึง 453 โครงการ มากกว่าปี 2565 ที่เปิด 420 โครงการถึง 8% ขนาดของโครงการเล็กลง จาก 255 หน่วยต่อโครงการ ลดลงเหลือเพียง 220 หน่วยต่อโครงการ กรณีที่ขนาดโครงการเล็กลงนี้แสดงว่าความเสี่ยงของโครงการก็จะลดลงด้วย การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่โดยเฉพาะโครงการแบบเมืองใหม่ที่มีหน่วยขายหลายพันหรือนับหมื่นหน่วย เป็นความเสี่ยงอย่างยิ่ง ในภาวะปัจจุบัน จึงเน้นการพัฒนาโครงการขนาดย่อมมากกว่า

            ดังนั้นแนวโน้มใหม่ของโครงการที่มีราคาสูงขึ้น ขนาดเล็กลง จับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง ไม่เน้นกลุ่มนักเก็งกำไร จึงเป็นทิศทางใหม่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2567 นี้